[취재수첩] 사전청약 불만 달래려다…원칙 무너지는 정책대출

정부가 최근 공공분양주택 ‘뉴홈’ 청약자에게 만기 최장 40년, 연 1.9~3.0%의 고정금리 전용 모기지를 적용하기로 했다. 경기 고양 창릉 등 수도권에서 LH(한국토지주택공사)가 사전청약과 본청약을 진행한 공공주택 약 1만1000가구가 대상이다. 전용 모기지 금리 수준과 적용 대상 확대를 둘러싸고 형평성과 정책 일관성 논란이 커지고 있다.

뉴홈은 2022년 10월 윤석열 정부가 내놓은 핵심 공공분양 브랜드다. 시세의 70% 이하로 분양받는 대신 시세차익의 30%를 공공에 환수하는 구조다. 기존 정책대출보다 낮은 금리로 전용 모기지를 제공하겠다고 홍보해 수요를 끌어모았다. 하지만 초기 설계부터 금리 조건을 둘러싼 기대를 과도하게 키운 것 아니냐는 지적이 적지 않았다.

논란의 출발점은 사전청약 당시 금리 안내 방식이다. 2022~2023년 공고에서 디딤돌대출 금리를 기준으로 한 우대금리를 강조하면서 실제 적용 금리와의 괴리가 발생했다. 정부는 반발이 커지자 대출 한도 5억원, 담보인정비율(LTV) 80%, 총부채원리금상환비율(DSR) 미적용 등 혜택을 제시하면서도 금리와 만기는 신청 시점 기준을 적용하겠다는 입장을 유지했다. 그러고선 한 달여 만에 고정금리 적용으로 돌아섰다. 단기간에 정책 기준이 뒤바뀌면서 시장의 예측 가능성을 스스로 훼손했다는 비판이 제기된다.

적용 대상 확대 역시 논란을 키우는 대목이다. 과거 사전청약 공고의 직접적 피해자가 아닌 본청약 당첨자 약 2000가구까지 포함해 정책의 명분이 흐려졌다는 평가가 나온다. 정부는 동일 단지 내 차등 지원에 따른 혼란을 고려했다고 설명했다. 하지만 결과적으로 ‘선별 구제’ 원칙을 스스로 무너뜨렸다는 지적을 피하기 어렵다. 이번 조치로 투입되는 정책대출 규모는 2조~3조원으로 추산된다.

이번 사안은 사전청약 제도의 구조적 한계를 다시 드러냈다는 평가를 받는다. 사전청약은 분양가와 금융 조건이 확정되지 않은 상태에서 이뤄지는 ‘입주 예약’ 성격이 강하다. 그럼에도 확정된 혜택처럼 제시된 홍보가 기대를 부풀렸고, 이후 이를 사후적으로 보완하는 과정에서 정책의 일관성과 신뢰가 동시에 흔들렸다는 지적이다.

주택도시기금은 무주택 서민의 청약통장 납입금과 국민주택채권으로 조성된 공적 재원이다. 그럼에도 기준과 원칙이 오락가락한 상태에서 대규모 자금이 투입되는 것은 적절성 논란을 낳고 있다. 이미 기금 여유 자금은 감소세를 보이며 가용 재원이 13조~15조원으로 줄어들었다. 공적 재원으로 행정 실패를 덮는 나쁜 선례가 반복되지 않도록 일관되고 엄격한 기준을 바로 세워야 한다.