[한상춘의 지금 세계는] 미-중 부동산시장 `숨통`

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입력 2012-07-06 07:55   수정 2012-07-06 07:56

[한상춘의 지금 세계는] 미-중 부동산시장 `숨통`

굿모닝 투자의 아침 2부 - 한상춘의 지금 세계는



앵커 > 최근 미국과 중국의 부동산시장이 꿈틀거리고 있다. 각 금융시장이 좋지 않은 흐름을 보이고 있는 가운데 부동산시장을 중심으로 살아날 조짐을 보이고 있는 현황에 대해 살펴보자. 요즘 미국과 중국의 부동산시장에 다소 숨통이 트이고 있다고 한다. 어떤 움직임이 일고 있는가.



한국경제신문 한상춘 > 오늘은 각국의 금리인하와 돈을 푸는 경기부양책 이야기가 핫이슈가 됐다. 이틀 전 유동성 함정에 빠질 우려가 있기 때문에 경기부양 효과나 증시에 미치는 영향은 큰 기대를 할 필요는 없다고 언급했다. 증시가 사실상 그렇게 반영한 것 같다.



모든 정책 중 부동산 이야기를 하는 이유는 경기부양이나 증시부양을 위해 돈을 풀고 금리를 내리면 그 효과가 해당하는 부분에 발생하지 않을 때는 풍선효과 때문에 다른 쪽에 숨통이 터지기도 한다. 그런 각도에서 국내 투자자들은 최근 국내 부동산시장이 침체되어 있기 때문에 세계 부동산시장에도 관심을 가질 것이라고 본다. 다행히 최근 여러 가지 자산시장은 침체됐지만 세계 부동산시장은 조심스럽게 살아날 조짐을 보이고 있다.



대표적으로 중국은 베이징과 상하이를 중심으로 부동산시장이 다소 숨통이 트일 분위기다. 중국 부동산시장의 선도시장은 베이징 시장이다. 베이징 시장의 신축주택건수는 올해 14.1%로 비교적 큰 폭으로 증가했다. 미국도 부동산시장이 최악의 상황을 벗어나 회복 조짐을 보이고 있다. 미국의 바로미터는 잠정주택건수다.



미국의 여러 지표 중 잠정주택건수가 실제 주택시장의 수요와 공급을 가장 잘 반영하는 지수다. 이 지수가 5월 5.9%로 나왔다. 세계 부동산시장과 경제를 주도하는 G2 국가인 미국과 중국의 부동산시장이 최근 살아날 조짐을 보이고 있는 것이다. 이 자체에 굉장히 의미가 있다.



유로랜드는 좋지 않다. 그러나 유로랜드를 제외한 나머지 EU 국가들은 부동산시장이 굉장히 괜찮은 움직임을 보이고 있다. 그중 영국은 부동산시장이 많이 활황을 보이고 있고 영국에서 비즈니스를 하는 기업의 경영자들이 실제 런던에서 임대를 하기 상당히 어렵다는 말을 많이 한다.



그리고 노르웨이는 오히려 부동산가격이 너무 올라 거품을 우려할 정도다. 선진국 가운데 부동산 가격의 상승률로 보면 노르웨이의 부동산 가격 상승률이 가장 높다. 호주도 역시 상승폭이 28개월래 최대폭 상승하고 있다. 유로랜드는 침체되지만 유로랜드에 가입하지 않은 국가들의 경우 부동산시장이 풍선 효과 때문에 살아나는 움직임을 보이고 있다.



앵커 > 금융시장의 위축보다 부동산시장의 위축이 먼저 일어났었다. 부동산시장이 한동안 침체되어 있다가 다소 회복국면을 보이는 이유는 무엇인가.



한국경제신문 한상춘 > 각국의 경기부양책 때문이다. 경기부양책이 실물경기나 증시에 기대만큼 효과를 거두지 못할 때는 자금이 움직이게 된다. 가장 가격 하락폭이 컸던 4년 전 서브프라임 모기지 때 가격하락폭이 큰 쪽으로 자금이 갈 수밖에 없었다. 이 내용을 바탕으로 미국의 주택시장을 투자하는 것도 좋지 않느냐는 언급을 한 적도 있다. 체리 피킹적인 성격이 강한 상태에서 각국의 부동산 시장이 살아날 조짐을 보이고 있다.



각국의 경기부양책 때문에 선진국은 제로금리다. 그리고 풍부한 양적완화 정책이나 각종 LTRO와 같은 유동성 공급 정책 때문에 금리도 낮고 유동성이 풍족한 상태다. 이런 상태에서 부동산 외의 다른 재테크 시장은 수익률이 높지 않은 상황이다. 상대적으로 저가 메리트가 부각된다.



그리고 금리인하, 유동성을 했다고 해서 실질적인 경기효과는 없다. 경제주체들이 미래에 대해 불확실한 상황에서는 설비투자나 소비 등을 하지 않는다. 그것을 풀어낼 때는 국민들이 가장 많이 가지고 있는 재산에서 가장 많이 가지고 있는 부분을 풀어내는 것이 좋다.



그러므로 각국은 경기부양 차원에서 금리만 내리고 돈만 풀지 않는다. 예를 들면 유럽의 ECB도 1% 밑으로 내린 적은 거의 없다. 중국도 연속 2차례에 걸쳐 금리를 내렸지만 증시에서의 반응은 정작 썩 기대만큼 오르지는 못하는 상황이다.



국민들 대다수가 가지고 있는 부동산 자금을 돌려야 체감경기가 올라가고 정책 시그널에서 금리를 인하하든 유동성을 공급하든 나아진다는 심리가 있어야지 경제에서 주체들이 반응하는 것이다. 최근 각국의 부동산 정책이 우호적으로 바뀌면서 부동산시장의 숨통이 트이고 있다.



앵커 > 가격이 바닥을 찍고 있는 상황에서 경기부양책까지 있으니 부동산 시장은 회복될 조짐을 보이고 있다. 중국과 미국의 부동산시장 회복에 대해 알아봤다. 앞으로 어떻게 될 것인가가 문제다.



한국경제신문 한상춘 > 정책변수가 가장 클 것이다. 4년 동안 세계 글로벌시장이 침체되었을 때 추세는 아니더라도 다소 숨통이 트이는 것이 계속 갈 것이냐의 측면에서 보면 숨통을 터지게 했던 가장 큰 요인이 정책요인이니 정책에서 많이 좌우될 것이다. 미국 QE3 정책이 많이 언급되는 상황이다.



그러나 가능성은 높지 않다. 최소한 QE3를 추진하려면 통화정책의 시차인 6개월 정도를 감안해야 한다. 그리고 아무리 FRB가 중립적, 독립적 성향을 가지고 있어도 대선을 앞두고 국민에게 정책이 미치는 여러 가지 시각차가 있기 때문에 상당히 신중한 결정을 할 것이다.



그리고 중국은 이미 2차례에 걸쳐 금리를 인하했다. 현재 중국의 오버 디맨드 상태를 볼 때는 중국이 숏 스텝, 베이비 스텝으로는 경기부양 효과가 나타나지 않는다. 빅 스텝으로 가야 한다. 현재 6%의 1년만기 대출금리를 볼 때 확실하게 내쳐야 경기부양하는 측면이 있다. 그래서 추가적으로 금리를 더 내릴 것으로 본다.



유로랜드는 드라기 총재 이후에 3차 금리인하를 단행했다. 유럽은 추가적으로 금리를 인하하더라도 이미 유동성 함정에 빠진 것으로 나온다. 금리를 내리더라도 증시에 크게 영향을 미치지 못하고 경기에 대한 하강 위험이 오늘 증시에 더 큰 영향을 미칠 것이다. 바로 그것이 유동성 함정이다.



이틀 전 금리인하를 하더라도 증시에 미치는 영향, 경기에 미치는 영향을 낙관적으로 기대하지 말라고 언급했다. 유럽은 유동성 함정에 빠져 있기 때문에 경제주체들의 위기에 따른 불확실성을 줄이고 그에 따라 심리가 극복되지 않으면 추가적인 금리인하를 하더라도 증시나 경제에 미치는 효과는 크지 않다.



앵커 > 초기의 조짐이라고 하더라도 부동산시장이 회복되는 것은 각국의 경기나 경제주체들에게 큰 의미가 될 것 같다.



한국경제신문 한상춘 > 지금은 여러 가지 정책여지가 제한되어 있고 돈을 풀고 금리를 내리고 더 이상 재정정책 여력을 가져갈 수 있는 상태가 아니다. 지금 상태에서 부동산이 조심스럽게 올라가는 것을 빨리 언급하는 것은 의미가 있다.



왜냐하면 전세계 사람들의 재테크 수단에서 여전히 부동산이 많은 상태다. 부동산시장이 조금 올라가면 자산가격 상승에 따라 소비가 증가하고 그에 따라 경제가 회복되는 부의 효과를 기대할 수 있다. 각국의 부동산 정책이 그동안 비우호적으로 가다가 우호적으로 바뀐 것은 정책여지 제한 속에 금리를 내리고 유동성이 풀려도 경기부양 효과가 기대만큼 되지 않기 때문이다.



부동산의 부의 효과는 주식의 부의 효과와 관계가 있다. 부동산 가격이 오르고 주가가 오르더라도 경기에 미치는 부의 효과가 얼마나 차이가 날까. 전 세계 공통적으로 정도의 차이는 있지만 부동산의 부의 효과가 2배 정도로 크다. 그래서 지금 부동산 가격이 올라가는 것이 세계경기 차원에서 굉장히 큰 의미를 가지고 있다.



또 세계 부동산시장에서 돈이 돌아야 한다. 돈이 돌아가지 않는다는 이야기를 많이 한다. 부동산시장이 재산수단에서 가져가는 의미는 이 부분의 거래가 활성화되어야 돈이 돌아간다는 느낌이 들고 돈이 돌아야 체감경기가 개선된다.



미국도 부동산가격이 오르고 거래가 확산되니 여론조사기관에서 조사하는 국민의 생활형편지수가 얼마나 될 것이냐는 체감경기 정황을 이번 주에 발표했다. 4년 만에 생활형편이 가장 좋아지고 있다. 부동산 가격이 조심스럽게 최악의 국면을 벗어나다 보니 미래에 대해 기대가 있다. 기대가 있다 보니 아무리 어렵다 하더라도 희망이 있기 때문에 생활을 견뎌낸다. 부동산 가격이 상승하는 문제는 초기이지만 가장 의미가 있다.



부동산이 이렇게 숨통이 트이게 되면 돈이 돈다. 경제측면에서는 금융과 실물에서 실물 부분에 돈이 돈다는 것은 다른 측면의 파급 효과가 있기 때문에 조심스럽게 조짐을 살펴볼 필요가 있다.



앵커 > 미국과 중국, 그리고 유로랜드를 제외한 각국 부동산시장이 활력을 찾고 있다고 하는데 우리나라는 예외인 것 같다. 왜 이렇게 침체국면이 계속되는 것인가.



한국경제신문 한상춘 > 세계 부동산시장이 살아날 조짐을 보이고 있다. 사실 추세적인 것은 아니고 초기 단계이지만 우리 부동산시장은 자꾸 침체되고 있다. 그 이유는 세계 부동산시장이 회복되는 조짐을 한국에 비례해서 보면 된다. 세계 부동산시장이 조심스럽게 살아나는데 있어서는 각국의 금리인하, 돈을 푸는 정책이 가장 크다.



우리는 금리를 12개월 동결, 유동성도 가능한 한 자제, 엊그제까지 중앙은행에서는 인플레를 중앙은행에서 우려했었던 것 등은 부동산 버블의 침체를 가중시키는 요인이다. 그리고 부동산 규제도 경제발전에 비례해 상당히 강한 상태로 나오고 있다.



신흥국인 중국에서는 레귤레이션 문제가 부동산시장의 가격을 결정하는데 가장 큰 요인이다. 그런 측면에서 레귤레이션 문제가 경제발전단계에 비해 한국이 상당히 높은 편에 있다. 여기에 은행들이 건전성 차원에서 어려울 때일수록 중하위 계층의 대출금을 회수하는 문제, 특히 주택담보대출을 회수하는 문제가 더 어렵게 하는 것이다.



어려울 때일수록 중하위계층을 돕는 공생적 정신을 발휘해야 한다. 물론 이익을 내야 하는 은행 입장에서도 이해가 되지만 어려울 때 대출금을 얼마 상환해야 다시 연장시켜주겠다는 것과 서민대출 등의 측면에서 보면 정권교체기에 상당히 백업이 되지 않은 상태에서 정책지원이 없을 때는 서민층이 고스란히 받아들여야 한다.



그래서 대출의 질이 악화되고 삶의 질이 떨어지며 체감경기가 어려워진다. 정책당국자 입장에서는 세계 부동산시장이 살아남과 함께 그 요인에 대비해 왜 한국의 부동산시장이 침체되는지 대비시켜서 대책을 강구할 필요가 있다.



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