컨테이너 가게에도 상가임대차법이 적용될까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

요즘 도심이나 관광지에 가면 컨테이너를 개조한 카페나 소품 가게를 어렵지 않게 볼 수 있다. 그런데 이런 컨테이너 점포를 임차하여 장사하던 임차인이 임대인으로부터 나가달라는 요구를 받았을 때 과연 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)의 보호를 받아 계약갱신을 요구할 수 있을까?

실제 최근 대법원에서 다투어진 사건을 보면 임차인은 속초시 소재 토지 위에 설치된 화물용 컨테이너를 개조한 구조물을 임차하여 캐릭터 관련 제품을 판매하는 가게를 운영했다. 해당 컨테이너에는 대형 유리 창호와 출입문, 나무 마루, 조명시설, 에어컨, 가스설비까지 갖추어져 있었다. 이전에도 ‘로컬푸드’ 매장 등으로 사용된 바 있었다. 임대차 기간이 만료되자 임대인은 임차인을 상대로 컨테이너 인도를 구하는 소를 제기하였고, 임차인은 상가임대차법에 따른 갱신 요구권을 주장하며 맞섰다.

한편 상가임대차법은 영세 상인을 보호하기 위하여 임차인에게 최대 10년의 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 그런데 이 법이 적용되려면 임차 목적물이 ‘상가건물’이어야 하고 법률상 독립된 건물로 인정받으려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다.

이에 대해 원심은 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 피고 임차인의 갱신 요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으므로 임대차계약이 기간만료로 종료되었다는 원고의 청구를 기각했다.

그러나 대법원은 이같이 판시했다. 대법원은 “상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 또한 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없으면 상가임대차법이 적용되지 않는다”고 했다.

원심은 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지 여부, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지를 판단했어야 함에도 컨테이너가 실질적으로 영업시설로 이용되기에 상가임대차법이 적용된다고 판단하였는 바 이는 상가임대차법상 상가건물에 관한 법리를 오해한 것이다.

살피건대 임차인의 갱신 요구권을 인정하지 않고 점포를 임대인에게 인도하라는 취지의 위 대법원 판결은 컨테이너처럼 이동이 가능한 구조물을 임차하여 영업하는 소상공인들에게 중요한 시사점을 준다. 아무리 오랫동안 영업을 해왔더라도 임차한 구조물이 토지에 고정된 ‘건물’의 요건을 갖추지 못하면 상가임대차법의 보호를 받지 못한다는 것이다.

임차인으로서는 컨테이너 점포를 임차할 때는 해당 구조물이 건물로 인정될 수 있는지를 사전에 꼼꼼히 확인하고 필요하다면 계약서에 별도의 보호 조항을 둠으로써 분쟁 예방에 힘써야 할 것이다.

조주영 법무법인 신의 변호사