실거주 안 하면 세금 부담 커진다?

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 2026년 하반기 부동산 시장을 흔들고 있는 네 가지 큰 흐름을 함께 짚어보려고 합니다.

지금 부동산 시장은 통화정책, 대출규제, 공급부족, 세제개편이라는 네 개의 축이 동시에 움직이고 있습니다.

이 네 가지는 서로 별개로 움직이는 것처럼 보이지만, 사실은 하나의 사건이 원인이 되어 다음 사건에 영향을 주고, 그 결과가 다시 다음 변수로 이어지는 식으로 촘촘하게 연결되어 있습니다.

금리가 오르면 대출 부담이 커지고, 대출규제가 강화되면 매수 수요가 상대적으로 규제가 덜한 지역이나 가격대로 이동하는 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 수 있습니다.

여기에 입주물량 감소와 정부가 추진하고 있는 세제개편까지 더해지면서 매수자와 임차인 모두 이전보다 복잡한 판단을 해야 하는 시점입니다.



이번 시간에는 각 국면을 하나씩 짚어보겠습니다.

1. 기준금리 인상과 주담대 부담: 통화 긴축과 재정 확대의 엇박자

한국은행은 2026년 7월 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어, 8월 27일 다시 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다.

두 차례 연속 기준금리 인상입니다.

한국은행은 수출 호조와 내수 회복으로 성장세가 예상보다 높아진 가운데 물가상승률이 상당 기간 목표 수준을 웃돌 것으로 전망하고, 수도권 주택가격과 가계부채 증가에도 유의할 필요가 있다고 인상 배경을 설명했습니다.

기준금리가 오르면 주택담보대출 금리에도 상승 압력이 생길 수밖에 없습니다.

문제는 정책 방향의 엇박자로 보일 수 있는 부분입니다.

한국은행은 물가와 금융안정을 위해 통화정책을 긴축 방향으로 움직이고 있는 반면, 정부는 2027년도 예산안을 올해보다 12.8% 늘어난 820조9천억원 규모로 편성했습니다.

통화정책은 긴축인데 재정지출은 크게 확대되는 모습입니다.

다만 정부는 이번 예산 확대가 단순한 현금성 지출이 아니라 AI·R&D·산업 인프라와 청년·지방 투자 등 성장잠재력을 높이는 데 초점을 맞춘 것이어서 통화정책과 단순히 반대 방향이라고 볼 수 없다는 입장입니다.

따라서 시장에 미치는 순효과를 단순히 “금리는 올리고 정부는 돈을 푼다”라고만 해석하기보다는 지출의 성격과 물가, 성장률까지 함께 볼 필요가 있습니다.

특히 대출 실수요자라면 스트레스 DSR, 즉 총부채원리금상환비율 제도를 반드시 확인해야 합니다.

금융당국은 2024년부터 단계적으로 스트레스 DSR을 도입했고, 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR을 시행하고 있습니다.

스트레스 DSR은 실제 대출금리를 올리는 제도가 아니라 앞으로 금리가 상승할 가능성을 가정해 DSR을 계산할 때 일정한 가산금리를 반영하는 방식입니다.

2026년 하반기에는 수도권·규제지역 주택담보대출의 경우 기본 스트레스 금리 3.0%에 3단계 적용비율 100%가 적용되고 있습니다.

반면 지방 비규제지역 주택담보대출은 2026년 말까지 2단계 수준을 유지해 기본 스트레스 금리 1.5%의 50%, 즉 실제 DSR 계산에서는 0.75% 수준이 반영됩니다.

따라서 같은 소득을 가진 사람이라도 어느 지역의 집을 사느냐에 따라 실제 대출가능 금액이 달라질 수 있습니다.

2. 전세가 상승과 대출규제 속 풍선효과: 서울 아파트 평균 전세 7억원 시대

서울 아파트 평균 전세가격이 7억원을 넘어섰습니다.

KB부동산에 따르면 2026년 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 처음으로 7억원을 돌파했고, 8월에는 7억1178만원까지 올라갔습니다.

전세가격은 실수요자의 주거비 부담을 가장 직접적으로 보여주는 지표이기 때문에 이 수치의 상승은 임대차 시장의 긴장도가 높아지고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.

다만 전세가격이 평균 7억원이라고 해서 “전세가율이 50%이므로 서울 평균 매매가는 약 14억원”이라고 단순 계산해서는 안 됩니다.

평균 전세가격과 평균 매매가격은 대상 주택의 구성과 가격분포가 서로 달라 단순히 나눠 계산하는 방식으로 시장 평균 매매가격을 추정하기 어렵기 때문입니다.

실제 KB부동산 조사에서는 2026년 8월 서울 아파트 평균 매매가격이 이미 16억원대에 진입했습니다.

한편 스트레스 DSR을 포함한 대출규제가 강화되면서 대출 가능한 금액대에 맞춰 매수수요가 이동하는 현상도 나타날 수 있습니다.

서울에서도 상대적으로 가격이 낮은 지역이나 신축·정비사업 단지, 수도권 비규제지역 등으로 수요가 이동하는 흐름이 대표적입니다.

이는 규제가 특정 지역이나 가격대에 집중될 경우 자금이 상대적으로 규제가 덜한 쪽으로 움직이는 전형적인 시장 반응이라고 이해하시면 됩니다.

기업의 사내 주택자금 대출이나 각종 복지대출 역시 실수요자의 자금조달 수단이 될 수 있습니다.

다만 이런 대출이 금융기관 주택담보대출과 동일한 규제를 받는지, DSR 산정에 어떤 방식으로 반영되는지는 상품과 구조에 따라 달라질 수 있으므로 단순히 ‘규제 밖 자금’이라고 일률적으로 표현하기보다는 개별 조건을 확인하는 것이 필요합니다.



3. 공급 부족과 가을 이사철 입주 절벽: 9월 입주물량 5년 5개월 만에 최저

수요 측면의 변화 못지않게 중요한 것이 공급입니다.

부동산R114에 따르면 2026년 9월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만4174가구로 집계됐습니다.

이는 2021년 4월 이후 5년 5개월 만에 가장 적은 수준입니다. 전월보다 약 30% 감소했습니다.

서울도 신규 입주가 줄고 있습니다.

올해 1~5월 서울 아파트 입주물량은 1만690가구로 전년 같은 기간보다 약 48% 감소했습니다.

입주물량 감소는 전세 매물 감소와 직접 연결될 수 있기 때문에 앞서 말씀드린 전세가격 상승 압력을 키우는 요인이 됩니다.

다만 “전국의 주택 준공물량이 예년의 절반으로 감소했다”고 일률적으로 표현하는 것보다는 서울 아파트 입주 감소와 9월 전국 입주물량 급감처럼 확인 가능한 지표를 구분해 보는 것이 정확합니다.

공공부문의 공급도 시간이 필요합니다.

3기 신도시는 공급이 모두 2030년 이후로 미뤄진 것은 아닙니다.

국토교통부는 인천계양에서 2026년 첫 입주 약 1300가구를 시작하고, 2026년 수도권 공공택지에서 5만호 이상 착공과 2만9000호 분양을 추진하고 있습니다.

다만 수도권 주택수요 전체를 감당할 만큼 대규모 공급이 시장에 본격적으로 체감되기까지는 여전히 시간이 필요합니다.

재건축·재개발 역시 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가와 관리처분계획 인가 등 여러 절차를 거쳐야 합니다.

사업과정에서 조합과 지자체 사이의 협의가 길어지거나 사업계획 변경 등이 발생하면 착공과 준공 시점이 늦어질 수 있습니다.

따라서 단기적으로는 기존 주택 재고와 예정된 입주물량이 임대차시장에 미치는 영향이 여전히 클 수밖에 없습니다.



4. 세제개편과 ‘거주 중심’으로 바뀌는 장기보유공제

마지막으로 짚어드릴 부분은 세제입니다.

여기서는 현재 시행 중인 제도와 2026년 정부가 발표한 세제개편안을 구분해서 봐야 합니다.

현행 「소득세법」 제89조는 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택자의 양도소득에 대해 비과세를 적용하고 있습니다.

고가주택은 실거래가 12억원까지는 비과세하고 이를 초과하는 부분에 대해 양도차익을 안분해 과세하는 구조입니다.

다만 1세대 1주택 비과세 자체에 언제나 2년 실거주가 필요한 것은 아닙니다.

취득 당시 조정대상지역 여부 등 시행령 제154조에서 정한 조건에 따라 2년 거주요건이 필요한 경우가 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다.

따라서 “1주택자라면 무조건 2년 이상 살아야 비과세된다”고 이해해서는 안 됩니다.

장기보유특별공제는 조금 다릅니다.

현행 「소득세법」 제95조와 시행령 제159조의4에 따르면, 1세대 1주택자가 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

현재는 보유기간에 대해 연 4%, 거주기간에 대해 연 4%씩 각각 최대 40%, 합계 최대 80%를 공제합니다.

반면 2년 이상 거주하지 못하면 1세대 1주택에 적용되는 최대 80% 공제 대신 일반 장기보유특별공제율을 적용받게 되고, 현행 제도에서는 보유기간 15년 이상 기준 최대 30%까지입니다.

여기에 2026년 8월 정부가 새로운 세제개편안을 발표했습니다.

이 개편안의 방향은 주택의 장기보유특별공제를 ‘보유 중심’에서 ‘거주 중심’으로 단계적으로 바꾸는 것입니다.

정부안에 따르면 2027년까지는 현행 체계를 유지하고, 2028년에는 거주기간 연 6% + 보유기간 연 2%, 2029년부터는 거주기간 연 8%만 적용해 최대 80%를 공제하는 방식으로 바꾸는 방안이 제시됐습니다.

즉 현재도 실거주가 세제상 중요하지만, 정부안대로 법이 개정된다면 앞으로는 장기간 보유만 하고 실제 거주하지 않은 1주택자의 장기보유공제 혜택이 더 줄어드는 방향으로 바뀌게 됩니다.

다만 이 부분은 반드시 기억하셔야 합니다.

2026년 세제개편안은 아직 정부안 단계입니다.

국회 심의 과정에서 내용이나 시행시기가 변경될 수 있으므로 현재 확정된 세법처럼 단정해서는 안 됩니다.

그렇다면 세입자 이동도 늘어날까요?

정부안대로 거주 중심의 세제로 개편되면 집주인의 의사결정에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.

특히 고가 1주택을 장기간 임대해왔던 소유자 가운데 향후 양도세 부담을 줄이기 위해 실제 거주를 선택하는 사례가 늘어날 수 있습니다.

그 경우 기존 임차인이 계약만료 후 다른 주택으로 이동해야 하는 사례도 생길 수 있습니다.
다만 “세제개편 때문에 대규모 세입자 이동이 불가피하다”고 지금 단계에서 단정하기는 어렵습니다.

실제 이동규모는 세제개편의 최종 내용과 집주인의 거주계획, 계약갱신요구권 행사 여부, 지역별 전세수급 등 여러 요인에 따라 달라지기 때문입니다.

따라서 현재로서는 거주 중심 세제로의 전환이 임대차시장에 새로운 이동 수요를 만들 가능성이 있다 정도로 보는 것이 보다 정확합니다.



네 가지 변수를 한꺼번에 봐야 합니다

이처럼 기준금리, 대출규제, 공급물량, 세제개편은 각각 별개의 정책영역이지만 실수요자와 임차인 입장에서는 결국 하나의 주거비 문제로 연결됩니다.

금리가 올라 대출부담이 커지고, 전세가격은 오르는데 입주물량은 줄어들고 있습니다.

여기에 정부가 추진하는 세제개편까지 확정된다면 주택을 오래 보유하는 것보다 실제 거주하는 기간의 중요성이 더욱 커질 가능성이 있습니다.

따라서 지금 시점에는 어느 하나의 지표만 보고 판단하기보다 이 네 가지 변수를 함께 읽는 시각이 필요합니다.

내 집 마련을 계획하고 계신 분이라면
현재 적용되는 스트레스 DSR과 실제 대출가능 금액,
대상 지역의 입주물량과 전세수급,
그리고 본인의 보유·거주기간에 따른 양도세 효과까지 함께 계산해보셔야 합니다.

임대차계약을 앞둔 분들 역시 집주인의 향후 실거주 계획과 계약갱신 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

2026년 하반기 부동산시장은 단순히 “집값이 오를까, 내릴까”만으로 접근하기에는 변수가 너무 많아졌습니다.

금리와 대출, 공급과 세금이 동시에 움직이는 시장에서는 내가 감당할 수 있는 자금과 실제 거주계획을 먼저 정해놓고 움직이는 것이 가장 현실적인 생존전략이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)

※ 본 칼럼은 2026년 9월 현재의 한국은행 통화정책, 금융당국의 대출규제와 시장 통계, 정부의 2026년 세제개편안을 바탕으로 한 일반적인 정보성 콘텐츠입니다. 세제개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으며 실제 대출한도와 세금은 개인의 소득·부채·주택 보유수·취득시기·거주기간 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 의사결정 전에는 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.