이 기사는 08월 05일 16:30 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
"앞으로의 실물자산 관련 자문은 단순히 '팔 수 있느냐'가 아니라 '어떤 구조로 팔아야 기업가치를 가장 잘 방어할 수 있느냐'가 핵심이 될 것입니다."
삼일PwC의 리얼에셋그룹을 이끌고 있는 한정섭 부대표(사진)는 5일 한국경제신문과 인터뷰에서 이같이 말했다. 삼일PwC 리얼에셋그룹은 부동산과 인프라를 포함한 실물자산 전반을 대상으로 종합 자문을 제공하는 조직이다. 일반 기업과 기관투자자, 사모펀드(PEF) 등에 세무, 회계, 인수합병(M&A), 구조조정 역량을 통합한 자문 서비스를 제공한다.
단순히 상업용 부동산 등 실물자산 매각·매수 자문과 재무실사를 제공했던 과거와 달리 자산의 투자 타당성, 운영 전략, 개발 가능성, 엑시트(투자금 회수) 전략 등을 함께 검토하는 최근 시장 트렌드에 대응하기 위해서다. 대기업의 해외 진출·철수 시 오피스·공장 임대차계약 협상을 자문하는 '크로스보더 부동산 딜'도 리얼에셋그룹의 업무 영역이다. 준공영제 시내버스 회사 컨티뉴에이션 펀드 조성, 한화가 회생절차를 밟는 삼정기업의 북한산 리조트 '파라스파라 서울'을 인수한 거래 등이 주요 트랙레코드다.
한 그룹장은 비핵심 실물자산을 매각하거나 유동화하려는 기업이 앞으로 늘어날 가능성이 높다고 내다봤다. 그는 "금리 상승 이후 차입 부담이 커졌고, 회사채·대출·프로젝트파이낸싱(PF) 등 기존 자금조달 구조의 리파이낸싱 부담도 커졌다"면서 "과거에는 부동산을 보유하는 것 자체가 기업가치 방어 수단이었지만 지금은 다르다"고 짚었다. 보유 자산이 실제로 본업에 기여하는지, 자본비용을 초과하는 수익을 내고 있는지, 재무구조 개선에 활용될 수 있는지에 대한 판단이 중요해졌다는 의미다. 한 그룹장은 "골프장, 리조트, 물류센터, 오피스, 유휴 부지 등은 기업에 따라 전략 자산일 수도 있지만, 본업과 직접 관련성이 낮다면 유동화 대상이 될 수 있다"고 진단했다.
특히 유동성 위기가 오기 전 선제적으로 단행하는 구조조정이 늘어날 것으로 전망했다. 선제적 구조조정의 목적으로 신용등급 관리, 차입금 축소, 투자재원 확보, 주주환원, 사업 포트폴리오 재편(리밸런싱) 등을 꼽았다.
한 그룹장은 "다만 매각 방식은 이전과 다르게 정교해질 것"이라고 강조했다. 그는 "시장이 좋을 때처럼 단순 경쟁 입찰만으로 높은 가격을 기대하기는 어렵다"며 "자산 건별 매각, 세일앤리스백, 리파이낸싱, 지분 유치, 개발사업화, 리츠 편입, 조인트벤처(JV) 구조 등 다양한 대안을 검토해야 한다"고 설명했다. '구조'에 대한 강조와 함께 그는 "객관적인 밸류에이션, 투자자 수요 분석, 거래구조 설계, 대주단 협의가 함께 이뤄져야 한다"고 덧붙였다.
과거엔 기업의 골프장 등 실물 자산 유동화를 두고 '유동성 위기 전조 현상'으로 받아들이는 기류가 강했다면, 이제는 '자산 밸류업'으로 바라보는 시선도 많아지고 있다. 실제로 삼일PwC 리얼에셋그룹은 대기업의 유휴부지와 빌딩 등 '부동산 밸류업' 컨설팅 자문도 수행하고 있다. 한 그룹장은 "삼일PwC 리얼에셋그룹의 가장 큰 차별점은 단순 거래 자문에 머무르지 않고 고객의 실물자산 가치를 실제로 '빌드'하는 장기 파트너 역할을 지향한다는 점"이라고 말했다. 그는 "이 자산의 가치는 얼마인가를 판단하는 데서 끝나는 것이 아니라, '어떻게 해야 가치가 올라가는가', '그 전략을 실제 실행할 수 있는가'까지 함께 보는 조직"이라고 강조했다.
최근 실물자산·부동산금융 시장 트렌드를 표현하는 키워드로는 '재편'을 제시했다. 한 그룹장은 "PF 만기 연장, 리파이낸싱, 사업성 재검토가 필요한 프로젝트가 늘었고, 입지, 임차인 신용도, 현금흐름, 공실률, 개발 가능성, 자본구조에 따라 자산별 차별화가 훨씬 심해졌다"고 진단했다. 대체투자 관련 금융시장 전반이 침체돼 있는 반면, 데이터센터와 호텔, 트로피에셋 등은 투자 수요가 꾸준해 쏠림 현상이 두드러졌다.
한 그룹장은 "자산의 현재 가치뿐 아니라 금융 구조의 지속 가능성을 함께 진단해야 하고, 거래 가능 가격을 산정하는 데 그치지 않고 대주단 협의, 리파이낸싱, 매각, 투자자 유치까지 연결되는 실행 가능한 솔루션을 제시해야 한다"고 강조했다. 이어 "자산의 밸류업 가능성을 분석해야 한다"며 "공실 해소, 임대전략 변경, 리모델링, 용도 전환, 에너지 효율 개선, 운영모델 개선 등을 통해 ‘현재 얼마인가’가 아니라 ‘어떻게 더 가치가 올라갈 수 있는가’를 봐야 한다"고 강조했다.
송은경 기자 norae@hankyung.com
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