“새 아나바다 운동”에 따른 부동산 투자·자산관리전략

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입력 2013-02-21 18:13   수정 2013-02-21 18:19

“새 아나바다 운동”에 따른 부동산 투자·자산관리전략

[고상철의 부동산투자 초보부터 실전까지] 5편. 2013년 “새 아나바다 운동”에 따른 부동산 투자 및 자산관리전략



부동산의 경기 불황으로 새로운 시장의 돌파구가 “새마을 운동”처럼 “새 아나바다 운동”으로 부동산시장에 새로운 트랜드로 자리매김을 할 것이다. 새로운 대통령의 부동산공약과 관련하여 그 맥을 새롭게 알아보면서 이제는 부동산시장에도 큰 변화가 올 것인데 선두에 서서 앞서가는 투자와 자산관리가 필요하다. 그러한 측면에서 “새 아나바다 운동”이 무엇인지에 대하여 이야기 하고자 한다. 또한 이번에는 아나바다의 “아: 아껴쓰고”에 대하여 알아보도록 한다.



기존의 아나바다 운동은 IMF 시대에 어려운 경제를 살려보자는 운동으로 시작하여 “아껴쓰고, 나눠쓰고, 바꿔쓰고, 다시쓰자” 라는 4가지 단어의 줄임말이었다. 이 아나바다가 이제는 부동산시장의 새로운 트랜드가 될 것이라고 필자는 이야기 하려고 하는 것이다. 정리하면 다음과 같다.







부동산시장은 현재 계속적인 변화를 해오고 있다. 2013년의 부동산시장을 새정부 공략과 관련하여 10가지로 요약하여 보겠다.



1. 전체 부동산 경기는 대체적으로 관망시장이 될 것이다.



2. 주택경기는 `상저하고(上低下高) 말 그대로 새정부의 시작이 되면서 본격적 부동산정책이 실행되면서 하반기에는 좋아질것으로 대다수가 전망하고 있다.



3. 바닥시점은 3월말 쯤으로 현재 부동산써브 전문가조사는 그러하였는데 필자 역시 바닥은 3-5월쯤으로 보이므로 이시점이 내 집 마련의 가장 적기로 본다.



4. 재건축시장은 9월부터 재건축 연한 20년 채우지 않아도 가능해 지면서 다소 활성화가 이뤄질 것이다.



5. 개발호재 등은 수도권 광역철도(GTX) 연내 착공 추진(100억 지원)을 시작으로 공약에 따른 수혜지역의 개발이 진행될 여지가 있다.



6. 미국주택경기상승으로 인하여 국내의 부동산 시장에 긍정적 효과를 가져올 것이다.



7. 새 정부 부동산정책은 현재 민심을 잡기 위한 보여주는 정책을 내 놓을 것이고 그에 따라 심리적 상승(부동산은 심리)이 되면서 다소 부동산이 활성활 될 것이다.



8. 부동산시장의 트랜드는 새로운 것 보다는 기존의 부동산의 변형이 주 대세를 이룰 것이며 이제는 받아드려야 할 시기인 것으로 보인다. 그래서 “새 아나바다 운동”이 시작되어야 한다는 근거이다.



9. 저 출산과 고령화현상으로 인해 주택수요는 계속적으로 하락할 것이며 그리하여 장기적인 침체로의 지속될 가능성이 있다는 점을 간과해서는 안 될 것이다.



10. 베이비부머 세대의 은퇴에 따른 수익성 부동산(오피스텔, 도시형생활) 공급과잉으로 인해 다소 투자가 위축될 것이지만 대안이 없기 때문에 올 해도 지속적인 관심의 대상이 될 것이며 여기서 탈출하기 위한 새로운 부동산 트랜드는 또 나타날 것이다.



이렇게 10가지로 정리를 해 보았는데 시장의 변화에 발 빠르게 대응하면서 나의 자산을 관리해야 하고 투자전략을 세워야 할 것이다. 이번 호에는 아나바다 운동에 따른 “아”인 “아껴쓰기”의 대표적 사례를 들어보고 차후에 순서대로 칼럼을 이어나가도록 하겠다.



첫 번째 사례로 아껴쓰기 운동은 부동산에 끼치는 외형적인 요소에 의해 불가피하게 진행이 된다. 경기가 침체 되면서 가계부채는 늘어가고 경비를 줄이기 위해서는 가지고 있는 것을 아끼자 즉, 고유가 시대의 교통비 또는 기름값, 시간적인 절약 등이 필요하게 되고 이러한 현상에 따라 사람들의 선호도는 직장에서 가까운 지역에 집을 마련하려고 하는 “직주근접”의 현상이 나타나게 된다. 직주근접이란 직장과 주거가 가까운 것을 말하며 여기서 물리적으로 가까운 거리만을 이야기 하는 것이 아니라 시간적으로 거리는 멀지만 빠르게 도달할 수 있는 지역도 포함하는 것을 말한다고 보면 된다.



이러한 현상에 따라 부동산시장은 흐름은 직장(상업지역)과 가까운 지역을 실수요자들이 모여 수요의 증가를 보이게 되면 즉, 부동산의 가치상승으로 이루어 질것이며, 역세권이나 토지의 집약도가 높은 지역 통근이 편리하고 좋은 학군과 가깝게 연계가 되는 지역이 주택시장에서는 시세상승의 가능성이 있을 것이다. 그렇다면 “직주근접”의 효과를 얻을 수 있는 부동산에는 무엇이 있는가? 역세권지역의 오피스텔, 도시형생활주택등과 학군과 편의시설, 인프라가 좋은 지역도 관심을 가져볼 수 있는 대상 부동산일 것이다. 거리가 멀지만 시간적으로 짧아지는 시설이 신설되는 곳이라면 어려운 부동산 시장에서도 빛을 볼 수 있을 것으로 기대된다. 경기도 김문수도지사가 추진하려는 GTX 건설이 되면 기본적으로 1시간 이상에서 2시간정도 걸리는 시간을 20분 ? 30분 이내에 통근이 가능하게 된다면 대표적인 직주근접의 효과를 볼 것이며 그 역세권지역으로는 일산 킨텍스, 동탄2신도시, 의정부, 금정, 수원, 송도 등이 예상되고 있다. 현재 세종시의 개발로 인해 과천지역(세종시 이전으로 인해)은 상대적으로 부동산침체를 가져 오나 KTX를 직접 탈수 있는 광명지역은 세종시로 이주하지 못하는 사람들의 경우에는 이 지역을 선호하게 되어 직주근접의 효과를 직접적으로 보게 되는 대표적인 곳이 될 것이다.



두 번째 사례로 다운사이징을 들 수 있다. 베이비부머 세대의 은퇴로 인해 수익형 부동산 수요가 증가하게 되었다. 그에 따라 소형주택이나 오피스텔, 도시형생활주택의 수요가 증가 되었고 이에 맞물려 1-2인가구는 지속적으로 증가 되어 수요와 공급이 어느 정도 균형을 이룰 수 있었다. 베이비부머세대의 재산중 80% 이상이 부동산이다 보니 재산을 처분해야 하는데 처분을 전부하게 되면 위험부담과 거주지의 상실로 인해 불안하기 때문에 이들이 택하게 되는 것은 다운사이징이다. 따라서 서울에서 30평형 아파트를 소유하던 사람이 평형을 20평형으로 줄이면서 그 차액을 수익형부동산에 투자를 하여 매월 소득을 발생하려는 수요가 증가되었다. 단순히 규모적인 다운사이징이 대부분이었지만 현재는 지역적인 다운사이징과 유형의 다운사이징이 시작되고 있다. 서울의 30평 아파트에 거주하지 않고 경기나 인천의 30평 아파트로 규모는 그대로 인데 금액의 차익을 가지려고 하거나 서울의 30평 아파트를 처분하고 서울의 연립/다세대주택으로 이전하여 그 차익을 가지려는 유형의 다운사이징이 시작된 것이다. 이렇듯 가구주 본인이 갖고 있는 자산 중 금융자산은 별로 없고 대부분이 부동산자산 이고 여기에 더하여 본인이 조만간 은퇴를 앞두고 있거나 이미 은퇴해 있는 상황에서 자녀문제가 발생하고 자녀들의 대학(원) 교육 및 결혼자금 지원 혹은 은퇴 후 본인의 생계유지 등을 위해서는 보유 부동산을 매각할 수밖에 없게 된다.



특히 거주주택 이외의 투자목적 부동산이 매각의 1순위가 될 것이다.(거주목적 이외의 부동산이 총자산에서 차지하는 비중은 50~54세 35.8%, 55~59세 36.8%, 60~65세 43.4%, 65세 이상 38.4%이다.) 단, 투자목적 부동산은 소유하지 않고 거주목적의 부동산만 소유하였다면 그거라도 팔아서 조금 더 작고 조금 더 저렴한 주택으로 이사를 가고 그 차액으로 자녀들을 지원하거나 본인의 생활자금으로 사용해야 되는 현상은 10년 이상 계속해서 진행이 될 것이다. 부동산 시장에서 아껴써야 하는 운동은 지속될 것이고 이러한 상황을 직시하고 수요의 증가가 될 부분에 대하여 부동산투자전략을 잡아야 하며 또한 자산관리를 해야 할 것이다. 그래서 새 아나바다 운동에 참여해야 부동산 푸어가 되지 않을 것이다.



<글. 고상철 한국경제TV 와우랜드 온라인 공인중개사 부동산 공법 전임교수>



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