세테크 알아야 수익난다

주택을 취득시 단독명의로 할까요? 아니면 부부공동명의로 할까요?
결론부터 말씀드리면 세금 측면에서 보면 공동명의가 유리한 점이 많습니다.

주택과 관련된 세금을 취득단계, 보유단계, 양도단계로 구분하여 말씀드리겠습니다.
먼저 취득단계에서 주택을 공동명의 할 때, 공동지분 비율대로 자금을 부담하지 않으면 증여세 문제가 발생됩니다.
예컨대 12억원의 주택을 5대5의 공동지분으로 취득할 때, 당연히 자금도 그 지분대로 6억원씩 부담해야지 부담비율이 다르거나 자금부담 없이 명의만 갖는 경우에는 증여세 문제가 발생합니다.

그런데, 부부가 공동명의인 경우에는 다릅니다.
현행 상속세및증여세법은 10년간 6억원의 배우자증여재산공제를 허용하고 있습니다.
따라서 12억원의 주택을 취득할 때, 남편이 12억원 전액을 부담하고 아내와 5대5 공동명의 즉 각각 6억원의 지분으로 취득하는 경우에도, 6억원의 증여재산공제로 인해 아내가 남편으로부터 10년 이내에 증여받은 사실이 없다면 증여세 부담은 없습니다.

취득시 부담할 세액으로는 취득세가 있겠죠?
취득세는 물건 가액을 과세표준으로 하기 때문에 사실상 공동명의나 단독명의나 세부담 차이는 없습니다.
보유단계에서는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세를 부담합니다.

과세물건에 과세하는 재산세는 과세물건별로 세액을 결정 후 공동소유자 지분비율에 따라 과세하므로 결국 총부담세액은 동일합니다.
그런데 개인별로 과세하는 종합부동산세와 종합소득세의 경우에는 다릅니다.
종합부동산세는 과세기준일인 6월1일 현재 개인의 총 보유 주택 공시가액의 합에서 6억원을 초과하는 부분을 과세대상으로 하고 있습니다.
단, 1세대1주택의 경우에는 9억원을 공제하여 그 초과액에 종합부동산세를 과세하는 것입니다.
그런데 부부공동명의 1세대1주택인 경우에는 부부 각각에게 6억원 총 12억원이 공제되므로 과세기준일인 6월1일 현재 공시가 12억원 이하 주택의 경우 종합부동산세 부담이 전혀 없습니다.

즉 부부공동명의에 따른 절세효과가 있는 것입니다.
1세대2주택 이상인 경우에는 인별로 6억원만 공제를 허용하고 있습니다만, 이 경우에도 분산하여 소유하고 있다면 절세효과가 있습니다.
주택을 임대하는 경우에는 종합소득세를 부담하는데, 올해말 까지는 인별로 주택임대 수입금액이 연간 2천만원 이하인 자는 비과세하고 있으므로 당연히 공동명의가 유리합니다.

인별 수입금액이 2천만원을 초과해도 종합소득세는 과세표준에 따라 세율이 최저 6%에서 최고 38%로 누진 적용되므로 공동명의는 당연히 소득 분산에 따른 절세효과가 있습니다.
참고로 현재 2천만원 이하 비과세는 2018년까지 연장한다는 세법개정안이 상정되어 연장 가능성이 높습니다.
공동소유주택의 임대소득에 대하여 종합소득세가 과세되는 경우, 공동임대사업장의 필요경비로서 유의할 이자비용을 말씀드리고 싶습니다.
주택 취득시 조달한 차입금에 대한 이자비용은 단독사업자의 경우 전액 필요경비로 인정되는데, 공동사업자의 경우 인정되지 않는 경우가 있습니다.

공동사업자의 경우 조합형태이므로 세법은 임대주택 취득자금을 조합의 출자금으로 보아 당해 차입금 이자는 자본 조달비용 성격이므로 임대소득의 필요경비로 불인정하고 있는 것입니다.
따라서 임대주택 취득시의 차입금 이자를 필요경비로 인정받기 위해서는 취득 전에 반드시 공동사업약정서에 출자금을 현금으로 한정하여 명시하고, 차입금은 공동사업의 성립 이후에 대표 명의로 조달해야 합니다.

이는 다른 유형의 개인 공동사업에도 동일하게 적용됩니다.
주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 부담합니다.
다만, 2년 이상 보유한 1세대1주택의 경우, 양도가액 중 9억 이하에 해당하는 양도차익에 대해서는 비과세 혜택이 있습니다.
주택이 양도소득세 과세대상인 경우에도 인별로 과세하므로, 이 역시 종합소득세 세율과 동일하게 과세표준의 크기에 따라 6%~38%의 누진세율이 적용되며 인별 연간 2,500,000원의 기본공제도 가능하여, 양도소득세 역시 공동명의인 경우 양도차익의 분산에 따른 절세효과가 있습니다.