이 기사는 04월 15일 10:05 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
국내 상업용 부동산 시장이 거래 회복 국면에 들어섰지만 회복의 온기는 신축·대형·고급 자산에 집중되고 있다는 분석이 나왔다. 시장 전반이 동반 반등하는 국면이라기보다 임대 경쟁력과 운영 안정성을 갖춘 우량 자산만 살아나는 ‘선별적 회복’이 본격화하고 있다는 진단이다.
코람코자산운용은 15일 발간한 2026년 1분기 국내 상업용 부동산시장 분석 보고서에서 지난해 국내 상업용 부동산 거래 규모가 34조원으로 역대 최대를 기록했다고 밝혔다. 이 가운데 오피스 거래는 26조1000억원으로 전체의 77%를 차지했다. 거래 건수는 95건으로 줄었지만, 건당 거래 면적은 9717평(약 3만2121㎡)으로 늘어나 대형 자산 중심의 선별 매수세가 뚜렷해졌다는 분석이다.
오피스 시장에선 양극화가 선명했다. 지난해 4분기 기준 기존 자산 공실률은 서울 평균 6.2%로 신축 자산 평균 공실률 4.1%보다 높았다. 서울 중심권역(CBD)과 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)에서도 신축 오피스가 기존 자산보다 낮은 공실률을 나타냈다. 렌트프리 확대로 실질임대료는 전년 동기보다 7.7% 하락했다.
물류센터 시장도 비슷하다. 지난해 상반기만 해도 부실채권(NPL) 중심이던 거래가 하반기 정상 거래로 옮겨갔지만, 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 13.3%로 여전히 높았다. 다만 초대형 자산 공실률은 6.3%로 낮아져 대형 우량 자산 선호가 확인됐다.
데이터센터는 성장성이 가장 큰 섹터로 꼽혔지만 전력 확보 여부가 핵심 변수로 떠올랐다. 수도권 전력계통영향평가 신청 334건 중 본심사를 통과한 사업은 9건에 그쳤고, 서울은 통과 사례가 없었다. 입지보다 실제 전력 인입 가능 여부가 자산 가치를 가르는 기준이 됐다는 설명이다.
호텔 시장도 회복 흐름을 보였다. 지난해 한국을 찾은 외래관광객은 1582만 명으로 코로나19 이전 수준을 넘어섰고, 서울 5성급 호텔 객실 이용률은 82.9%까지 높아졌다.
코람코는 올해 시장의 핵심을 ‘신축·대형 자산 중심의 선별적 회복’으로 요약했다. 정진우 코람코자산운용 리서치&전략팀장은 “거래 회복 신호는 분명하지만 실제 자금은 신축·대형·고급 자산에 빠르게 집중되고 있다”며 “앞으로는 시장 전체 방향보다 어떤 자산을 선택하고 어떻게 운용하는지가 성과를 좌우할 것”이라고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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