최근 대법원 민사1부는 C사가 D사 등을 상대로 낸 소유권이전등기청구소송에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지(2015다217980)로 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. A리조트는 토지 778평을 B사에 팔았고 A리조트의 채권자인 C사는 A리조트의 부동산 매각은 사해행위에 해당한다며 매매계약을 취소하라며 소송을 내 승소했다.
이에 따라 토지 소유권은 A리조트로 다시 돌아왔고 등기도 원상회복됐지만 A리조트는 다시 토지를 D사에 팔았다. 이후 토지는 E사, F사로 계속 넘어갔다. 이어 A리조트를 상대로 134억원의 지급명령을 확정 받은 C사는 이후 “A리조트의 부동산 매각은 무권리자의 처분행위로서 무효이며 D, E, F사에 대한 이전등기도 모두 무효”라며 소송을 제기했다.
1심과 2심은 “C사가 D사 등에 대한 말소등기청구권을 직접 행사할 권리를 가진다고 보기 어렵다”면서 패소 판결했다. 이에 대해 대법원은 “사해행위 취소로 소유권이 원상회복된 부동산을 채무자가 다시 제3자에게 팔아넘겼다면 채권자가 등기명의인을 상대로 직접 등기 말소를 청구할 수 있다”고 판결했다.
이러한 대법원 판결에 대해 법률사무소 명률의 김남훈 변호사는 “채무자와 수익자 사이의 부동산매매계약이 사해행위로 취소되어 원상회복으로 수익자 명의의 소유권이전등기가 말소돼 채무자의 등기명의가 회복되더라도, 그 부동산은 취소채권자나 민법 제407조에 따라 사해행위 취소와 원상회복의 효력을 받는 채권자와 수익자 사이에서 채무자의 책임재산으로 취급될 뿐, 채무자가 직접 그 부동산을 취득해 권리자가 되는 것은 아니다”라고 설명했다.
따라서 채무자가 사해행위 취소로 그 등기 명의를 회복한 부동산을 제3자에게 처분하더라도 이는 무권리자의 처분에 불과해 효력이 없다는 것이다. 또한, 김 변호사는 “채무자로부터 제3자에게 된 소유권이전등기나 이후 순차적으로 된 소유권이전등기도 원인무효의 등기로서 말소돼야 한다”면서 “취소채권자나 민법 제407조에 따라 원상회복의 효력을 받는 채권자도 해당 부동산에 대한 강제집행을 위해 원인무효의 등기 명의인을 상대로 등기의 말소를 청구할 수 있는 것”이라고 강조했다.
사해행위취소소송 제기 전 부동산전문변호사와 함께 요건 살펴봐야
일반적으로 사해행위란 채무자가 고의성을 가지고 자신의 부동산 등을 매각, 증여, 담보권 설정 등을 통해 명의를 다른 사람으로 바꾸는 행위를 말한다. 이러한 채무자의 사해행위는 채권자가 자신의 권리를 찾지 못하도록 만든다.
아울러 사해행위로 인해 선의로 부동산을 매수한 제3자도 손해를 보게 되기 때문에 법에서는 채권자취소권 또는 사해행위취소권을 보장하고 있다. 사해행위취소권은 채무자의 사해행위에 대해 채권자가 사해행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구하는 것을 말한다.
부동산전문 김남훈 변호사는 “사해행위취소권은 소송을 통해 행사할 수 있고 채권자가 취소 원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있는 날로부터 5년 내에 제기해야 한다”면서 “이때 선의로 부동산을 매수한 제3자는 사해행위인지 몰랐다는 것을 입증하지 못하면 불이익을 당할 수 있다”고 지적했다.
이어 “실무에서는 사해행위와 관련된 사안에서 여러 명의 채권자가 있는 것이 일반적이기 때문에 채권자가 사해행위취소소송을 제기할 경우 소를 제기하는 요건을 충분히 인식하고 채권자 자신의 피보전 채권을 안전하게 회수할 수 있도록 부동산전문변호사의 도움이 필요하다”고 강조했다.
한편, 한양대학교 도시공학과와 아주대학교 법학전문대학원, 단국대학교 부동산건설대학원을 졸업한 김남훈 변호사는 대한변호사협회에 부동산 분야 전문변호사로 등록된 변호사로서 배당이의, 상가권리금, 임대차, 법정지상권 등 각종 부동산 관련 분쟁과 소송에서 오랜 기간 자문, 상담, 소송 담당한 실무 경력을 축적해왔다.
또 아주대학교 법학전문대학원 겸임교수를 역임한바 있는 김 변호사는 현재 수원지방법원 민사조정위원, 경기도 및 용인시 공동주택관리 감사위원, 화성시 지방세심의위원회 위원, 마스터부동산경매학원 고문변호사, 경기도 및 수원시 법률상담변호사로서 부동산전문법률서비스를 제공하고 있다.
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