"325개역 복합개발"…환승역 용적률 1300%

서울 도심 역세권 325곳에서 일자리, 주거, 여가(직·주·락)를 결합한 고밀·복합개발이 추진된다. 이용객이 많은 환승역은 최고 1300%까지 용적률을 높이고, 사업성이 낮은 외곽 지역은 공공기여 비중을 낮춰 사업성을 개선한다. 택지가 부족한 서울에서 역세권 고밀개발은 주택 공급을 위한 핵심 수단이다. 서울시는 25일 이 같은 내용을 담은 ‘서울 역세권 직·주·락 활성화 전략’을 발표했다.

◇역세권 개발 빗장 푼 서울시

일반적으로 도심 역 기준 250m 반경인 역세권은 소형 필지와 40년 이상 된 노후 건축물 비율이 높다. 서울시는 2022년 역세권을 ‘직·주·락 생활거점’으로 전환하는 비전을 제시하고, 기존 역에서 250m 반경이던 역세권 범위를 350m 이내로 넓혔다. 중심지 용적률 완화, 비주거 의무 비율 삭제, 층수 35층 제한 철폐 등 역세권 장기전세주택 공급을 위한 정비를 추진했다.

서울시는 기존에 중심지 역세권 153곳에서만 가능했던 상업지역 용도지역 상향을 서울 전체 역세권 325곳으로 확대하기로 했다. 모든 역세권의 고밀·복합개발을 허용해 주택 공급 거점으로 활용하겠다는 전략이다. 향후 5년간 100곳을 선정해 개발할 계획이다. 대상지 공모는 올 6월께 하기로 했다.

역세권 장기전세주택은 역사와의 거리를 기존 350m에서 500m로 확장하고 폭 20m 이상 간선도로 교차 지역 200m 이내를 포함한다. 이를 통해 기존 127곳, 12만 가구이던 역세권 장기전세주택을 366곳, 21만2000가구로 늘린다.

용적률 인센티브도 파격적으로 높인다. 환승역 역세권은 성장거점형 도심복합개발을 통해 고밀·복합개발을 유도한다. 유동 인구가 집중되는 환승역은 반경 500m 범위에서 용적률을 최고 1300%까지 높여주기로 했다. 향후 5년간 35곳의 신규 대상지를 발굴할 방침이다. 서울에서 기존 역세권 용적률은 평균 170%고, 상업지역 최고 용적률은 800~1100% 정도다. 서울시 관계자는 “불필요한 규제를 없애 싱가포르 마리나원 같은 글로벌 수준의 대규모 복합 공간을 서울에 구현할 계획”이라고 말했다.

◇공공기여 비율 낮춰 사업성 개선

비강남지역 역세권을 개발하기 위해 공공기여도 완화한다. 강북·도봉·노원구 등 11개 자치구에서 역세권 개발을 추진하면 공공기여 비율을 기존 상승 용적률의 절반(50%)에서 30%로 낮춰준다.

역과 역 사이 간선도로변도 개발 계획에 포함했다. 청년창업·주거·상업·생활시설이 결합된 복합공간을 조성하기 위해 ‘성장잠재권 활성화 사업’을 도입한다. 청년창업·주거·생활시설을 결합한 복합공간을 지어 역세권과 비역세권 간 공간 격차를 해소할 방침이다. 이를 위해 폭 35m 이상 주요 간선도로변을 중심으로 일반상업지역 용도지역 상향을 허용하기로 했다. 향후 5년 동안 60곳을 선정해 개발할 예정이다.

서울시는 이번 전략을 통해 역세권 중심의 생활 거점을 서울 전역으로 확산하고 대규모 복합 거점과 생활밀착형 거점을 구축할 계획이다. 송승현 도시와경제 대표는 “역세권 고밀개발은 신규 택지가 부족한 서울에서 주택 공급을 늘리기 위한 마지막 고육책”이라며 “교통 등 정주 여건이 잘 갖춰진 곳에서 개발이 이뤄지는 만큼 인구 증가에 따른 인프라 부담도 낮은 편”이라고 설명했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com