“베트남 고분양가 주의..가치평가방법 안내”
<앵커>
베트남 투자 가이드 시간입니다.
지난주 이 시간에는 가격이 오르는 베트남 아파트의 특징들에 대해 살펴드렸는데요,,
오늘은 예고해 드린대로 가격이 떨어지는 베트남 아파트의 특징들에 대해 분석해드리겠습니다.
도움말씀 위해 유은길 K-VINA비즈센터 센터장(선임기자) 나오셨습니다. 안녕하세요?
<질문1> 가격이 떨어지는 베트남 아파트들의 특징들에 대해 설명해주시기로 했는데...바로 질문드리겠습니다. 베트남에서 어떤 아파트들이 가격이 떨어지나요?
<답변>
네, 마이너스 프리미엄, 즉 가격이 떨어지는 아파트 특징을 설명드린다는 것은 앞서 대전제로 일단 가격이 떨어지는 아파트들이 베트남에 있다는 말이겠지요?
마이너스 프리미엄 단지 특징 설명에 앞서 제가 강조하고 싶은 내용은 분명히 베트남에 가격이 떨어지는, 즉 분양가 보다 낮은 가격에 거래가 이뤄지는 단지들이 있다는 점입니다.
있는 것을 넘어 사실은 생각보다 마이너스 프리미엄 아파트들이 많다는 점을 꼭 기억해주시면 좋겠습니다.
국내에서 저희 센터가 베트남 세미나를 하거나 가격 동향 관련 기사를 쓰면, 꼭 “베트남 아파트 투자 성과도 없고 사기도 많이 당하는데, 왜 이렇게 잘못된 정보를 말하느냐?”고 댓글을 달거나 반문하시는 분들이 계시는데...제가 분명히 말씀드리는 점은 가격이 떨어지는 아파트가 있고, 생각보다 그런 단지가 많으니 주의해서 투자를 하셔야합니다....실제 현장에서는 사기 당하는 경우도 많기 때문에 정말 주의하셔야한다는 점을 강조하고 있습니다.
우리나라는 물론 베트남, 미국 등 모든 나라의 부동산시장에서 시세가 오른다는 것은 평균이 상승한다는 말이지, 개별 단지 모두가 오른다는 말이 아닙니다. 베트남 시장이 아무리 좋다고 해도 평균적으로 그렇다는 것이지 모든 아파트 가격이 오르는 것은 아니거든요?
도시별 차이도 있고 같은 도시라도 지역별 상품별 차이가 크기 때문에 베트남 같은 경우는 더욱 주의해야 합니다.
그래서 남들이 좋다고 하니 무턱대고 가셔서 아무하거나 거래하는 그런 위험을 짊어지지 않으셨으면 좋겠습니다. “모든 아파트가 오르는 것은 아니다” “가격 떨어지는 아파트가 있고, 사기도 많다. 주의하셔야 한다” 재차 강조드립니다.
<질문2> “모든 아파트값이 다 오르는 것이 아니다” 너무나 당연하면서도 중요한 점을 강조해주셨는데...그럼 진짜 이 가격 떨어지는 아파트를 고르지 않으려면, 그런 아파트들의 특징을 미리 알고 있으면 좋을 텐데요...어떤 아파트들이 그런가요?
<답변>
제일 먼저 가격을 말씀드리고 싶습니다. 처음부터 가격이 비싼 아파트는 오르기가 쉽지 않습니다. 초기 분양가가 지나치게 비쌌다는 말입니다.
지금 한국에서는 ‘분양가상한제’를 두고 논란이 많은데요,,한국은 정부가 분양가를 통제하려고 하는데, 반대로 베트남에서는 사회주의국가인데도 분양가를 인위적으로 통제를 안하다 보니 의외로 고분양가 아파트들이 많습니다.
따라서 시장 시세 보다 터무니없이 비싼 분양가의 아파트를 분양받으면 향후 시세차익을 내기가 쉽지 않습니다. 물론 장기적으로 계속 보유하면 결국 차익을 낼 수도 있겠지만 너무 오랜시간 고생할 수도 있어서 이른 상품들은 잘 선별하셔야합니다.
<질문3> 한국의 경우 지금 ‘분양가상한제’ 도입으로 시장이 아주 시끄러운데요,,,그럼 베트남에서는 가격 통제 같은 것이 없이 분양가를 마구 올릴 수 있나요?
<답변>
마구 올릴 수는 없구요, 정부가 결국 사업의 인허가권을 갖고 있어서 여러 가지 관리 방식은 있지만, 일단 분양가 만을 놓고 보면 시행사의 자율성이 상당히 큽니다.
따라서 아파트 개발 분양을 하는 시행사가 분양가를 결정하는데...이러다보니 비슷한 지역의 비슷한 아파트라도 가격이 천차만별입니다. 결국 분양가, 즉 고객이 아파트 위치와 시공품질, 내부 마감재, 옵션 수준 등을 잘 따져봐야하는 어려움이 있습니다.
대개 베트남 아파트 투자에서 실패하는 경우는 꼼꼼한 비교나 분석 없이 대충 보고, “한국 보다 싸다”하고 분양받는 경우입니다. 그런데 입지나 위치 말고도 단지안의 편의시설, 공유공간, 마감재, 옵션 항목 등은 별도로 잘 살펴 봐야하는 부분입니다. 품질 대비 가격을 잘 분석해야합니다.
또한 로컬 시행사가 아니라 한국 건설사가 짓는다고 해서 꼭 좋은 것도 아닙니다. 한국 건설사 역시 분양가를 좀 높이는 경향이 있는데요...이것 역시 주의하셔야 하는 부분입니다. 한국 투자자 입장에서는 편한 면이 있지만, 한국 시행 시공이라고 다 좋은 것도 아니니,,,이것 또한 주의해야 합니다.
<질문4> 말씀 듣다 보니까 베트남에서는 아파트 분양가를 잘 판단해야 할 것 같은데, 그럼 분양가가 비싼 아파트는 모두 피하면 되는 건가요? 그럼 고급 아파트들은 어떻게 구별하나요?
<답변>
분양가가 비싸다고 모두 문제가 있는 것은 아닙니다. 비싼데 비싼 이유가 있으면 문제가 없겠지요. 그 적정성을 잘 따져봐야 합니다. 근데 이게 아주 어려운 작업일 수 있습니다.
도심 노른자위 땅에 최고급 마감재 등으로 아파트를 지어 분양할 경우...분양가를 상당히 높여 시장에 내놓는데..이런 상품이 사실 판단하기가 제일 어렵습니다.
기존의 비교할 상품이 없기 때문입니다. 그러나 대부분의 일반 아파트 단지들은 분석이 불가능한 것은 아닙니다.
<질문5> 적절 분양가인지를 판단하는 방법이 상당히 중요할 것 같은데..그 비법을 알려주실 수 있나요?
<답변>
비법이라기 보다는 부동산학 원론으로 돌아가서 보면, 부동산의 가치를 평가하는, 즉 감정평가 방법은 이론적으로 3가지가 있는데 이를 기준으로 분석하는 것입니다....
1. 시공원가를 따지는 것(비용분석법),
2. 그 부동산으로 얼마나 수익을 거둘 수 있는지 소득을 따져보는 것(소득분석법).
3. 시공되는 부동산과 같은 상품의 주변시세를 따져보는 것(시장분석법). 이렇게 3가지입니다.
그런데 베트남 부동산의 경우 시공원가를 따지기가 상당히 어렵습니다. 그리고 향후 월세수입 총액 등을 계산하는 소득을 따져보는 것도 시간이 좀 더 필요합니다.
제가 볼 때 현재 시점에서 가장 효율적인 방법은 비슷한 상품의 주변시세를 따져보는 건데...초기 아파트 분양을 할 때인 2-3년 전에는 이것도 쉽지 않았습니다. 그래서 손해를 보신 분들이 많은데요...
그런데 지금은 앞서 약 2년간 아파트 분양을 한 상품들이 있기 때문에 이런 사례들을 최대한 모아서 지금의 분양가를 비교분석하는 것이 가장 효율적이라고 봅니다.(앞서 분양가 대비 가격이 떨어진 상태에서 현재 거래가 이뤄지고 있는 아파트 사례를 지금의 관심 분양단지와 비교하는 것이 효과적입니다)
따라서 같지는 않지만 비슷한 지역의 비슷한 아파트 상품들의 최근 분양가와 현재 분양하고 있는 관심있는 아파트의 시공 및 마감 수준 등을 놓고 가격을 비교해 보는 것입니다.
그러면 일단 최소한의 위험은 회피할 수 있습니다. 가격이 떨어지는 아파트 특징들에 대해서는 다음에 다시 상세히 설명드리도록 하겠습니다.
<앵커>
네, 말씀 감사합니다. 시간관계상 오늘은 여기서 마치구요...
다음에 다시 베트남 마이너스 프리미엄 아파트 특징들에 대해 좀 더 살펴드리도록 하겠습니다. 지금까지 유은길 K-VINA비즈센터 센터장이었습니다.
베트남 투자 가이드 시간입니다.
지난주 이 시간에는 가격이 오르는 베트남 아파트의 특징들에 대해 살펴드렸는데요,,
오늘은 예고해 드린대로 가격이 떨어지는 베트남 아파트의 특징들에 대해 분석해드리겠습니다.
도움말씀 위해 유은길 K-VINA비즈센터 센터장(선임기자) 나오셨습니다. 안녕하세요?
<질문1> 가격이 떨어지는 베트남 아파트들의 특징들에 대해 설명해주시기로 했는데...바로 질문드리겠습니다. 베트남에서 어떤 아파트들이 가격이 떨어지나요?
<답변>
네, 마이너스 프리미엄, 즉 가격이 떨어지는 아파트 특징을 설명드린다는 것은 앞서 대전제로 일단 가격이 떨어지는 아파트들이 베트남에 있다는 말이겠지요?
마이너스 프리미엄 단지 특징 설명에 앞서 제가 강조하고 싶은 내용은 분명히 베트남에 가격이 떨어지는, 즉 분양가 보다 낮은 가격에 거래가 이뤄지는 단지들이 있다는 점입니다.
있는 것을 넘어 사실은 생각보다 마이너스 프리미엄 아파트들이 많다는 점을 꼭 기억해주시면 좋겠습니다.
국내에서 저희 센터가 베트남 세미나를 하거나 가격 동향 관련 기사를 쓰면, 꼭 “베트남 아파트 투자 성과도 없고 사기도 많이 당하는데, 왜 이렇게 잘못된 정보를 말하느냐?”고 댓글을 달거나 반문하시는 분들이 계시는데...제가 분명히 말씀드리는 점은 가격이 떨어지는 아파트가 있고, 생각보다 그런 단지가 많으니 주의해서 투자를 하셔야합니다....실제 현장에서는 사기 당하는 경우도 많기 때문에 정말 주의하셔야한다는 점을 강조하고 있습니다.
우리나라는 물론 베트남, 미국 등 모든 나라의 부동산시장에서 시세가 오른다는 것은 평균이 상승한다는 말이지, 개별 단지 모두가 오른다는 말이 아닙니다. 베트남 시장이 아무리 좋다고 해도 평균적으로 그렇다는 것이지 모든 아파트 가격이 오르는 것은 아니거든요?
도시별 차이도 있고 같은 도시라도 지역별 상품별 차이가 크기 때문에 베트남 같은 경우는 더욱 주의해야 합니다.
그래서 남들이 좋다고 하니 무턱대고 가셔서 아무하거나 거래하는 그런 위험을 짊어지지 않으셨으면 좋겠습니다. “모든 아파트가 오르는 것은 아니다” “가격 떨어지는 아파트가 있고, 사기도 많다. 주의하셔야 한다” 재차 강조드립니다.
<질문2> “모든 아파트값이 다 오르는 것이 아니다” 너무나 당연하면서도 중요한 점을 강조해주셨는데...그럼 진짜 이 가격 떨어지는 아파트를 고르지 않으려면, 그런 아파트들의 특징을 미리 알고 있으면 좋을 텐데요...어떤 아파트들이 그런가요?
<답변>
제일 먼저 가격을 말씀드리고 싶습니다. 처음부터 가격이 비싼 아파트는 오르기가 쉽지 않습니다. 초기 분양가가 지나치게 비쌌다는 말입니다.
지금 한국에서는 ‘분양가상한제’를 두고 논란이 많은데요,,한국은 정부가 분양가를 통제하려고 하는데, 반대로 베트남에서는 사회주의국가인데도 분양가를 인위적으로 통제를 안하다 보니 의외로 고분양가 아파트들이 많습니다.
따라서 시장 시세 보다 터무니없이 비싼 분양가의 아파트를 분양받으면 향후 시세차익을 내기가 쉽지 않습니다. 물론 장기적으로 계속 보유하면 결국 차익을 낼 수도 있겠지만 너무 오랜시간 고생할 수도 있어서 이른 상품들은 잘 선별하셔야합니다.
<질문3> 한국의 경우 지금 ‘분양가상한제’ 도입으로 시장이 아주 시끄러운데요,,,그럼 베트남에서는 가격 통제 같은 것이 없이 분양가를 마구 올릴 수 있나요?
<답변>
마구 올릴 수는 없구요, 정부가 결국 사업의 인허가권을 갖고 있어서 여러 가지 관리 방식은 있지만, 일단 분양가 만을 놓고 보면 시행사의 자율성이 상당히 큽니다.
따라서 아파트 개발 분양을 하는 시행사가 분양가를 결정하는데...이러다보니 비슷한 지역의 비슷한 아파트라도 가격이 천차만별입니다. 결국 분양가, 즉 고객이 아파트 위치와 시공품질, 내부 마감재, 옵션 수준 등을 잘 따져봐야하는 어려움이 있습니다.
대개 베트남 아파트 투자에서 실패하는 경우는 꼼꼼한 비교나 분석 없이 대충 보고, “한국 보다 싸다”하고 분양받는 경우입니다. 그런데 입지나 위치 말고도 단지안의 편의시설, 공유공간, 마감재, 옵션 항목 등은 별도로 잘 살펴 봐야하는 부분입니다. 품질 대비 가격을 잘 분석해야합니다.
또한 로컬 시행사가 아니라 한국 건설사가 짓는다고 해서 꼭 좋은 것도 아닙니다. 한국 건설사 역시 분양가를 좀 높이는 경향이 있는데요...이것 역시 주의하셔야 하는 부분입니다. 한국 투자자 입장에서는 편한 면이 있지만, 한국 시행 시공이라고 다 좋은 것도 아니니,,,이것 또한 주의해야 합니다.
<질문4> 말씀 듣다 보니까 베트남에서는 아파트 분양가를 잘 판단해야 할 것 같은데, 그럼 분양가가 비싼 아파트는 모두 피하면 되는 건가요? 그럼 고급 아파트들은 어떻게 구별하나요?
<답변>
분양가가 비싸다고 모두 문제가 있는 것은 아닙니다. 비싼데 비싼 이유가 있으면 문제가 없겠지요. 그 적정성을 잘 따져봐야 합니다. 근데 이게 아주 어려운 작업일 수 있습니다.
도심 노른자위 땅에 최고급 마감재 등으로 아파트를 지어 분양할 경우...분양가를 상당히 높여 시장에 내놓는데..이런 상품이 사실 판단하기가 제일 어렵습니다.
기존의 비교할 상품이 없기 때문입니다. 그러나 대부분의 일반 아파트 단지들은 분석이 불가능한 것은 아닙니다.
<질문5> 적절 분양가인지를 판단하는 방법이 상당히 중요할 것 같은데..그 비법을 알려주실 수 있나요?
<답변>
비법이라기 보다는 부동산학 원론으로 돌아가서 보면, 부동산의 가치를 평가하는, 즉 감정평가 방법은 이론적으로 3가지가 있는데 이를 기준으로 분석하는 것입니다....
1. 시공원가를 따지는 것(비용분석법),
2. 그 부동산으로 얼마나 수익을 거둘 수 있는지 소득을 따져보는 것(소득분석법).
3. 시공되는 부동산과 같은 상품의 주변시세를 따져보는 것(시장분석법). 이렇게 3가지입니다.
그런데 베트남 부동산의 경우 시공원가를 따지기가 상당히 어렵습니다. 그리고 향후 월세수입 총액 등을 계산하는 소득을 따져보는 것도 시간이 좀 더 필요합니다.
제가 볼 때 현재 시점에서 가장 효율적인 방법은 비슷한 상품의 주변시세를 따져보는 건데...초기 아파트 분양을 할 때인 2-3년 전에는 이것도 쉽지 않았습니다. 그래서 손해를 보신 분들이 많은데요...
그런데 지금은 앞서 약 2년간 아파트 분양을 한 상품들이 있기 때문에 이런 사례들을 최대한 모아서 지금의 분양가를 비교분석하는 것이 가장 효율적이라고 봅니다.(앞서 분양가 대비 가격이 떨어진 상태에서 현재 거래가 이뤄지고 있는 아파트 사례를 지금의 관심 분양단지와 비교하는 것이 효과적입니다)
따라서 같지는 않지만 비슷한 지역의 비슷한 아파트 상품들의 최근 분양가와 현재 분양하고 있는 관심있는 아파트의 시공 및 마감 수준 등을 놓고 가격을 비교해 보는 것입니다.
그러면 일단 최소한의 위험은 회피할 수 있습니다. 가격이 떨어지는 아파트 특징들에 대해서는 다음에 다시 상세히 설명드리도록 하겠습니다.
<앵커>
네, 말씀 감사합니다. 시간관계상 오늘은 여기서 마치구요...
다음에 다시 베트남 마이너스 프리미엄 아파트 특징들에 대해 좀 더 살펴드리도록 하겠습니다. 지금까지 유은길 K-VINA비즈센터 센터장이었습니다.
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