"미 주택지표 점진적 개선..코스피 상승에 우호적"

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입력 2012-07-19 07:51  

"미 주택지표 점진적 개선..코스피 상승에 우호적"

굿모닝 투자의 아침 2부 - 지표와 세계경제



BS투자증권 홍순표 > 최근 미국 주요 경제지표들은 상당히 부진한 결과를 공개하면서 미국경기의 하강 우려를 낳고 있다. 이런 가운데 그나마 상대적으로 양호한 결과를 나타내는 것은 역시 주택 관련 지표다. 또 주택경기에 대해 선행성을 가지고 있는 주택착공과 건설허가의 6월 지표도 이런 부분을 확인시켜줬다.



지난달 건축허가는 75만 5000건으로 예상치인 76만 5000건, 전월치인 78만 4000건을 하회한 것으로 나타났다. 그렇지만 6월 건축허가는 전년 동월비 기준 3개월째 20% 이상의 증가세를 유지하고 있는 상태다. 또 추세적으로도 작년 2월에 바닥을 확인한 이후 전년 동월비 월평균 13%씩 꾸준히 증가하면서 미국 주택경기가 점진적으로 회복되고 있다는 판단을 가능하게 한다.



간밤 신규주택착공건수도 상대적으로 좋은 수치를 발표했다. 지난 6월 76만 건을 기록하면서 예상치인 74만 3000건, 전월치인 71만 1000건을 상회하는 수치를 공개했다. 신규주택착공건수 역시 작년 2월 저점 이후 매월 평균 14%씩 신장세를 이어가면서 주택시장의 회복이 계속해서 이루어지고 있음을 뒷받침하고 있다.



작년 9월 단행된 오퍼레이션 트위스트가 올해 연말까지 연장된 만큼 장기금리 상승이 쉽지 않고 이로 인해 모기지 금리의 하향 안정이 가능할 것으로 예상되기 때문에 미국 주택에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 주택경기 성장 가능성을 높여줄 것으로 전망된다.



주택관련 경제지표들이 주요 지표들 중 상대적으로 양호한 수치를 제시하고 있지만 주택경기가 미국경제의 성장을 주도하기에는 과거의 사례를 비춰보면 아직 미약한 수준이다.



과거 두 차례의 경제위기인 저축대부조합이나 IT버블 붕괴와 같은 경제위기 당시보다 현재 부동산경기의 미약한 회복으로 가계의 자산효과가 뚜렷하게 나타나지 않으면서 미국경제의 회복세도 둔화되는 양상이다.



지난 대부조합사태 당시 가계 부동산 가치는 견조하게 상승했다. 이로 인해 개인소비는 그나마 견조한 추이였다. 또 IT버블 당시에도 부동산 가치의 양호한 증가로 인해 개인소비의 감소세는 상당 부분 제한적일 수 있었다. 반면 현재는 가계 부동산 가치의 회복이 상대적으로 더디게 진행되면서 미국경제 성장의 주된 동력이라고 할 수 있는 소비 부분을 뒷받침하지 못하고 있다.



미국 주택시장의 회복이 더디게 나타나고 있는 것은 전체 모기지 대출건수 중 장기연체 또는 유질처분 비중이 감소되지 않고 있기 때문이다. 장기연체 비중의 경우 지난 2009년 4분기에 대략 9.7% 정도에서 올해 1분기에 7.4% 정도로 하락하고 있지만 유질처분 비중, 즉 악성 매물의 경우 2010년 4분기부터 올해 1분기까지 6분기 연속 14%를 상회하는 증가세를 유지하고 있다.



이런 악성 재고의 경우 주택시장이 20% 이상 할인된 고할인 매물로 공급되기 때문에 결국 미국 부동산 가격을 비롯해 미국 주택시장의 회복을 지연시키는데 가장 큰 불안요인으로 작용하고 있다. 실제 미국 부동산중개연합에 따르면 올해 1분기 중 기존주택 매매 중 고할인 주택비중은 평균 33%였던 것으로 집계되고 있다.



이를 고려하면 미국 주택시장의 회복을 유지, 가능하게 함은 물론이고 조금 더 회복세를 강화시키기 위해서는 정책적인 지지가 필요하다는 판단이 가능하다. 또 향후 연준이 QE3를 단행하게 된다면 대략 그 방식은 MBS 매입을 단행했던 QE1과 상당히 유사한 형태가 될 것이라는 점이 유추 가능하다.



어제 미국 연준 QE3에 대한 기대감이 선반영되었다는 인식 속에서 국내 기관과 외국인의 차익매물이 집중되면서 나흘 만에 코스피 하락세로 돌아섰다. 더욱 뚜렷한 상승 모멘텀이 부재하다는 점에서 코스피의 추가 하락 가능성과 단기 변동성 확대 가능성을 배제할 수 없다.



그렇지만 1800포인트 선을 전후한 지수대에서 가격 복원력을 보여줬고 유럽 재정위기가 크게 개선되고 있지 않지만 추가적으로 악화되지도 않는 등 소강 상태에 있다. 또 미국 기업의 2분기 실적이 예상보다 양호하게 나오고 있다는 점을 등을 보면 금요일 코스피의 1800포인트 선 만회 가능성은 충분히 예상해볼 수 있다.



코스피 1800포인트 선은 역사적으로 밸류에이션 매력도 부각될 수 있기 때문에 중기적인 관점에서는 저가 분할매수를 고려해볼 수 있다. 저가 분할매수 고려의 대상은 역시 실적 호전 업종과 종목으로 국한해야 한다.



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