정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’으로 재건축·재개발 조합원의 양도소득세 부담이 공제 여부에 따라 최대 80%가량 늘어나는 것으로 나타났다. 2029년부터 보유기간 공제가 폐지되고 거주기간만 공제 대상이 되면서 철거와 공사로 거주할 수 없었던 기간이 빠지기 때문이다. 세를 준 조합원은 공제를 받으려면 인가 전 입주해야 해 정비구역 내 세입자 퇴거 갈등이 커질 수 있다는 우려도 나온다.4일 정비업계에 따르면 재정경제부가 지난 3일 발표한 세제개편안에는 양도세 장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’로 전환하는 내용이 담겼다. 2029년부터 보유기간 공제는 폐지되고 실제 거주기간에 대해 연 8%, 최대 80%의 공제가 적용된다. 공제액 한도는 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 설정된다.
정비사업 조합원은 철거 후 공사 기간에는 거주할 수 없다. 정부는 공사 기간의 절반을 거주기간으로 인정하는 보완책을 마련했지만, 관리처분계획 인가일 현재 해당 주택에 1년 이상 계속 거주한 조합원으로 대상을 제한했다. 이에 따라 세를 준 가구 등 요건을 충족하지 못한 조합원의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 정비업계 추산에 따르면 1가구 1주택자가 2029년 주택을 20억원에 양도할 경우 양도세가 현행 7300만원에서 1억3300만원으로 증가한다. 40억원 주택은 3억8000만원에서 6억5400만원으로 늘어난다. 취득가액을 각각 9억원, 15억원으로 가정하고 지방소득세를 포함해 계산한 결과다.
인가 전부터 실거주한 조합원은 세 부담에 변화가 없다. 같은 단지에서도 실거주 여부에 따라 세 부담이 달라지는 것이다. 이미 인가가 난 구역은 이후 실거주 요건을 충족할 방법이 없어 형평성 논란이 있을 것으로 예상된다.
공사 기간을 절반만 인정하는 방식도 논란이다. 공기 지연이 세 부담 증가로 이어질 수 있어서다. 준공이 1년 늦어지면 해당 기간의 절반만 거주기간으로 인정돼 공제율이 4%포인트 낮아진다. 양도가액 30억원 주택 기준 양도세는 약 1900만원 증가한다.
세입자 퇴거 갈등도 커질 가능성이 있다. 주택임대차보호법상 임대인의 실거주는 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유다.
유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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