서울시가 강남권에 비해 정비사업 속도가 떨어졌던 동북권, 서남권 등 외곽지역의 재개발 사업성을 높이기로 했다. 용적률을 높여주고 공공기여분을 낮춰주는 방식으로 조합원 부담을 낮춰준다.
서울시는 재개발 정비사업을 진행 중인 60곳 모아타운 대상지에 대해 사업성 보정계수를 반영한 관리계획안을 수정가결하고, 가로주택정비사업 8개소의 사업시행계획 변경안을 조건부 가결했다고 27일 밝혔다. 강북구 수유동 52의 1 일대 모아타운을 비롯한 강북·서남권 모아주택 사업 전반에 걸쳐 조합원 부담 및 사업 여건이 개선될 것으로 보인다.
○모아타운 60개소 사업성 보정계수 적용
사업성 보정계수는 사업 대상지의 공시지가 수준을 기준으로 임대주택 공급 비율과 용적률 완화 수준을 조정하는 제도다. 서울시 평균 공시지가 대비 해당 사업구역의 공시지가 수준을 반영해 보정계수를 산정하며(범위 1.0~1.5), 지가가 낮을수록 더 높은 보정계수가 적용되어 공공기여 부담이 조정되는 구조다.
일반적으로 분양가격은 토지가격에 비례해 형성되기 때문에, 토지가격이 높은 지역은 사업성이 높은 반면, 저가 지역은 동일한 정비 조건에서도 사업성 차이가 발생하는 구조였다. 모아타운 사업지의 대부분이 강북지역과 서남권에 집중되어 있는 점도 사업 추진 시 어려움으로 작용해왔다.
서울시는 이 같은 문제를 해결하기 위해 공시지가 수준을 반영한 사업성 보정계수를 도입, 지역 여건에 맞는 공공기여 수준을 적용할 수 있도록 제도를 개선했다. 이번 심의를 통해 기 지정된 모아타운 60곳의 관리계획을 일괄 변경함으로써 모아주택 사업 추진 여건을 개선하는 것이 목표다. 추후 모아주택 사업계획 통합심의 신청 시, 세입자 주거안정대책이 수립된 경우 보정계수를 적용하는 조건으로 관련 기준을 반영하도록 했다.
사업성 보정계수를 받는 모아타운 대상지는 동북권 26곳, 서남권 23곳, 서북권 6곳 등이다. 서울 강북과 서남권 등에 위치한 모아타운의 사업 여건이 개선될 것으로 보인다.
○가로주택도 보정계수 적용…8개소 심의 통과
모아타운 외에도 모아주택 심의를 통과한 가로주택정비사업 8개소에도 보정계수를 적용했다. 서울시는 그간 조합원 부담이 커 통합심의를 통과하고도 이주·착공으로 이어지지 못했던 소규모 사업장들이 이번 심의로 공공기여 부담이 완화돼 사업 추진 여건이 나아질 것으로 기대하고 있다.
서울시는 사업성 개선과 함께 공공성 확보를 위한 기준은 유지하기로 했다. ▲임대주택 최소 10% 이상 확보 ▲세입자 손실보상 의무 적용(모아타운 내) ▲세입자 주거안정대책 수립 ▲분양주택과 차별 없는 소셜믹스 계획 ▲임대주택 동·호수 공개추첨 등 충족시 사업성 보정계수를 적용한다. 공공성과 사업성을 동시에 확보하겠다는 전략이다.
○자양초교 일대 모아타운…1900가구 공급
서울시는 광진구 자양1동 799 일대(73,362.1㎡)는 모아타운 사업으로 모아주택 4개소를 통해 총 1900가구(임대 329가구 포함)가 공급할 예정이다.
대상지는 자양전통시장과 자양초등학교 인근에 있다. 노후·불량 건축물 비율 73%로 노후도가 높은 편이다. 모아타운 계획으로 자양초 정문앞 아차산로 44길을 기존 5m에서 8m로 확보해 차량과 보행자의 구분이 없었던 도로에 차도와 보행자를 위한 보도를 설치해 안전한 통학로를 조성한다. 장독골 공원을 997.4㎡에서 1,502㎡로 확대해 주민 휴식 공간을 대폭 확충하겠다는 계획이다.
자양번영로변에 존치되는 건물과 자양전통시장과 면하는 자양번영로변의 건축물은 높이를 낮춰 주변 주거지와 조화로운 경관이 되도록하고,대상지 남측의 한강을 고려한 배치를 통해 통경축이 확보될 예정이다.
이번 심의 통과로 통합사업추진 시 용도지역을 제2종일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향해 사업성을 높였다.
박종필 기자 jp@hankyung.com
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