<성공투자 오후증시 1부 - 박문환의 시장돋보기>
동양증권 박문환 > (미국의 주택 관련 지표) 아주 좋은 흐름이다. 적어도 미국 역사상 부동산시장이 상승하는데 경기가 후퇴한 적은 없었기 때문이다. 오늘 새벽에 발표된 NAHB 주택지수가 지난 2002년 이후 가장 큰 폭의 상승세를 보였다.
이런 조짐은 이미 최근 미국 은행들의 실적 호전을 통해 예견되었던 일이다. 워런 버핏이 대주주로 있는 웰스 파고만 보더라도 지난 2분기 모기지 부분의 수익이 전년 동기 대비 80%나 뛰었다.
웰스 파고가 모기지에 강한 금융회사라면 JP모건은 미국의 대표적인 아이비임에도 불구하고 작년 대비 모기지 관련 수입이 역시 2배나 증가했다. 모기지 관련 수입이 증가했다는 것은 당연히 모기지 관련 거래가 많았다는 것을 의미한다. 이자율은 역대 최저수준이고 집값은 고점 대비 30% 이상 빠졌으니 고용시장만 조금 받쳐준다면 미국의 주택시장이 깨어나는 것은 시간 문제일 것이다.
부동산시장은 금융시장과 달리 지역성이 강한 특징이 있다. 그러니까 주식시장은 미국이 오르면 우리나라도 오를 가능성이 높다. 특별한 금융위기만 아니라면 말이다. 그런데 부동산은 다르다. 미국이 오른다고 해서 우리나라도 반드시 따라 오르지 않는다. 심지어 한국 내에서도 지역적인 편차가 아주 강한 것이 부동산이다. 아시다시피 마린 시티의 경우 계속 부동산경기가 안 좋았어도 한동안 좋은 모습을 보이기도 했다. 그래서 우리들의 시장을 미국과 비교할 수는 없다.
우리나라 부동산시장을 전망해보자. 우리나라의 주택금융은 미국처럼 30년만기 모기지시장이 발달되어 있지 않다. 대부분 짧은 만기를 가지고 그때그때 연장하는 형식을 취하고 있다. 이런 방식은 은행의 안전을 도모하는 데 더할 나위 없이 긍정적이다.
하지만 집에 투자한 개인 입장에서는 무척 불리하다. 예를 들어 LTV가 60%라고 가정해보자. 은행은 집값의 60%까지만 대출을 해준다는 것이다. 미국처럼 90% 이상 대출해주다가 집값이 떨어져 깡통 주택을 떠안는 경우는 발생하기 어렵다. 즉 주택가격이 하락한다고 해서 은행이 부실해지는 구조는 아니라는 것이다.
그러면 개인의 입장은 어떨까. 마침 버블7의 경우 올해 말 정도에는 2008년부터 집중됐던 대출의 절반 가까이가 만기가 오거나 거치기간이 만료된다. 그 이후 집값이 20%만 떨어졌다고 가정해보자. 대략 3억짜리 집에서 대출이 1억 8000만 원 정도 나왔을 것이고 3억짜리가 20% 하락해 2억 4000만 원이 됐다면 LTV를 60% 적용한 대출금액 총액은 1억 4400만 원이 된다. 그러면 1억 8000만 원에서 1억 4400만 원을 뺀 3600만 원의 결손금은 올해 말까지 돈을 만들어 갚아야만 재계약이 가능하다. 봉급생활자로서는 결코 작은 돈이 아니다. 만약 집값이 오를 것으로 생각하고 무리하게 대출을 받은 사람이라면 이들 물량부터 은행들은 차압에 들어갈 가능성이 높아지고 마치 지난 금융위기 이후 미국상황이 우리나라에서도 전개될 가능성이 높다고 보는 견해가 작지 않다.
앞서 20% 하락을 예로 들었지만 지난 참여정부에서 거품이 심했던 7개의 지역에서 주택가격의 하락이 두드러지고 있다. 이 지역에 따라서는 실제로 매매가격이 30% 이상 빠진 곳도 속출하고 있다. 아마도 올해 말부터 이들 지역으로부터 매물이 나올 가능성이 높기 때문에 우리나라는 부동산경기가 살아나기까지는 조금 더 시간이 필요해 보인다.
(벤 버냉키 연준 의장의 상원 증언은) 예상했던 범주에서 크게 벗어나지 않았다. 경기가 위축되고 있다는 것, 고용시장의 회복이 늦어지고 있다는 것에 대한 언급이 있었다. 그리고 올해 말 재정 절벽에 대한 경고 또한 빠지지 않았다. 만약 더욱 경기가 위축된다면 3차 양적완화도 활용 가능한 옵션 중 하나라는 것도 잊지 않았다. 자신이 진 빚을 일해서 갚는 것이 아니라 그냥 돈을 마구 찍어서 갚겠다는데 세상 사람들이 좋아하는 것에 대해 과연 웃어야 할지 울어야 할지 모르겠지만 아무튼 시장은 한발한발 양적완화가 정당화되는 쪽으로 진행되고 있다.
동양증권 박문환 > (미국의 주택 관련 지표) 아주 좋은 흐름이다. 적어도 미국 역사상 부동산시장이 상승하는데 경기가 후퇴한 적은 없었기 때문이다. 오늘 새벽에 발표된 NAHB 주택지수가 지난 2002년 이후 가장 큰 폭의 상승세를 보였다.
이런 조짐은 이미 최근 미국 은행들의 실적 호전을 통해 예견되었던 일이다. 워런 버핏이 대주주로 있는 웰스 파고만 보더라도 지난 2분기 모기지 부분의 수익이 전년 동기 대비 80%나 뛰었다.
웰스 파고가 모기지에 강한 금융회사라면 JP모건은 미국의 대표적인 아이비임에도 불구하고 작년 대비 모기지 관련 수입이 역시 2배나 증가했다. 모기지 관련 수입이 증가했다는 것은 당연히 모기지 관련 거래가 많았다는 것을 의미한다. 이자율은 역대 최저수준이고 집값은 고점 대비 30% 이상 빠졌으니 고용시장만 조금 받쳐준다면 미국의 주택시장이 깨어나는 것은 시간 문제일 것이다.
부동산시장은 금융시장과 달리 지역성이 강한 특징이 있다. 그러니까 주식시장은 미국이 오르면 우리나라도 오를 가능성이 높다. 특별한 금융위기만 아니라면 말이다. 그런데 부동산은 다르다. 미국이 오른다고 해서 우리나라도 반드시 따라 오르지 않는다. 심지어 한국 내에서도 지역적인 편차가 아주 강한 것이 부동산이다. 아시다시피 마린 시티의 경우 계속 부동산경기가 안 좋았어도 한동안 좋은 모습을 보이기도 했다. 그래서 우리들의 시장을 미국과 비교할 수는 없다.
우리나라 부동산시장을 전망해보자. 우리나라의 주택금융은 미국처럼 30년만기 모기지시장이 발달되어 있지 않다. 대부분 짧은 만기를 가지고 그때그때 연장하는 형식을 취하고 있다. 이런 방식은 은행의 안전을 도모하는 데 더할 나위 없이 긍정적이다.
하지만 집에 투자한 개인 입장에서는 무척 불리하다. 예를 들어 LTV가 60%라고 가정해보자. 은행은 집값의 60%까지만 대출을 해준다는 것이다. 미국처럼 90% 이상 대출해주다가 집값이 떨어져 깡통 주택을 떠안는 경우는 발생하기 어렵다. 즉 주택가격이 하락한다고 해서 은행이 부실해지는 구조는 아니라는 것이다.
그러면 개인의 입장은 어떨까. 마침 버블7의 경우 올해 말 정도에는 2008년부터 집중됐던 대출의 절반 가까이가 만기가 오거나 거치기간이 만료된다. 그 이후 집값이 20%만 떨어졌다고 가정해보자. 대략 3억짜리 집에서 대출이 1억 8000만 원 정도 나왔을 것이고 3억짜리가 20% 하락해 2억 4000만 원이 됐다면 LTV를 60% 적용한 대출금액 총액은 1억 4400만 원이 된다. 그러면 1억 8000만 원에서 1억 4400만 원을 뺀 3600만 원의 결손금은 올해 말까지 돈을 만들어 갚아야만 재계약이 가능하다. 봉급생활자로서는 결코 작은 돈이 아니다. 만약 집값이 오를 것으로 생각하고 무리하게 대출을 받은 사람이라면 이들 물량부터 은행들은 차압에 들어갈 가능성이 높아지고 마치 지난 금융위기 이후 미국상황이 우리나라에서도 전개될 가능성이 높다고 보는 견해가 작지 않다.
앞서 20% 하락을 예로 들었지만 지난 참여정부에서 거품이 심했던 7개의 지역에서 주택가격의 하락이 두드러지고 있다. 이 지역에 따라서는 실제로 매매가격이 30% 이상 빠진 곳도 속출하고 있다. 아마도 올해 말부터 이들 지역으로부터 매물이 나올 가능성이 높기 때문에 우리나라는 부동산경기가 살아나기까지는 조금 더 시간이 필요해 보인다.
(벤 버냉키 연준 의장의 상원 증언은) 예상했던 범주에서 크게 벗어나지 않았다. 경기가 위축되고 있다는 것, 고용시장의 회복이 늦어지고 있다는 것에 대한 언급이 있었다. 그리고 올해 말 재정 절벽에 대한 경고 또한 빠지지 않았다. 만약 더욱 경기가 위축된다면 3차 양적완화도 활용 가능한 옵션 중 하나라는 것도 잊지 않았다. 자신이 진 빚을 일해서 갚는 것이 아니라 그냥 돈을 마구 찍어서 갚겠다는데 세상 사람들이 좋아하는 것에 대해 과연 웃어야 할지 울어야 할지 모르겠지만 아무튼 시장은 한발한발 양적완화가 정당화되는 쪽으로 진행되고 있다.
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