수원부동산 변호사, 양날의 검 역전세난, 손실 방지하는 법적 대응 방법은?

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입력 2019-03-08 15:17  

수원부동산 변호사, 양날의 검 역전세난, 손실 방지하는 법적 대응 방법은?



집주인 A씨가 전세를 주고 있던 아파트의 전세계약 만료가 임박하자 갱신기간까지 포함해 4년을 거주하던 임차인은 계약의 종료 의사를 통보했다. A씨는 갑작스런 임차인 B씨의 통보에 전세 보증금을 반환해주기 위해 새 임차인을 구해봤지만 결국 새 임차인이 나타나지 않아 기존 매매가보다 1억 정도를 낮춰 급매물로 부동산에 내놓게 됐다. A씨가 전세를 두고 있던 지역에는 당시 주변 전세 물량이 포화상태였고 하필 A씨가 내놓은 전세 부동산 또한 평수가 좁은 편이 아니어서 새 임차인을 구하기 어려운 상황이었던 것. 결국 A씨는 수개월 전부터 B씨가 요구해오던 보증금을 새 임차인을 통해서가 아닌 매매를 통해서 반환해주어야 했다.

최근 부동산 업계에서 크게 회자되고 있는 것이 바로 `역전세난`이다. 역세난이란 전셋집을 구하려는 임차인의 수 보다 공급되는 전셋집 물량이 많은 현상을 지칭하는 것으로, 이 경우 전셋값 거품이 꺼지면서 전세보증금액이 하락할 수 있기 때문에 임차인들의 입장에서는 반가운 소식일 수도 있다.

그러나 현실에서는 계약기간이 종료되었음에도 새로운 임차인를 구하지 못한 집주인이 새로운 임차인을 구한 후에야 전세보증금을 내어 주겠다는 경우가 많은데, 이러한 경우 기존 임차인은 계약기간 종료 시점에 맞추어 이사계획을 세워두었더라도 울며 겨자 먹기로 집주인이 전세보증금을 마련해 줄 때까지 이사를 가지 못하는 난처한 상황에 처하게 된다.

이러한 경우 임차인이 적절하고 빠르게 대처하지 않으면 예상치도 못한 손해를 입을 수 있을 뿐 만 아니라 그 손해를 집주인에게 청구할 수도 없게 될 수 있다. 따라서 빠르고 적절한 대응을 하는 것이 중요한데, 이에 대응할 수 있는 방법은 전세반환보증보험에 가입하거나 보증금반환 소송을 통해 대응하는 것이다. 그러나 전세반환보증보험은 가입조건이 까다롭고, 일정기간이 내에만 가능하므로, 모두에게 적용될 수 있는 방법은 아니다. 소송을 통한 대응은 앞에서 소개한 사례처럼 보증금 지급에 압박을 느낀 집주인이 부동산을 매도해서라도 갚도록 하는 수단이 될 수도 있고 설사 집주인이 보증금 반환을 계속 거부하더라도 소송에서 이겨 임차한 부동산이나 집주인의 다른 재산에 강제집행을 할 수 있는 수단을 확보하도록 해준다.

이에 대해 법무법인 명 최철호 변호사는 "전세반환보증보험은 전세금을 반환받을 수 없는 상황이 생기면 보증 기관이 해당 세입자를 우선으로 보증금 반환을 해주는 제도다. 그러나 문제는 보증보험의 특성 상 해당 부동산에 대해 압류나 가압류가 걸려있지 않은 부동산에만 가입할 수 있다는 것이다"고 설명하며 "복잡한 법적 절차나 소송을 피하기 위해 많은 사람들이 둘러보지만 사실상 가입 조건이 까다로워 실상은 이용자의 수가 많은 편에 속하지 않는다"고 말했다.

이어 최 변호사는 "전세반환보증보험 다음으로 선택하는 것이 바로 임차권등기명령 보증금 반환 소송이다. 임차권등기명령의 특성은 보증금 전액을 반환받지 못할 때뿐 아니라 일부만 받았을 때 받지 못한 그 일부 금액에 대해서도 대항력과 우선변제권을 가질 수 있기 때문에 발빠른 대처로 손실을 최소화 하는 것이 좋다"고 덧붙였다.

법무법인 명 석원재 변호사는 "임차권 등기에는 우선변제권도 있지만 대항력 또한 가지기도 한다. 대항력을 갖는 것은 임차인의 권리를 집주인 또는 다른 사람이 부정할지라도 그 부정을 거부할 수 있는 법적 권능을 갖는 것이기 때문에 소송 전 임차권 등기 명령을 통해 전세 보증금 반환에 대한 압박이 가능하다"고 설명하며 "그러나 임차권등기명령에도 불구하고 전세금을 반환하지 않는 경우들이 있다. 이런 경우 전세보증금 반환 소송을 진행하여 보증금반환을 명하는 판결을 받을 경우 집주인의 재산에 대한 경매를 통해 전세보증금을 반환받을 수 있다. 또한 승소하게 되면 변호사비용을 포함한 소송비용도 집주인에게 청구할 수 있기 때문에 임차인이 부담하는 경제적 비용은 크지 않다"고 말했다.

이어 석 변호사는 "그러나 실제 소송에 임하게 되면 시간과 비용에 대한 손실을 입을 수 있다. 특히 전세보증금 반환 소송에서는 `승소`를 하는 것이 매우 중요한데 그러기 위해서는 철저한 준비와 대처방안, 다양한 경우의 수를 고려한 전략을 수립한 뒤 임하는 것이 좋다. 시간과 비용에 대한 대대적 손실을 예방하기 위해서는 가급적 법적 조력을 받는 것도 하나의 방법이다"고 조언했다.

한편 수원, 평택, 용인, 화성 등 경기 지역에서 활동 하고 있는 최철호 변호사는 중앙대학교를 졸업하고 성균관대학교 법학전문석사 과정을 마치며 법조계에 발을 들인 법조인이다. 롯데건설, GS건설 등 대기업 변호사와 법무법인 수호 변호사를 거쳐 현재는 법무법인 명의 파트너변호사이자 변리사로서 활동하고 있다. 마찬가지로 경기 지역의 부동산변호사로 활약하고 있는 석원재 변호사는 연세대학교를 거쳐 경희대학교 법학전문석사 과정을 졸업하고 선명법무법인, 법무법인 수호 등을 거쳤으며, 서울지방변호사회 건설부동산연수원을 수료하고 서울북부지방법원·서울남부지방법원 국선변호인, 학교법인 김포학원·디피라이센싱·록스기계 고문변호사 등을 역임했다.

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