"효율 낮으면 공실"…물류창고 '스펙 경쟁' 치열

물류창고 시장이 단순한 공급 경쟁에서 벗어나 자산 구조와 효율성에 따라 수요가 갈리고 있다는 조사 결과가 나왔다.

10일 상업용 부동산 기업 알스퀘어의 ‘2026 물류창고 트렌드 리포트’에 따르면 최근 물류창고 시장은 창고 구조와 임차인 업종에 따라 수요가 쏠리는 모습이 뚜렷하게 나타났다. '창고 면적 비중'에 따라 공실률이 갈리는 현상이 발견됐다.

창고 면적 비중이 90% 이상인 경우 공실률은 약 12% 수준에 그쳤지만, 60% 미만인 경우 공실률은 약 42%로 약 3배 높았다. 단순 면적 규모보다 배송 회전율과 운영 효율이 임차 경쟁력을 좌우하는 기준으로 자리 잡았다는 분석이다.

국내 물류창고의 연면적 대비 순수 창고 면적 비중은 2016년 평균 95%에서 2025년 평균 67%로 감소했다. 공용 공간과 접안 시설, 차량 동선 확보를 위한 면적이 늘어나면서 실제 보관 면적 비중이 줄어든 영향이다.

안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 “물류창고 시장 수요가 선별적으로 유입되면서 입지에 더해 물리적 경쟁력까지 갖춘 자산이 우위를 점하는 구조가 굳어지고 있다”며 “공실 리스크를 낮출 수 있는 구조 설계, 회전 효율, 품목 적합성까지 함께 고려한 운용 방식이 시장 경쟁력을 결정짓는 핵심 요소가 될 것”이라고 말했다.

2024년까지 수년 간 이어진 물류창고 신규 공급은 2025년 들어 급감했다. 비주거용 공사비가 역대 최고 수준으로 상승하면서 신규 개발 여건이 악화됐기 때문이다. 이에 따라 시장은 신규 공급보다 기존 완공 자산 중 경쟁력이 검증된 물류창고 중심으로 재편되는 흐름이 나타났다.

고은이 기자 koko@hankyung.com