<앵커>부동산 시장의 주요 이슈와 관심사를 취재 기자를 통해 들어보는 부동산 뷰 시간입니다.
오늘은 지난 15일 국무회의를 통과한 주택법 개정안 중 공동주택 리모델링 사업 변경 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
박준식 기자 나왔습니다.
어제 바뀐 개정안을 쉽게 말하면 아파트 리모델링 사업을 추진하는데 있어서 변동이 있다는 것이죠.
<출연자>네 먼저 리모델링 사업의 구체적인 실제 사례를 간단히 설명을 드려야 겠습니다.
현재 리모델링 사업을 추진하고 있는 분당의 매화마을 한 아파트를 살펴보겠습니다.
주민대표들이 3년여 전부터 리모델링을 벌이자는데 의견을 모았고 공사를 담당할 시공사, 즉 건설사들에게 어떻게 할지 사업 설명회를 해 달라고 했습니다.
여러 업체들이 기본적인 설계, 공사 계획안을 가지고 설명회에 참여를 했고 이중 한 업체가 사실상 이번주 시공 업체로 선정될 예정입니다.
<앵커>그런데 어제 바뀐 법이 어떤 내용을 포함하고 있기에 관련 업계와 주민들의 반발을 사고 있는 것인가요.
<출연자>문제는 시공사 선정 방식과 주민대표 또는 조합의 참여 조건입니다.
지금은 반드시 조합을 설립할 필요가 없지만 앞으로는 그렇게 해야 합니다.
여기에 시공에 참가하는 업체를 반드시 경쟁 입찰 방식으로 진행해야 한다는 점입니다.
정부에서는 공정한 경쟁과 사업의 투명성을 확보하기 위해 필요하다는 주장이지만 실제 현장의 목소리는 조금 다릅니다.
이전까지는 시공사가 만들어 제공했던 단지 조경과 설계 등을 조합이나 아파트 대표가 외부 설계 사무소 등에 의뢰해 담당해야 하고 그것을 바탕으로 경쟁 입찰을 붙여야 합니다.
일반인들이 담당하기에는 어려운 부분이 많을 수 밖에 없습니다.
업체 입장에서도 리모델링은 최근에 도입한 사업이기 때문에 실제로 어느 정도의 공사비가 들어가는지 얼마나 수익이 나는지 기본적인 통계가 없기 때문에 공사비를 낮춰야 하는 경쟁입찰 참여를 꺼릴 수도 있습니다.
<앵커>수익 이야기를 했는데 재건축이나 재개발을 보면 관심이 많은데, 리모델링은 상황이 조금 다른가보죠.
<기자>리모델링은 재건축과 달리 아파트의 기본 골격은 그대로 유지하면서 내부 구조를 바꾸는 것입니다.
이 과정에서 기존 면적보다 최대 30%까지 크기를 늘릴 수 있다는 점이 장점이며 모든 건물을 파괴하는 것이 아니기 때문에 재건축보다는 공사 기간이 짧습니다.
다만 재건축과 달리 사실상 기존의 살던 주민들이 다시 입주를 하는 것이기 조합원 외의 일반 분양은 없습니다.
결국 리모델링은 기존의 입주자들에게 국한된 사업일 뿐이기 때문에 재건축이나 재개발보다 수익성이 떨어진다고 봐야 합니다.
<앵커>그렇다면 실제로 리모델링을 추진하거나 해당되는 단지는 얼마나 있습니까.
<출연자>한국리모델링협회 자료를 보면 올해 기준 미모델링 대상인 15년이 경과한 아파트는 총 290여만 가구라고 합니다.
이 중 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지는 지난해 말 기준으로 167개 단지며 사업자 선정을 완료한 상태로 여건만 갖춰지면 언제든지 착수 가능한 아파트는 87개 단지라고 추산됩니다.
특히 분당, 일산, 산본 같은 1기 신도시에서 많은 리모델링 사업이 진행되거나 추진하려는 움직임이 있습니다.
<앵커>리모델링은 일부 공사를 추진하기 때문에 재건축보다 환경 오렴 문제도 적고 세계적인 추세인 것은 틀림없어 보입니다. 그래서 건설업체들도 미래를 대비하는 차원에서 관심이 많은데 이번 법 개정으로 반발이 크다죠.
<출연자>지금은 재건축이 대세지만 앞으로는 리모델링 역시 재건축에 버금가는 시장을 형성할 것이라는 전망이 지배적입니다.
그래서 한국리모델링협회 등에서 시장이 어느 정도 성숙될 때까지 법을 유예하거나 느슨한 형태로 운영해야 한다고 꾸준히 주장을 했습니다.
이동훈 한국리모델링협회 위원장의 말을 직접 들어보겠습니다.
<인터뷰 이동훈 한국리모델링협회 위원장>
"리모델링은 이제 막 걸음마를 뗀 상황이다. 조합원들이나 아파트 대표들도 사업을 어떻게 진행해야 할지 모르는 상황에서 법을 개정하는 것은 업계나 입주자 입장에서 득될 게 없다고 본다"
이렇게 업계는 시장의 공정한 경쟁과 투명성 확대라는 법 개정 취지는 이해하지만 아직 어떻게 전개될지도 불확실한 리모델링 시장에 너무 획일적인 잣대를 제시하는 것은 무리라는 평가입니다.
<앵커>이해관계가 얽히고 설킨 문제를 놓고 다양한 의견이 나오는 것은 당연하다고 봅니다. 그렇다면 일단 개정안을 나와 있는 상태고, 또 사업을 벌여 놓은 단지는 널려 있는 상황에서 어떻게 이 문제를 해결해야 할까요.
<출연자>많은 전문가들은 리모델링 관련 법 적용이 문구에만 얽매여서는 안된다고 강조합니다.
법 개정의 취지인 공정 경쟁과 사업의 투명성을 위해 공개입찰, 경쟁 방식을 채택했지만 실제 운용에 있어서는 다양한 방법들이 응용될 수 있습니다.
리모델링 전문가의 의견을 직접 들어보겠습니다.
<인터뷰 양영규 쌍용건설 리모델링사업부장<br>"건설사 입장에서는 무분별하게 사업에 참어하는 것이 아니라 수익성 등을 잘 살펴서 선별적으로 사업에 참여하는 분위기가 될 것이다. 법에 관련해서는 획일적으로 적용하기보다는 CM 방식으로 참여하는 등 식의 방법을 통해 경쟁입찰을 보완할 수 있는 대안을 찾는 것도 중요하다"
<앵커>다시 한번 정리를 해보면 결국 지금 현재 추진위가 설립되거나 시공사를 선정한 곳은 문제가 없고 아직까지 주민들의 의견을 수렴하는 수준의 단지가 문제가 되는 것이겠네요.
<출연자>네 그렇습니다. 시공사를 이미 선정하거나 선정이 임박한 단지는 이번 법 개정과 관계가 없습니다.
리모델링도 재건축과 같이 결국 주민의 의사를 모으는 것이 중요하기 때문에 내년 1년이 리모델링 시장의 가장 큰 전환점이 될 것으로 보입니다.
현재 분당에서 시공에 참여할 계획을 가지고 있는 건설업계의 이야기를 들어보겠습니다.
<인터뷰 이근우 현대산업개발 팀장>
"이미 시공사가 선정되거나 조합이 설립된 단지는 문제가 전혀 없다. 다만 내년까지 사업을 진행하지 않는 단지의 경우 어려움에 처할 수 있다"
다시 한번 정리를 하면 1년 이라는 유예 기간 동안 주민들이 의사를 통합하고 시공사를 선정하는 단지는 리모델링 사업에 무리가 없지만 만약 내년을 넘긴다면 많은 단지들이 리모델링을 포기하는 상황도 벌어질 것으로 예상됩니다.
<앵커>감사합니다.
오늘은 지난 15일 국무회의를 통과한 주택법 개정안 중 공동주택 리모델링 사업 변경 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
박준식 기자 나왔습니다.
어제 바뀐 개정안을 쉽게 말하면 아파트 리모델링 사업을 추진하는데 있어서 변동이 있다는 것이죠.
<출연자>네 먼저 리모델링 사업의 구체적인 실제 사례를 간단히 설명을 드려야 겠습니다.
현재 리모델링 사업을 추진하고 있는 분당의 매화마을 한 아파트를 살펴보겠습니다.
주민대표들이 3년여 전부터 리모델링을 벌이자는데 의견을 모았고 공사를 담당할 시공사, 즉 건설사들에게 어떻게 할지 사업 설명회를 해 달라고 했습니다.
여러 업체들이 기본적인 설계, 공사 계획안을 가지고 설명회에 참여를 했고 이중 한 업체가 사실상 이번주 시공 업체로 선정될 예정입니다.
<앵커>그런데 어제 바뀐 법이 어떤 내용을 포함하고 있기에 관련 업계와 주민들의 반발을 사고 있는 것인가요.
<출연자>문제는 시공사 선정 방식과 주민대표 또는 조합의 참여 조건입니다.
지금은 반드시 조합을 설립할 필요가 없지만 앞으로는 그렇게 해야 합니다.
여기에 시공에 참가하는 업체를 반드시 경쟁 입찰 방식으로 진행해야 한다는 점입니다.
정부에서는 공정한 경쟁과 사업의 투명성을 확보하기 위해 필요하다는 주장이지만 실제 현장의 목소리는 조금 다릅니다.
이전까지는 시공사가 만들어 제공했던 단지 조경과 설계 등을 조합이나 아파트 대표가 외부 설계 사무소 등에 의뢰해 담당해야 하고 그것을 바탕으로 경쟁 입찰을 붙여야 합니다.
일반인들이 담당하기에는 어려운 부분이 많을 수 밖에 없습니다.
업체 입장에서도 리모델링은 최근에 도입한 사업이기 때문에 실제로 어느 정도의 공사비가 들어가는지 얼마나 수익이 나는지 기본적인 통계가 없기 때문에 공사비를 낮춰야 하는 경쟁입찰 참여를 꺼릴 수도 있습니다.
<앵커>수익 이야기를 했는데 재건축이나 재개발을 보면 관심이 많은데, 리모델링은 상황이 조금 다른가보죠.
<기자>리모델링은 재건축과 달리 아파트의 기본 골격은 그대로 유지하면서 내부 구조를 바꾸는 것입니다.
이 과정에서 기존 면적보다 최대 30%까지 크기를 늘릴 수 있다는 점이 장점이며 모든 건물을 파괴하는 것이 아니기 때문에 재건축보다는 공사 기간이 짧습니다.
다만 재건축과 달리 사실상 기존의 살던 주민들이 다시 입주를 하는 것이기 조합원 외의 일반 분양은 없습니다.
결국 리모델링은 기존의 입주자들에게 국한된 사업일 뿐이기 때문에 재건축이나 재개발보다 수익성이 떨어진다고 봐야 합니다.
<앵커>그렇다면 실제로 리모델링을 추진하거나 해당되는 단지는 얼마나 있습니까.
<출연자>한국리모델링협회 자료를 보면 올해 기준 미모델링 대상인 15년이 경과한 아파트는 총 290여만 가구라고 합니다.
이 중 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지는 지난해 말 기준으로 167개 단지며 사업자 선정을 완료한 상태로 여건만 갖춰지면 언제든지 착수 가능한 아파트는 87개 단지라고 추산됩니다.
특히 분당, 일산, 산본 같은 1기 신도시에서 많은 리모델링 사업이 진행되거나 추진하려는 움직임이 있습니다.
<앵커>리모델링은 일부 공사를 추진하기 때문에 재건축보다 환경 오렴 문제도 적고 세계적인 추세인 것은 틀림없어 보입니다. 그래서 건설업체들도 미래를 대비하는 차원에서 관심이 많은데 이번 법 개정으로 반발이 크다죠.
<출연자>지금은 재건축이 대세지만 앞으로는 리모델링 역시 재건축에 버금가는 시장을 형성할 것이라는 전망이 지배적입니다.
그래서 한국리모델링협회 등에서 시장이 어느 정도 성숙될 때까지 법을 유예하거나 느슨한 형태로 운영해야 한다고 꾸준히 주장을 했습니다.
이동훈 한국리모델링협회 위원장의 말을 직접 들어보겠습니다.
<인터뷰 이동훈 한국리모델링협회 위원장>
"리모델링은 이제 막 걸음마를 뗀 상황이다. 조합원들이나 아파트 대표들도 사업을 어떻게 진행해야 할지 모르는 상황에서 법을 개정하는 것은 업계나 입주자 입장에서 득될 게 없다고 본다"
이렇게 업계는 시장의 공정한 경쟁과 투명성 확대라는 법 개정 취지는 이해하지만 아직 어떻게 전개될지도 불확실한 리모델링 시장에 너무 획일적인 잣대를 제시하는 것은 무리라는 평가입니다.
<앵커>이해관계가 얽히고 설킨 문제를 놓고 다양한 의견이 나오는 것은 당연하다고 봅니다. 그렇다면 일단 개정안을 나와 있는 상태고, 또 사업을 벌여 놓은 단지는 널려 있는 상황에서 어떻게 이 문제를 해결해야 할까요.
<출연자>많은 전문가들은 리모델링 관련 법 적용이 문구에만 얽매여서는 안된다고 강조합니다.
법 개정의 취지인 공정 경쟁과 사업의 투명성을 위해 공개입찰, 경쟁 방식을 채택했지만 실제 운용에 있어서는 다양한 방법들이 응용될 수 있습니다.
리모델링 전문가의 의견을 직접 들어보겠습니다.
<인터뷰 양영규 쌍용건설 리모델링사업부장<br>"건설사 입장에서는 무분별하게 사업에 참어하는 것이 아니라 수익성 등을 잘 살펴서 선별적으로 사업에 참여하는 분위기가 될 것이다. 법에 관련해서는 획일적으로 적용하기보다는 CM 방식으로 참여하는 등 식의 방법을 통해 경쟁입찰을 보완할 수 있는 대안을 찾는 것도 중요하다"
<앵커>다시 한번 정리를 해보면 결국 지금 현재 추진위가 설립되거나 시공사를 선정한 곳은 문제가 없고 아직까지 주민들의 의견을 수렴하는 수준의 단지가 문제가 되는 것이겠네요.
<출연자>네 그렇습니다. 시공사를 이미 선정하거나 선정이 임박한 단지는 이번 법 개정과 관계가 없습니다.
리모델링도 재건축과 같이 결국 주민의 의사를 모으는 것이 중요하기 때문에 내년 1년이 리모델링 시장의 가장 큰 전환점이 될 것으로 보입니다.
현재 분당에서 시공에 참여할 계획을 가지고 있는 건설업계의 이야기를 들어보겠습니다.
<인터뷰 이근우 현대산업개발 팀장>
"이미 시공사가 선정되거나 조합이 설립된 단지는 문제가 전혀 없다. 다만 내년까지 사업을 진행하지 않는 단지의 경우 어려움에 처할 수 있다"
다시 한번 정리를 하면 1년 이라는 유예 기간 동안 주민들이 의사를 통합하고 시공사를 선정하는 단지는 리모델링 사업에 무리가 없지만 만약 내년을 넘긴다면 많은 단지들이 리모델링을 포기하는 상황도 벌어질 것으로 예상됩니다.
<앵커>감사합니다.
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