지분 쪼개기에 막힌 재개발…'전용 14㎡'가 묘수 될까

영화 ‘기생충’에서 기택(송강호 분) 가족은 장마철이면 천장까지 빗물이 차오르는 반지하에서 산다. 영화에서 이들이 사는 곳이 특정되지는 않지만, 서울 마포구 아현동 아현1구역이 배경으로 거론된다. 장남 기우(최우식 분)가 친구에게 과외 자리를 제안받으며 이야기의 발단이 되는 곳이 실제 아현1구역에 있던 ‘돼지슈퍼’이기 때문이다.


1980년대 판자촌 밀집 지역이던 이곳이 최근 재개발 사업 추진에 속도를 내고 있다. 지하실 지분 쪼개기 등 공유지분 문제를 ‘분양용 최소 규모 주택’(최저 주거기준 14㎡) 공급으로 돌파했다. 분양형 최소 규모 주택이 지분이 난립한 서울 노후 재개발 구역에서 사업 추진의 돌파구가 될지 관심을 끈다.

◇ 전용면적 14㎡의 묘수

7일 서울시 등에 따르면 아현1구역을 비롯해 일부 재개발사업에서 분양용 최소 규모 주택이 주민 동의율을 끌어올릴 묘수로 활용되고 있다. 아현1구역 공공재개발사업은 아현동 699 일대를 최고 35층, 3476가구(임대 696가구 포함)로 탈바꿈하는 내용이다. 그간 주민 반대로 사업 진행이 더뎠다. 이곳에서는 1980년대 후반부터 판잣집을 허물고 빌라를 올리면서 지하층을 불법 분양했다. 지하실 지분을 지상층 각 가구의 등기부등본에 나눠 등록했다. 정비사업이 본격화하자 조합원 자격을 인정받을 수 없는 소규모 지분 공유자의 반대가 거셌다. 전체 토지 등 소유자 2692명 가운데 4분의 1이 넘는 약 740명이 현금청산 위기에 처했다. 현금청산 대상자는 입주권을 받지 못하고 통상 시세가 아니라 감정평가액으로 보상받는다. 속칭 ‘물딱지’다.

이런 상황에서 지난달 정비구역 지정에 성공한 건 마포구와 아현1구역 재개발투쟁위원회 등이 구제안을 마련했기 때문이다. ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례’에 따르면 공유자라고 하더라도 권리가액이 ‘분양용 최소 규모 공동주택’ 1가구의 추산액 이상일 경우 분양 대상으로 인정할 수 있다. 이에 아현1구역에 분양가 출발점을 낮출 최소 면적의 물량을 공급하기로 했다. 정비계획 변경안에 주택법상 1가구로 볼 수 있는 최소면적인 전용면적 14㎡ 30가구가 포함된 이유다. 전용면적 14㎡는 주거기본법이 정하는 1인 가구 최소 주거 면적이다. 그 결과 현금청산 위기에 몰린 740명 중 78%에 달하는 581명이 조합원 자격을 얻을 길이 열렸다. 이들은 추가 분담금을 내면 조합원 물량을 분양받을 수 있다.

◇ 일반분양 감소로 사업성 우려도

아현1구역에서 참고한 건 전농제9구역 공공재개발사업의 사례다. 전농9구역은 동대문구 전농동 103의 236 일대를 최고 35층, 총 1177 가구로 바꿀 계획이다. 사업이 부침을 겪는 사이 토지 분할과 신축 금지 같은 행위제한이 해제돼 신축 빌라 지분 쪼개기가 성행했다. 전농제9구역은 소규모 지분 공유자의 반대를 완화하기 위해 정비계획 변경안에 전용면적 15㎡ 1가구를 포함했다.

이들 지역은 현금청산 대상자의 반대 목소리가 줄어 사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 다만 기존 조합원 일부는 우려의 목소리도 낸다. 조합원 수가 늘어나는 만큼 일반분양분이 감소해 사업성이 낮아질 수 있다는 것. 이에 대해 이형구 아현1구역 재개발투쟁위원장은 “도시정비 사업에서는 시간이 곧 비용”이라며 “현금청산 대상자가 워낙 많기 때문에 이들과 함께하지 않으면 번번이 동의율 문턱을 넘기 힘들다는 점을 고려해야 한다”고 설명했다. 업계 관계자도 “소규모 지분 공유자가 많은 재개발 구역에서 최저 주거 면적 수준의 소형 아파트가 사업 추진의 대안이 될 수 있다”고 말했다.

최저 주거기준 자체가 바뀔 가능성도 있다. 국토교통부는 전반적인 주거 조건 향상을 감안해 최저 주거기준을 높이는 방안을 검토 중이다. 관련 연구용역도 진행하고 있다.

구은서 기자 koo@hankyung.com