2022년을 전후해 서울과 수도권과 속초, 양양 등 강원도 일대에서는 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등 수익형 부동산 분양계약 열풍이 거세게 불었습니다. 그로부터 약 2년여가 2024년께 우려했던 대로 분양계약 해제 소송이 봇물 터지듯 제기됐습니다.
지난 20여년간 부동산 경기변동에 따라 일정한 패턴으로 분양계약해제 소송이 반복되는 것을 목격하고 소송도 수행했던 터라 일정한 예단이 있었습니다. 분양계약은 해제되기 어렵고 대금이 감액되기만 해도 다행이라는 생각이 전제돼 있었던 것입니다.
하지만 최근 이러한 패턴이 서서히 무너지고 있습니다. 건축물분양법의 적용을 받는 오피스텔, 생활형숙박시설 등 수익형 부동산에서 계약이 해제되는 판례들이 축적되고 있는 것입니다.
참고로 건축물분양법의 적용을 받는 수익형 부동산의 분양 계약서에는 수분양자가 계약을 해제할 수 있는 요건이 대동소이하게 부동문자로 명시돼 있습니다. 예컨대 입주예정일로부터 3개월을 초과해 입주 개시일이 지정되거나, 하자가 중대해 계약목적을 달성할 수 없을 정도에 이르거나, 건축물분양법에 따른 시정명령, 벌금형 이상의 선고, 과태료 부과처분을 받은 경우 등입니다.
기존 법원의 입장은 대략 이랬습니다. 계약 목적 달성과 관련이 없는 경미한 위반사항을 이유로 분양계약을 해제할 수 있게 되면 다른 약정해제사유와 균형이 맞지 않기 때문에 사소한 정도의 시정명령 등을 받았음을 이유로 해서는 분양계약을 해제할 수 없다는 것입니다. 자유의사에 따른 분양계약의 구속력을 존중하고 법적 안정성을 중시하는 입장에서, 분양목적물 제공에 중대한 하자가 없다면 가급적 계약은 이행돼야 한다는 전제가 유지되고 있었습니다.
하지만 지난해 12월 24일 대법원은 입장을 번복했습니다. 오피스텔 수분양자 3명이 시행사를 상대로 건축물분양법에 따른 분양광고에 지구단위계획수립여부 사항을 포함하지 않고 광고하여 시정명령을 받았다는 이유로 계약해제를 주장한 사안에서 1심과 2심은 동일하게 수분양자 패소판결을 선고했습니다.
대법원은 분양계약서에 '시정명령을 받은 경우 매수인은 분양계약을 해제할 수 있다'라고 명확하게 적혀 있다면 그 문장 그대로 적용해야 한다는 것입니다.
대법원의 판단은 하급심법원을 구속하기 때문에, 위 대법원 판결로 인해 향후 수익형 부동산 분양계약 해제 기획소송이 줄을 이을 것이라는 우려도 나오고 있습니다.
결국 수익형 부동산의 분양계약 해제는 예전과 같이 수분양자들의 패소가 일반적으로 예상되는 사건이 아니라, 2025년을 전환점으로 중대한 터닝포인트, 즉 계약해제를 다퉈 볼 기회의 장으로 변환됐습니다.
계약해제의 향방은 결국, 시행사가 건축물분양법에 규정된 시정명령이나 과태료에 해당하는 사안을 얼마나 제대로 지키느냐에 달려있습니다. 그 때문에 2~3년 전에 이미 계약을 체결한 수분양자들은 규정 위반사항을 발견해 분양계약 해제의 기회가 커질 것으로 예상됩니다. 시행사는 분양신고나 분양광고, 설계변경 등 법령 규정을 철저하게 준수하는 길만이, 앞으로 기획소송이라는 소용돌이에서 벗어나는 탈출구가 될 것입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 조선규 법무법인 조율 대표 변호사
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