재개발·재건축 정비사업 권한 누구에게 있나 봤더니…

“서울 구청장들 요구를 종합해 500가구 이하 재개발·재건축에 대해 기초단체장에게 권한을 줄 수 있도록 제도 개선을 하겠다”(박성준 민주당 수석대변인)

지난 23일 당정이 서울시장의 정비구역 지정 권한 일부를 구청장에게 이관하는 방안을 추진하기로 하면서 관련 제도에 대한 관심이 커지고 있다. 결론적으로 정비사업은 단계별로 권한 주체가 다른 구조다.

재개발·재건축 사업은 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’에 따라 ‘정비구역 지정’에서 시작된다. 이 권한은 서울시장에게 있다. 도시정비법 제8조는 정비구역 지정권자를 특별시장·광역시장 등으로 규정한다. 자치구청장은 정비계획안을 마련해 시에 지정 신청을 할 수 있지만 직접 지정할 수는 없다. 사업의 법적 출발점인 정비구역으로 묶이면 건축 행위가 제한된다.

구역이 지정되면 권한은 구청으로 넘어간다. 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 주요 인허가와 준공 승인까지 모두 구청장이 담당한다. 즉 사업의 ‘입구’는 서울시가, ‘과정과 출구’는 자치구가 맡는 이원 구조다. 서울 구청장협의회는 최근 여당에 서울시장 권한 일부를 넘겨달라고 요청했다. 정비사업 중 500가구 이하 규모는 구청장에게 정비구역 지정권을 달라는 것이다. 자치구가 초기 단계부터 권한을 갖게 되면 행정 절차를 줄여 사업 속도를 높일 수 있다는 주장이다. 류삼영 동작구청장은 “정비구역 지정과 핵심 변경 권한이 광역지자체에 집중돼 있어 현장 여건과 주민 수요에 맞춘 신속한 대응이 어렵다”고 지적했다.

정비사업 규모가 작을수록 절차는 단순해진다. 가로주택정비사업 등 소규모주택정비는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 적용받아 정비구역 지정 없이 구청장이 전 과정을 처리한다.

다만 여러 소규모 구역을 묶어 개발하는 ‘모아타운’이 도입되면서 서울시의 영향력은 오히려 커졌다. 개별 사업 인가는 구청장이 맡지만, 이를 하나로 묶는 상위 개념인 ‘소규모주택정비 관리지역’ 지정은 서울시장 권한이기 때문이다. 관리지역으로 지정돼야 용도지역 상향과 용적률 완화 등 혜택을 받을 수 있으며, 이는 시의 통합심의를 거쳐야 한다. 자치구가 대상지를 발굴하고 관리계획을 수립하면 최종 지정은 시가 담당한다.

이처럼 권한이 나뉜 구조로 인해 정비사업은 구역 지정부터 준공까지 장기간이 소요된다. 서울시가 지난 4월 공개한 ‘신속통합기획 2.0’에 따르면 평균 소요 기간은 18.5년에 달한다. 시는 이를 12년으로 단축하겠다는 목표를 제시했다. 구역 지정 2년, 조합설립 1년, 사업시행인가 1년 7개월, 관리처분인가 1년 9개월, 이주·철거 1년 8개월, 착공·준공 4년을 합한 수치다.

박종필 기자 jp@hankyung.com