서울 집값 상승세 꺾였다…4월 중순 전 '절세 매물' 노려라

봄 이사 철이 시작된 가운데 실수요자의 고민이 깊어지고 있다. 세입자의 경우 입주 물량 감소, 계약갱신청구권 사용 등으로 전·월세 물건을 찾기 어려워진 데다 임대료 부담도 갈수록 커지고 있어서다. 다주택자에 대한 정부의 압박이 거세지면서 집값 상승세가 꺾였다지만, 최대 6억원까지 대출받을 수 있는 중저가(15억원 이하) 지역에서는 오름세가 이어지고 있다.

업계에서는 다음달까지 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자의 급매물이 나올 것으로 예상하고 있다. 내 집 마련 실수요자는 자금 계획을 바탕으로 매수 가격대를 정하는 게 필요하다. ‘절세 매물’을 잡으려면 원하는 단지 주변의 공인중개사와 적극 소통하고 자금도 미리 마련해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇ 전·월세 ‘가뭄’…서울 전셋값, 올들어 1%↑

11일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 전셋값은 올해 들어 누적 1.05%(지난 2일 기준) 상승했다. 지난해 같은 기간에는 0.09% 올랐다. 잠실래미안아이파크(2678가구), 잠실르엘(1865가구) 등 최근 입주 물량이 많았던 송파구(-0.42%)를 제외한 24개 자치구에서 전셋값이 상승한 영향이다. 지난해 0.04% 수준이던 경기의 누적 변동률도 올해는 0.95%까지 급등했다.

전세 물량이 줄어든 것이 전셋값 상승의 주요 원인으로 꼽힌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 전세 물건은 1년 새 39.3% 감소한 1만7971건(지난 6일 기준)으로 집계됐다. 성북구의 변동률이 -90.3%(1431→139건)로 가장 높았고, 관악구(-79.8%), 강북구(-78.8%), 노원구(-77.6%) 등 순이었다. 경기는 50.6%(2만8270→1만3993건) 줄었다.

전세 공급이 급감한 것은 계약갱신청구권 사용 등으로 시장에 풀리는 물건이 줄어든 데다 입주 물량까지 감소한 영향이 적지 않다. 지난달 서울 아파트 전·월세 계약의 46.8%(1만7187건, 지난 6일 기준)가 갱신 계약이었다. KB부동산에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만5964가구로 작년 3만5431가구와 비교해 절반 넘게 줄어들 전망이다. 작년 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’에 따른 규제 지역 실거주 의무도 영향을 미쳤다.

◇ 상승 폭 둔화하는 서울 집값…강남권은 하락 전환

최근 5주 동안 서울 아파트값 상승세가 둔화하고 있다. 1월 넷째 주 0.31%까지 상승했던 주간 아파트 가격 변동률은 이달 첫째 주 0.09%까지 감소했다. 이 기간 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 하락 전환했다. 과천(0.25→-0.05%), 성남 분당구(0.40→0.16%) 등 경기 주요 지역의 집값도 상승 폭이 줄어들고 있다.

매물은 증가하는 추세다. 이재명 대통령이 지난 1월 23일 X(옛 트위터)에 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 종료하겠다는 입장을 밝힌 데다 ‘비거주 1주택자’를 포함한 보유세 등 세제 강화 의지를 내비쳤기 때문이다. 이 대통령의 발언 이후 6주 만에 서울 아파트 매물은 32.3%(5만6219→7만4432건) 증가했다. 분당구(2002→3595건), 안양 동안구(1830→3067건) 등에서도 매물이 쏟아졌다.



강남권 위주로 집값 내림세가 뚜렷하게 관측되고 있다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용면적 84㎡는 지난달 12일 23억8200만원(9층)에 거래됐다. 한 달 전 같은 면적대 11층 매물이 31억4000만원에 손바뀜하며 신고가를 경신한 바 있다. 강남구 일원동 ‘래미안 개포 루체하임’ 전용 59㎡도 지난달 26일 최고가(작년 12월, 8층) 대비 4억5000만원 하락한 27억원(7층)에 새 주인을 찾았다.

서울 외곽 지역이나 경기권의 분위기는 다르다. 관악구 봉천동 ‘관악푸르지오’ 전용 84㎡는 지난달 24일 13억1000만원(17층)에 신고가를 새로 썼다. 직전 거래(지난달 9일)는 11억4000만원(12층) 수준이었다.

◇ ‘급매’로 내 집 마련 기회

오는 5월9일 이후 다주택자 양도세 중과가 종료되는 가운데 업계에서는 토지거래 허가에 시간이 2~3주가량 걸린다는 점을 고려하면 4월 중순께를 매매 계약의 마지노선으로 보고 있다. 최대 6억원까지 빌릴 수 있는 15억원 이하 거래 시장에서는 생애 최초 등 매수세가 여전한 만큼 집주인이 급매를 내놓을 유인이 적다. 과천 원문동 A공인 관계자는 “최근 다주택자의 소형 면적대 매물이 실거래가에 맞춰서 호가를 1억~1억5000만원 내리고 있다”며 “양도세보다 보유세를 내며 추후 정책을 지켜보려는 일부 집주인은 매물을 거둬들였다”고 말했다.

내 집 마련 수요자는 중개업소와 긴밀한 소통으로 급매를 노려야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “서울 중저가 지역을 비롯해 수요가 풍부한 지역에서는 매물 소진 속도가 빠르다”며 “아파트 공급이 단기간에 늘기 어렵고, 5월 9일 이후에는 매물이 늘어날 가능성도 높지 않다”고 말했다. 이어 “15억원 이하 단지에서 급매를 노리려면 지역 공인중개사에게 자금 계획과 매수 의지를 확고하게 전달하는 것이 중요하다”고 덧붙였다. 중개업계 한 관계자도 “전·월세 비용이 오르고 있고, 보유세 등 세제가 강화되면 비용 부담이 더 커질 수도 있다”며 “원하는 단지 2~3곳을 집중적으로 돌아다니며 가격 조정을 포착해야 한다”고 조언했다.

손주형 기자 handbro@hankyung.com