소형오피스텔 "세금차감 후 수익률이 가장 중요하다"

[김윤석의 알기 쉬운 부동산 세법이야기]

수익형부동산 황태자 소형오피스텔 "세금차감 후 수익률이 가장 중요하다"

얼마 전 까지만 해도 부동산 투자라는 것이 본인의 종자돈만 있어도 대출효과를 활용하여 매매차익을 누리는 식의 투자가 주를 이루었다. 그러나, 수도권 지역을 중심으로 부동산매매시장이 침체기로 접어 들면서 더 이상 무리한 대출을 통한 투자방식은 자제해야 하지 않나 하는 분위기가 실수요자 중심으로 점차 확산되어 가고 있다.



반면, 이러한 분위기에 반사이익을 보는 부동산들이 있다. 바로 상가와 오피스텔,도시형생활주택이다. 이 중에서도 지역마다 약간의 차이는 있지만 소형오피스텔이 가장 인기를 끌고있다. 만약, 소형오피스텔에 투자를 한다면 가장 신경을 써야 할 부분이 투자수익률과 그에 따른 세금문제일 것이다. 우선, 투자수익률을 극대화하기 위해서는 오피스텔의 지역분석을 꼼꼼하게 하는 것이 필요하다. 다음으로 세금문제에 있어서는 오피스텔을 분양받아 보유하다가 처분하는 경우의 거래세와 보유세 비용을 점검해 봐야 한다는 점이다.

첫번째로, 오피스텔을 분양받는 경우에는 분양가액에 부가가치세가 발생한다는 점이다.

즉, 분양가액에 포함된 부가가치세는 보통 분양가액의 10%가 발생하는 데 이 경우 절세할 수 있는 방안 중의 하나는 사업자등록을 해두는 것이다. 그러면 분양시 부담했던 부가가치세를 환급받을 수 가 있다. 다만, 주의할 점은 사업자 등록시 간이과세자나 면세사업자가 아닌 일반과세사업자로 사업자 등록을 해야 한다는 점이다. 그리고 사업자등록은 계약상 잔금지급일이 아니라 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해두어야 만 한다는 점도 기억할 필요가 있다.

두번째로, 오피스텔의 경우에는 임대기간동안의 임대수익률도 중요하지만 일정기간 이후에 처분하게 될 경우 양도소득세를 부담하게 되는 데 사용여부에 따라 세금문제가 달라진 다는 점이다.

예를들어, 거주용주택을 보유하는 자가 오피스텔을 주거용으로 임대를 하고 있다가 처분하게 되는 경우에는 1세대2주택자로 간주되어 비과세적용을 받지 못할 수가 있다.

따라서, 오피스텔을 처분하게 되는 경우에는 사용용도에 따라 주택이냐 아니냐가 결정되기 때문에 반드시 처분시점의 사용용도에 대해 심사숙고 할 필요가 있다.



최근 부동산 시장에서 인기를 끌고 있는 오피스텔의 분양시장이 얼마나 지속될 지 모르겠으나 당분간은 부동산시장을 주도하는 상품이 되지 않을 까 조심스레 점쳐보면서 항상 중요한 것은 세금차감 후의 수익률이다. 수익률을 높이기 위한 부동산 투자는 가장 중요한 것이 현장방문을 통해 역세권지역인지 역세권이라도 임대수요가 풍부한 곳인지 등의 꼼꼼한 현장확인을 해둘 필요가 있다.