'재개발 입주권' 가진 2주택자, 稅부담 줄이려면

이재명 대통령이 다주택자에 대한 보유세 부담 강화를 예고하면서 집을 내놓으려는 다주택자가 궁금해하는 것 중 하나가 재개발 입주권(승계 조합원 입주권)의 세법상 지위다. 재개발 입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 현재 살고 있는 집과 재개발 입주권을 갖고 있다면 2주택자가 된다. 하지만 ‘완공 후 3년 이내 기존 주택을 처분하고, 완공한 주택에서 1년간 실거주한다’는 조건을 충족하면 1가구 1주택자와 동일한 혜택을 누려 세 부담을 크게 낮출 수 있다.

다주택자는 보유 단계에선 재산세와 종합부동산세 부담이 커지고, 매각 단계에서는 양도소득세 납부 시 1주택자보다 훨씬 불리한 입장에 놓이게 된다. 1가구 1주택자에게 12억원까지 적용하는 비과세 혜택과 최대 80%인 장기보유특별공제(장특공)를 적용받지 못하기 때문이다.

재개발 입주권을 포함해 2주택자인 경우도 마찬가지다. 하지만 특정 조건을 충족하면 재개발 입주권을 갖고 있어도 보유 주택 수가 늘어나지 않는 마법을 부릴 수 있다. 기존 주택을 소유한 상태에서 관리처분 인가(재개발이 사실상 확정된 단계) 이후에 승계 조합원 입주권을 취득한 경우다.

소득세법 시행령 제156조의2 제4항에 따라 이 경우에는 재개발 주택이 완공된 지 3년 이내에 기존 주택을 팔고, 완공된 주택에 1년 이상 실거주하기만 하면 1가구 1주택자와 같은 혜택을 받을 수 있다. 12억원까지인 1가구 1주택자 비과세와 장특공 같은 혜택도 동일하다. 재개발 입주권을 보유한 2주택자는 기존 집을 팔아서 1주택자가 되려고 해도 재개발 주택이 다 지어질 때까지 거주할 곳이 없다는 특수 상황을 고려한 법률로 해석된다.

단 기존 주택과 승계 조합원 입주권 취득 시점 사이에 1년 이상 시차가 있어야 재개발 입주권을 보유하고도 1주택자로 인정받을 수 있다. 거주가 가능한 주택과 재개발 입주권을 동시에 매입하는 투기 수요에까지 1주택자에게 주는 혜택을 남발하지 않도록 하기 위한 조치다.

‘관리처분 인가 이후에 재개발 입주권을 취득한 경우’라는 조건도 기억해 둘 필요가 있다. 기존에 취득한 주택이 재개발로 전환되더라도 특례를 적용받지 못한다는 의미다. 지금은 보유 주택 두 채 가운데 한 채가 재개발 중이어도 그 이전에 이미 다주택자였기 때문이다.

정영효 기자 hugh@hankyung.com