지난 17일 보유세 산정의 핵심 변수인 2026년 아파트 공시가격이 발표됐다. 올해 서울 아파트 공시가격은 지난해보다 18.67% 상승했다. 공시가격 현실화율은 지난해와 동일한 69% 수준이지만, 최근 시세 상승분이 반영되면서 공시가격 상승 폭이 커졌다. 보유세 부담 역시 크게 증가할 것으로 보인다.서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡의 경우 지난해 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세가 약 1820만 원 수준이었다. 올해는 약 2850만 원으로 50% 이상 증가할 것으로 예상된다. 납세자 입장에서는 종합부동산 세금이 크게 늘어난 것으로 보이지만 각자의 상황에 따라 실제 납부할 세금은 차이가 상당히 크다.
종합부동산세는 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율뿐 아니라 주택 수, 합산배제 여부, 납세자의 연령, 보유기간 등에 따라 세 부담이 달라진다. 여기에 세 부담 상한(전년 재산세 종부세 합산 기준 150% 제한)까지 적용되면서 납세자 입장에서 실제 부담을 예측하기가 쉽지 않다.
동일한 공시가격인 집을 기준으로 보유 형태와 보유기간, 연령에 따라 납세자별로 보유세 금액은 천차만별이다. 공시가격 30억 원을 기준으로 비교해 보자. 10억 원 주택 3채를 보유한 경우 보유세는 약 1100만 원이다. 15억원 주택을 2채 보유한 경우 약 900만 원, 30억원 1주택만 보유한 경우 약 700만 원으로 달라진다. 1주택을 부부 공동명의로 보유했다면 300만원, 장기보유 및 고령자공제까지 적용받으면 140만원 수준까지 낮아질 수 있다.
정부는 부동산 경기를 조절하기 위해 부동산 세율을 높이거나 낮추기도 한다. 부동산 경기 조절 측면에서 보유세 강화는 부동산투자수익률을 낮춰 주택수요를 억제하고 주택가격 상승을 더디게 하는 효과가 있다. 하지만 세 부담 만큼이 임차인에게 전가되어 전·월세시장 가격 상승을 유발할 수도 있다. 여기에 거래세까지 높은 경우에는 주택 거래가 위축돼 되려 가격 상승 요인으로 작용하기도 한다.
지난해 경제부총리가 응능부담에 따른 세 부담 정상화를 밝히면서 “우리나라는 보유세는 낮고 양도세는 높아 매물 잠김 현상이 심하다. 취득·보유·양도단계에서의 부동산 세제를 전반적으로 어떤 정합성을 가지고 운영할 것인지 고민하겠다”고 언급했다.
주택시장 안정화를 위한 조세정책은 방향성이 분명해야 한다. 보유세를 강화하는 경우에는 거래세를 완화하는 방식으로 균형을 맞추는 것이 필요하다.
또 다른 과제는 ‘단순화’다. 세금은 공정해야 할 뿐만 아니라 예측 가능해야 한다. 현재 보유세는 구조가 복잡하고 제도 변경이 잦아 납세자의 예측 가능성이 작다. 공시가격 산정 방식부터 각종 공제와 비율 적용까지 일반 납세자가 이해하기 쉽지 않은 구조다. 보유세 체계를 보다 단순하고 합리적으로 정비한다면 납세자의 신뢰를 높이고 주택시장 안정에도 기여할 수 있을 것이다.
실무적으로 반드시 체크해야 할 일정도 있다. 양도소득세 중과 적용 기준일은 5월 9일, 보유세 과세 기준일은 6월 1일이다. 5월 9일까지 양도계약을 체결하면 양도세 중과를 피할 수 있지만, 잔금일이 6월 1일 이후라면 해당 연도의 보유세는 매도자가 부담하게 된다. 결국 매도 시점에 따라 양도세와 보유세가 동시에 달라질 수 있다. 단순히 한 세목만 볼 것이 아니라 전체 세 부담을 고려한 의사결정이 필요한 이유다.
천경욱 세무법인 송우 대표세무사
관련뉴스
