대출·실거주 규제에…주거용 오피스텔 '인기'

서울에서 전용면적 85㎡ 이상 오피스텔 매매가 1년 새 2.3배 늘었고, 10억원이 넘는 고가 거래도 3.7배 증가했다. 원룸형 투자 상품 중심이던 오피스텔시장이 중대형 주거 상품 위주로 재편되고 있는 것이다. 아파트에 대한 대출 및 토지거래허가 등 각종 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 덜한 주거용 오피스텔이 소형 아파트의 대체재로 자리 잡고 있다는 분석이 나온다.

◇중대형 오피스텔 거래 늘어

4일 알스퀘어가 공적 장부 열람 솔루션 데이터허브를 통해 분석한 서울 오피스텔 실거래 자료에 따르면 2023년 7월부터 올해 6월까지 최근 3년간 거래량은 3만4005건, 거래금액은 10조8175억원이다. 올해 상반기 거래량은 6741건으로 2024년 상반기(5356건)보다 25.9% 늘어났다.

거래 증가를 이끈 것은 중대형 오피스텔이다. 전용 85㎡ 초과 거래는 지난해 상반기 121건에서 올해 상반기 283건으로 2.3배로 늘었고, 전체 거래에서 차지하는 비중도 2.3%에서 4.2%로 확대됐다. 10억원 이상 거래 역시 87건에서 321건으로 3.7배로 증가했다.

반면 원룸형 오피스텔의 입지는 좁아지고 있다. 전용 30㎡ 미만 거래 비중은 같은 기간 59.6%에서 54.6%로 하락했다. 원룸형이 대부분인 서울 589개 단지의 3.3㎡당 가격은 1.9% 떨어진 반면 전용 85㎡ 초과 거래가 이뤄진 48개 단지는 10.7% 상승했다.

이 같은 변화의 배경에는 정부의 부동산 규제가 있다. 정부는 수도권 규제지역 고가 아파트의 주택담보대출 한도를 집값 구간별로 제한하고 있지만 오피스텔은 이 같은 규제를 적용받지 않는다. 담보인정비율(LTV)도 통상 70% 수준을 유지한다. 예를 들어 25억원짜리 아파트는 대출 한도가 2억원 수준인데 같은 가격의 오피스텔은 17억원 안팎까지 대출이 가능하다. 토지거래허가구역 규제를 받지 않는 것도 장점으로 꼽힌다. 아파트와 달리 실거주 의무 없이 매입과 임대가 가능하다.

◇주택 수 산정 기준 완화해야

올해 상반기 20억원 이상 거래 가운데 소유권 이전이 완료된 16건은 모두 개인이 매수했다. 이 가운데 10건은 은행 담보대출을 이용한 것으로 나타났다. 평균 대출액은 12억3200만원으로 매매가격의 약 46% 수준이었다.

중대형 거래는 주거 선호도가 높은 지역에 집중됐다. 영등포구는 전용 85㎡ 초과 거래가 36건에서 109건으로 늘며 서울 전체 대형 거래의 38%를 차지했다. 양천구는 24건에서 51건으로 증가했고, 구로구와 용산구도 각각 2건에서 13건으로 늘었다. 여의도와 목동 등 생활 인프라가 좋은 지역에서 가족 단위 실거주 수요가 늘어난 영향이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “중대형 오피스텔은 사실상 아파트를 대체하는 주거 상품”이라며 “서울 소형 아파트 가격이 오를 때 중대형 오피스텔 가격도 함께 상승하는 경향이 있다”고 말했다.

업계에서는 전·월세 물량 부족을 해소하기 위해서는 비아파트 공급 확대가 필요하다고 보고 있다. 현재는 내년 말까지 사용승인을 받은 전용 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원 이하 오피스텔을 최초 구입할 경우 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외한다. 올해 상반기 이 기준을 충족한 거래는 전체의 0.7%인 50건에 불과했다. 업계에서는 수도권 기준을 전용 120㎡ 이하, 취득가액 9억원 이하까지 확대해야 한다는 주장이 나온다.

박종필 기자 jp@hankyung.com