[부동산 세무상담] 임대건물의 공동명의 효과는?

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입력 2016-12-13 14:32  

[부동산 세무상담] 임대건물의 공동명의 효과는?

    진행 : 장효윤 MC

    출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사

    - 사연 소개 -

    수십 년 동안 근무한 대기업을 퇴직하고 새로운 제2의 인생을 설계하고 있습니다.

    그동안 배우자와 함께 열심히 저축해둔 돈과 희망퇴직금으로 15억원 정도의 목돈을 만들 수 있어서 수익형 부동산을 구입할까 합니다.

    임대보증금과 은행융자를 감안하면 30억원 정도의 부동산을 구입할 수 있을 것 같은데 재산세와 종합부동산세며 훗날 내야 할 양도소득세도 부담스럽네요.

    미리 양도소득세까지 절세할 수 있는 방안을 알아보고 싶습니다.

    절세를 위해서는 제 명의로 취득하는 것보다 배우자와 공동명의로 하는 것이 더 유리한지요?

    절세를 위한 방법이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

    장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 오랫동안 근무한 대기업을 희망퇴직한 뒤 부동산 임대건물을 구입하려고 사연을 주셨네요.

    요즘 수익형 부동산에 관심이 있으신 분들이 많다고 하죠?

    세무사님께 상담오시는 분들도 적지 않다고요?

    장운길/ 네. 요즘 저금리에 100세 시대의 재테크를 위하여 수익형 부동산을 구입해서 임대사업자가 되는 사례가 늘고 있어 수익형 부동산의 거래가 활발해지고 이와 관련된 상담도 많이 늘고 있습니다.

    문제는 투자수익률입니다.

    부동산 임대업의 경우 투자금액 대비 수익률을 얼마나 높이느냐가 최대의 화두입니다.

    부동산 임대업을 영위할 경우 다른 사업에 비해 부과되는 세금이 많아 절세 전략에 따라 투자수익률에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

    하지만, 부동산에 대한 지식이 조금만 있으면 명의를 어떻게 등기하느냐에 따라 절세가 되는지를 금세 알 수 있습니다.

    장효윤/ 그렇군요. 오늘 사례자 분의 경우도 수익형 부동산 매수 전 세금에 대해 궁금증 주셨는데...

    그럼, 부동산을 소유할 경우 매년 내야 하는 세금 중에서 먼저 재산세에 대하여 설명해주시면 좋을 것 같은데요.

    재산세의 경우 명의는 어떻게 하는 게 유리한가요?

    장운길/ 네. 매년 부과되는 세금 중 지방세인 재산세는 공동명의라 하더라도 특별한 혜택이 없습니다.

    매년 6월1일 현재 토지와 건물을 사실상 보유한 자에 대하여 건물 분은 7월, 토지 분은 9월에 부과됩니다.

    이때, 주택과 건물분 재산세는 1개 물건별로 개별과세하고, 토지분 재산세는 시,군,구청의 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세합니다.

    장효윤/ 그렇군요. 사례자 분은 부동산 임대업을 할 경우 절세할 수 있는 정보를 궁금해하고 계신데요.

    재산세의 경우는 공동명의든 1인 명의든 상관이 없이 부과 되는데 소득세의 경우는 어떤가요?

    장운길/ 네. 부동산 임대업자가 부동산을 공동명의로 해 두었다면 부동산을 임대해서 들어오는 임대 소득도 분산됩니다.

    소득세는 6~38%로 부과되는데 소득이 커질수록 부담이 커지는 인별 누진세 구조입니다.

    예를 들어 임대소득으로 1억5천만원을 벌었다면 단독명의일 경우에는 38%의 소득세율이 적용됩니다.

    하지만 부부가 공동명의로 등기를 했다면 각각 7,500만원으로 소득이 분산되고 소득세율도 24%로 감소합니다.

    단독명의일 경우 1억5천만원에 38%의 소득세가 적용되고 누진공제액 1,940만원을 적용해도 3,760만원의 세금부담을 져야 합니다.

    그러나 공동명의로 등기를 했다면 각각 7,500만원의 수입에 24%의 소득세율이 적용되고 522만원의 누진공제를 제외하면 각각 1,278만원의 소득세를 납부하면 됩니다.

    결국 임대사업으로 1억5천만원이라는 같은 돈을 벌었지만 명의만 공동명의로 했을 뿐인데 내는 세금은 3,760만원에서 2,550만원으로 1,210만원이나 줄어드는 절세효과를 톡톡히 보게 되는 것입니다.

    장효윤/ 네, 그렇군요.

    그럼, 종합부동산세도 단독명의보다는 공동명의가 절세혜택이 있나요?

    장운길/ 네. 시청자 사연과 같이 상가, 사무실, 빌딩 등 수익형 부동산에 대해서는 다행히 종합부동산세는 과세되지 아니합니다.

    종합부동산세 과세대상은 주택과 종합합산토지, 그리고 별도합산토지에 대하여만 공제금액 초과시에 과세대상이 됩니다.

    공동명의의 절세 비법은 주택인 경우에 종합부동산세에서도 나타납니다.

    만약, 시청자께서 20억원 정도의 주택을 구입한다면 1인 1주택의 경우 공시가격이 9억원을 초과하는 경우이고, 1주택 이상은 6억원을 초과하면 종합부동산세를 내야합니다.

    또한, 종합부동산세는 세대별 과세가 아니라 인별과세이기 때문에 만약 단독명의로 주택을 구입한 경우라면 20억원대에서는 1%의 종부세 세율이 적용되지만,

    공동명의인 경우에는 과세표준이 절반으로 줄어들고 세율이 0.75%가 적용되어 절세효과가 있습니다.

    장효윤/ 네. 마지막으로 소득세도 그렇고 종합부동산세도 그렇고 공동명의의 효과가 꽤 크네요.

    그럼 임대업을 하다가 양도를 하는 경우는 어떤가요?

    그때도 공동명의가 유리한가요?

    장운길/ 네, 임대사업을 벌이던 부동산이 가격이 크게 올라 양도차익을 위해 부동산을 처분할 때도 공동명의로 돼 있다면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

    양도소득세는 양도차익에 따라 6~38%의 누진세율이 적용됩니다.

    하지만 부동산을 공동명의로 했다면 양도차익도 분산되기 때문에 납부할 전체 세금이 줄어듭니다.

    오늘 시청자 사연의 경우 주의할 점은, 30억원대의 부동산을 구입할 때, 단독명의가 아닌 배우자와 공동으로

    취득한다면 등기비용을 포함하여 배우자의 자금출처가 문제될 수 있으나,

    2008.1.1일 이후에는 배우자의 증여재산공제액이 6억원이므로 과거에 소득이 있거나 증여한 사실이 없다면 별 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

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