진행 : 장효윤 MC
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 초등학생 자녀 둘을 둔 주부입니다.
아이들 교육을 위해서 며칠 전에 아파트를 장만하여 이사를 하였습니다.
아파트에 대한 매매계약을 올해 2월 말에 하였는데 애들 학기에 맞춰서 계약금을 주고 아파트에 대한 소유권 이전 등기를 하였습니다.
매도인에게 애들 학기 시작하기 전에 이사하고 싶다고 양해를 구한 것입니다.
그런데 이사 간 후로 위층이 시끄러워 아이들뿐만 아니라 애들 아빠도 잠을 제대로 못자서 많이 피곤해 합니다.
윗층 집에 어린 아이들이 있는지 시도 때도 없이 쿵쾅대기 일쑤 입니다. 아파트를 괜히 매입했다는 생각이 듭니다.
매도인은 아파트 매매계약을 하면서 윗집에서 층간소음을 많이 발생시킨다고 저희에게 알려주지도 않았습니다.
아파트를 매수한 것이 후회가 됩니다.
아파트에 대한 매매대금을 다 지급하지 않아서 아직 소유권을 취득하지 못했는데 아파트 매매계약을 취소할 수 있을까요?
또 윗층 집에서 발생하는 소음을 방지할 수 있는 방법은 없을까요?
장효윤/ 최근 아파트의 층간 소음으로 이웃 간에 다툼이 발생하는 등 사회적인 문제가 되고 있어 오늘 사연에 관심 많으실 것 같은데요.
차근차근 하나씩 풀어보도록 하겠습니다.
변호사님, 조금 특이한 점이 아파트 매매대금을 지급하기 전에 먼저 등기를 하였는데..
이런 경우 아파트의 소유자는 매도인인가요? 매수인인가요?
이조로/ 아파트의 소유자는 아파트에 대한 소유권이전등기를 한 매수인입니다.
매수인이 아파트 매매대금도 다 지급하지 않았기 때문에 매도인이 여전히 소유자라고 생각할 수도 있습니다.
그러나 우리나라 법제도 하에서는 소유권 이전하기로 합의를 하고 이에 따른 등기를 하면 부동산의 소유자가 됩니다.
다만 매수인은 매도인에게 아파트에 대한 나머지 잔금의 채무자일 뿐입니다.
즉, 토지나 건물과 같은 부동산의 소유권은 소유권을 이전하기로 하는 합의와 이에 따른 소유권 이전 등기가 있으면 변경됩니다.
매매대금 지급여부는 소유권 변동의 요건이 아닙니다. TV, 냉장고, 과일 등과 같은 동산의 경우에는 등기제도가 없기 때문에
소유권이전에 대한 합의와 물건을 건네주는 인도가 있으면 소유권이 이전됩니다.
동산의 경우 역시 매매대금 지급여부는 소유권 변동 요건이 아닙니다.
사연의 경우 매도인과 매수인이 아파트 매매 합의를 하고 매수인 명의로 등기를 하였기 때문에 매수인이 아파트의 소유자입니다.
장효윤/ 사연의 경우처럼 실제 부동산 거래에서 아파트 매매대금을 지급하기 전에 등기를 넘겨주는 경우가 자주 있는가요?
이조로/ 저도 이런 경우는 별로 접하지 못했습니다.
사연과 같이 매매대금을 받기 전에 이전등기를 하는 경우에는 이전 등기를 하면서 매매잔금을 확보하기 위한 담보권을 설정하는 것이 일반적입니다.
매도인은 계약금, 중도금을 지급받은 후에, 매매 목적물인 부동산의 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 제공하면서 매매 잔금을 지급받습니다.
즉, 잔금과 등기이전에 필요한 서류는 동시에 주고 받는 동시이행관계입니다. 법원도 역시 마찬가지로 동시이행관계로 보고 있습니다.
특별한 사정이 없다면 매매대금을 지급받기 전에 부동산 이전 등기에 필요한 서류를 제공하지 않는 것이 바람직합니다.
이러한 서류를 받은 매수인이 약속과 다르게 부동산을 매도하거나 담보를 설정하고 나서 매매대금에 대해서는 나 몰라라 하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.
장효윤/ 아파트 매매계약에 따른 소유권이전등기를 하였기 때문에 아파트의 매수인이 소유자라는 말씀이신데..
그럼 매수인은 윗층의 층간소음 때문에 아파트 매매계약을 취소할 수 있는가요?
이조로/ 윗층 소음을 이유로 아파트 매매계약을 취소할 수 없습니다.
아파트 매매계약은 아파트를 사고 파는 계약으로 아파트 자체에 하자가 있어야만 계약의 해제나 취소를 생각해볼 수 있습니다.
즉, 계약 당사자인 매도인, 매수인, 계약의 목적물인 아파트에 법률적인 문제가 있어야 계약의 해제, 취소를 생각할 수 있습니다.
윗층에서 쿵쾅대서 시끄러운 소음은 아파트 매매계약의 내용이라고 볼 수 없기 때문입니다.
사연주신 매수인의 경우에는 아파트 자체의 하자나 아파트 매도인에게 잘못이 없다면 아파트 매매계약을 해제나 취소할 수 없습니다.
다만 매수인이 매매대금을 지급하지 않는 경우 매도인이 아파트 매매계약을 해제, 취소할 수 있습니다.
매수인이 매매 잔대금을 지급하지 않는다고 매도인이 반드시 해제, 취소한다고 볼 수도 없습니다.
매도인은 매매계약의 유효를 전제로 매매 잔금을 매수인에게 청구하고 이에 대한 판결로 위 아파트를 경매에 붙여 매매 잔금을 회수 할 수도 있습니다.
이렇게 경매로 팔리면 통상 시중가보다 낮게 낙찰되기 때문에 손해 볼 수 있습니다.
장효윤/ 매매계약의 취소는 불가능하고 문제는 시끄러운 윗층인데요.
요즘 많은 사람들이 아파트에 살기 때문에 층간소음으로 이웃 간의 갈등이 심해지고 있습니다.
사연주신 분은 윗층에 어떤 조치를 취할 수 있을까요?
이조로/ 네. 층간 소음으로 예민해진 이웃이 다투는 경우도 많이 있고 보복으로 범죄가 발생하는 경우도 있다는 것을 뉴스를 통해서 자주 접합니다.
층간소음은 많은 사람들이 아파트, 빌라 등 공동주택에 살기 때문에 어느 누구도 자유로울 수 없는 문제입니다.
층간 소음 때문에 윗집과 아랫집은 이웃으로 사이좋게 지내는 것이 아니라 원수가 되는 경우도 많이 있습니다.
보통 아파트 내에는 층간소음으로 인한 분쟁을 해결하기 위한 위원회가 있습니다.
물론 소음이 굉장히 심하다면 국가소음정보시스템의 '층간소음 이웃사이 서비스'를 이용하여 신고하고,
그럼에도 해결이 되지 않을 경우 손해배상을 청구하는 방법도 생각할 수 있습니다.
그보다는 사연주신 분은 윗집에 찾아가 사정을 이야기하고 층간 소음 자제를 부탁하는 것이 먼저일 것 같습니다.
아이가 있는 집이라면 기본적으로 놀이 매트를 깔아주고 푹신푹신한 실내화를 착용하고,
아랫집도 너무 심한 경우가 아니라면 이해하면서 서로를 배려하는 마음이 필요할 것입니다.
공동주택 층간소음으로 인한 분쟁은 이웃간의 분쟁에서 사회문제로 확대되고 있습니다.
법적인 해결보다는 더불어 사는 사회에서 상대방에 대한 배려와 이해가 필요한 것 같습니다.
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