본궤도 오르는 목동 재건축…시공사 선정 잇따라

양천구 목동신시가지는 이른바 ‘압여목성’(압구정·여의도·목동·성수동)으로 불리는 서울 재건축·재개발 구역 중 규모(2만6000여 가구)가 가장 크다. 거주 인구가 많은 만큼 조합원 이주가 재건축의 핵심 이슈 중 하나다. 양천구가 순차적인 재건축을 유도하기 위해 ‘목동아파트 이주 안정화 대책’을 연내 마련할 것으로 알려졌다. 목동은 지역 특성상 교육 수요로 인한 전·월세 가구가 많아 대체 주거지 마련이 까다롭다. 대출 규제에 따라 이주비 대출 제한도 변수다. 올해 줄줄이 예정된 시공사 선정 과정에서 이주비 지원 조건이 화두로 떠오를 것이라는 전망도 나온다.

◇지자체, 이주 시기 조절에 고심

23일 정비업계에 따르면 양천구는 다음달 목동아파트 재건축 이주 대책을 마련하기 위한 용역연구를 계약할 계획이다. 이를 토대로 연말까지 이주 안정화 대책을 마련한다는 목표다.

양천구 목동·신정동 일대 목동아파트 14개 단지는 모두 2024년 2월 재건축의 첫 단계인 안전진단을 통과했다. 지난해 말 모든 단지가 정비구역 지정과 고시를 마쳤다. 기존 2만6629가구를 헐고 4만7438가구로 탈바꿈하게 된다. 단지별 사업비가 최대 3조원이고, 총사업비만 30조원에 달한다.

이르면 2029년부터 14개 단지가 줄지어 철거와 이주에 들어가 지방자치단체가 단지별 사업 단계 시기 조절에 나설 가능성도 있다. 사업 진행 속도가 가장 빠른 곳은 6단지다. 다음달 10일 시공사 입찰 마감을 앞뒀다. 단지별 사업 단계는 엇비슷하다. 이주와 철거 시기가 몰리면 인근 전세 수요가 급증할 것으로 보인다. 양천구 관계자는 “관련법에 따라 지자체가 단지별 이주 시기를 조정할 여지도 있다”고 했다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 관련 조례에 따르면 지자체가 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가 시기를 조정할 수 있다.

목동은 대표적 학군지다. 전·월세 가구 비중이 높고 기존 학교 통학권에 머물려는 수요가 많다. 양천구 관계자는 “용역연구를 통해 학령기 자녀 유무에 따른 선호 대체 거주지 등 정책 수립의 바탕이 될 자료도 함께 수집할 것”이라고 설명했다.

◇시공사 선정 변수로 떠오른 이주비

대출 규제로 이주비 부담도 커졌다. 새 아파트 완공까지 임시 거주할 전·월셋집 마련 혹은 세입자 보증금 반환을 위한 자금이다. 올해 연달아 이뤄질 목동아파트 시공사 선정에서 이주비 지원 조건이 변수로 작용할 것으로 보인다.

지난해 ‘6·27 대책’과 ‘10·15 대책’ 이후 이주비 대출도 주택담보대출로 분류돼 규제가 그대로 적용된다. 무주택 조합원의 대출 한도는 6억원으로, 담보인정비율(LTV)은 40%로 제한된다. 다주택 조합원은 기본 이주비 대출 자체가 불가능하다. 현재 이주 중인 재건축·재개발 조합은 시공사 보증을 통해 제2금융권에서 추가 이주비를 조달 중이다. 목동의 한 재건축 추진위원회 관계자는 “주민이 추가 이주비 대출에 대한 고민이 많아 시공사 선정 과정에서도 자금 조달 역량을 따져볼 수밖에 없을 것”이라고 했다.

14개 단지 중 가장 먼저 시공사 선정에 들어가는 건 6단지다. 1986년 준공된 이 단지는 기존 지상 20층, 1362가구에서 재건축 후 지하 2층~지상 최고 49층, 14개 동, 2173가구로 재탄생할 예정이다. 지난달 23일 열린 현장 설명회에는 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, 대우건설, 포스코이앤씨 등 대형 건설사를 포함해 총 10개 업체가 참가했다. 4단지는 올해 상반기, 5단지 등은 하반기 시공사 선정에 나설 예정이다.

구은서/강영연 기자 koo@hankyung.com