크리에이터 김민주 - 이혜민 (김민주 변호사 / 이혜민 변호사): 전세 계약 전후로 문제가 생기는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 부동산 특집 방송을 진행할게요. 깡통전세 대처 방법, 임대차 계약 기간 이후 임대인이 돈을 돌려주지 않을 경우의 대처 방법, 부동산 전세 계약 시 주의 할 사항에 대해 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.
Q. 깡통전세 대처 방법?
깡통전세의 경우, 다양한 이유로 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지 못하는 경우를 뜻합니다. 깡통전세 대처 방법은 세입자의 입장에서 보증금을 지키기 위해서 대항력을 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다. 대항력이란 집주인이 새로 바뀌거나 임차한 주택이 경매의 목적물이 되었을 때도 적법한 임차인으로서 대항할 수 있음을 의미합니다. 대항력을 갖추기 위한 대항요건은 두 가지가 있습니다. 첫째, 집주인으로부터 주택을 인도받아 직접 거주를 하고 있어야 합니다. 둘째, 주민센터를 방문하여 전입신고를 하는 것입니다. 이처럼 대항력을 갖추고 소액임차인에 해당한다면 경매에서 최우선변제권을 인정받아 보증금의 일부라도 먼저 받을 가능성이 생깁니다.
Q. 전세보증보험?
전세보증반환보험이란 집주인으로부터 전세 보증금을 받아야 할 때 못 받거나 임차한 주택이 경매에 넘어가게 된 경우를 대비하여 주택도시보증공사에서 나온 보험입니다. 이 보험은 임대차 계약이 종료되었을 때 임대인이 보증금을 반환해주지 못하는 경우 주택도시보증공사에서 반환하여 주는 것입니다. 보험을 들기 위해서 과거에는 집주인의 동의가 필요했지만, 이제는 동의 절차가 폐지되어 집주인의 동의 없이도 보험을 가입할 수 있고 보증되는 전세 보증금의 한도도 5억 원으로 상향 조정되었습니다. 이 보험은 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청이 가능합니다.
깡통전세의 경우 위 보험에 가입이 되지 않을 가능성이 높습니다. 이 보험의 보증 조건에 선순위채권이 주택가격의 60%보다 낮아야 한다는 조항과 선순위채권와 전세보증금을 합한 금액이 주택가격보다 낮아야 한다는 조항이 있기 때문입니다. 즉, 집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받은 금액이 주택가격의 60%보다 낮아야 하고, 집주인의 담보 대출금액과 세입자가 낸 전세보증금을 합한 금액이 주택가격보다 낮아야 한다는 말입니다. 따라서 전세 계약을 할 때 등기부 등본을 잘 확인해 선순위 저당권이 있는지 없는지, 선순위 저당권이 있다면 집을 대출금액과 전세 보증금을 합한 금액이 주택 가격의 60%가 넘지 않도록 주의해야 합니다.
Q. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때? 임차권등기명령 신청!
이사는 가야 하는데 보증금을 받지 못해 대항력을 유지해야 할 필요가 있을 때 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 대항력이란 대항요건이 갖추어진 경우. 즉, 주택을 인도하고 전입신고를 했을 경우 임차한 주택의 집주인이 바뀌게 되더라도 임대차 계약 기간 동안에 임차한 주택에서 계속 살 수 있고 나중에 보증금 반환도 보장받을 수 있으므로 매우 중요합니다. 그런데 이사를 하게 되면 새로운 곳에 전입신고를 해야 하므로 대항력 유지에 문제가 생기는 것입니다. 이처럼 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사해야 할 경우에 대항력을 유지하기 위해 신청하는 것이 임차권등기명령입니다. 이 임차권등기는 임차한 주택의 관할 법원에서 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.
Q. 부동산 사기 예방 방법은?
평생 모은 돈을 부동산 사기에 날려서는 안 되겠죠? 어떻게 하면 이와 같은 부동산 사기를 예방할 수 있을까요? 계약을 체결할 때 소유자 확인 작업을 더욱 철저히 하는 수밖에 없습니다. 집주인의 신분증과 대리인 위임장 및 인감증명서 확인을 합시다. 또, 신분증과 등기부 등본상 인적사항을 대조합니다. 더 나아가 집주인의 신분증 외에 등기권리증이나 의료보험증 등도 살피는 것도 좋습니다.
| 제공 | 유튜브 |
Q. 깡통전세 대처 방법?
깡통전세의 경우, 다양한 이유로 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지 못하는 경우를 뜻합니다. 깡통전세 대처 방법은 세입자의 입장에서 보증금을 지키기 위해서 대항력을 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다. 대항력이란 집주인이 새로 바뀌거나 임차한 주택이 경매의 목적물이 되었을 때도 적법한 임차인으로서 대항할 수 있음을 의미합니다. 대항력을 갖추기 위한 대항요건은 두 가지가 있습니다. 첫째, 집주인으로부터 주택을 인도받아 직접 거주를 하고 있어야 합니다. 둘째, 주민센터를 방문하여 전입신고를 하는 것입니다. 이처럼 대항력을 갖추고 소액임차인에 해당한다면 경매에서 최우선변제권을 인정받아 보증금의 일부라도 먼저 받을 가능성이 생깁니다.
Q. 전세보증보험?
전세보증반환보험이란 집주인으로부터 전세 보증금을 받아야 할 때 못 받거나 임차한 주택이 경매에 넘어가게 된 경우를 대비하여 주택도시보증공사에서 나온 보험입니다. 이 보험은 임대차 계약이 종료되었을 때 임대인이 보증금을 반환해주지 못하는 경우 주택도시보증공사에서 반환하여 주는 것입니다. 보험을 들기 위해서 과거에는 집주인의 동의가 필요했지만, 이제는 동의 절차가 폐지되어 집주인의 동의 없이도 보험을 가입할 수 있고 보증되는 전세 보증금의 한도도 5억 원으로 상향 조정되었습니다. 이 보험은 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청이 가능합니다.
깡통전세의 경우 위 보험에 가입이 되지 않을 가능성이 높습니다. 이 보험의 보증 조건에 선순위채권이 주택가격의 60%보다 낮아야 한다는 조항과 선순위채권와 전세보증금을 합한 금액이 주택가격보다 낮아야 한다는 조항이 있기 때문입니다. 즉, 집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받은 금액이 주택가격의 60%보다 낮아야 하고, 집주인의 담보 대출금액과 세입자가 낸 전세보증금을 합한 금액이 주택가격보다 낮아야 한다는 말입니다. 따라서 전세 계약을 할 때 등기부 등본을 잘 확인해 선순위 저당권이 있는지 없는지, 선순위 저당권이 있다면 집을 대출금액과 전세 보증금을 합한 금액이 주택 가격의 60%가 넘지 않도록 주의해야 합니다.
Q. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때? 임차권등기명령 신청!
이사는 가야 하는데 보증금을 받지 못해 대항력을 유지해야 할 필요가 있을 때 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 대항력이란 대항요건이 갖추어진 경우. 즉, 주택을 인도하고 전입신고를 했을 경우 임차한 주택의 집주인이 바뀌게 되더라도 임대차 계약 기간 동안에 임차한 주택에서 계속 살 수 있고 나중에 보증금 반환도 보장받을 수 있으므로 매우 중요합니다. 그런데 이사를 하게 되면 새로운 곳에 전입신고를 해야 하므로 대항력 유지에 문제가 생기는 것입니다. 이처럼 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사해야 할 경우에 대항력을 유지하기 위해 신청하는 것이 임차권등기명령입니다. 이 임차권등기는 임차한 주택의 관할 법원에서 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.
Q. 부동산 사기 예방 방법은?
평생 모은 돈을 부동산 사기에 날려서는 안 되겠죠? 어떻게 하면 이와 같은 부동산 사기를 예방할 수 있을까요? 계약을 체결할 때 소유자 확인 작업을 더욱 철저히 하는 수밖에 없습니다. 집주인의 신분증과 대리인 위임장 및 인감증명서 확인을 합시다. 또, 신분증과 등기부 등본상 인적사항을 대조합니다. 더 나아가 집주인의 신분증 외에 등기권리증이나 의료보험증 등도 살피는 것도 좋습니다.
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