계약갱신청구권제와 전월세상한제를 포함한 일명 `임대차 3법`이 지난 7월 31일부터 전격 시행되면서 임대차 시장에 큰 변화와 논란이 따르고 있다.
임대차 3법은 임차인이 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다는 내용이다. 임대인은 본인이나 직계비속, 직계존속이 직접 거주하거나, 임차인이 2개월분의 차임액을 연체하는 등 일부 경우를 제외하고는 임대인의 갱신을 거절할 수 없다.
이로 인해 임대인과 임차인 모두 혼란을 겪고 있는 가운데, 투자 목적으로 중소형 꼬마빌딩을 매입 예정인 이들의 걱정도 커지고 있다. 실제 강남을 비롯한 지역의 꼬마빌딩은 상가 주택의 형식으로 상층부에 주택이 있는 경우가 많다.
상가의 경우에도 마찬가지다. 상가임대차보호법 개정안에 따라, 계약갱신요구권이 임대차 기간을 포함해 5년에서 10년으로 늘어났고, 임대료 역시 5% 제한이 적용되기 때문이다.
게다가 최근 몇 년 사이 중소형 꼬마빌딩의 가격 상승이 두드러져 과거 20~30억원 수준이던 가격이 40~60억원까지 치솟았으며, 가격 상승으로 빌딩의 형태가 바뀌고 있어 빌딩매매 시 신중한 선택이 요구되고 있다.
㈜정인부동산중개법인 관계자는 "최근 보유한 상가 주택을 매매하거나, 반대로 계속 보유할 목적이라면 용도 변경으로 주택을 근생으로 바꾸는 것이 도움될 수 있다"라며, "특히 상가주택의 소유자들 중 강남빌딩 경우 실제 2주택에서 1주택으로 용도를 변경하는 사례가 늘고 있으며, 상가 주택을 보유한 건물주의 문의도 증가했다"라고 전했다.
이에 대해 정인PMC 빌딩박사 전영권 대표는 상가 주택의 세법을 단순히 주택으로만 봐서는 안 된다고 말한다.
전 대표는 "상가 주택은 주택과 상가를 동시에 봐야 하는 등 단순하게 접근할 수 없다. 상가 주택 매입 계획이 있거나, 이미 보유 중이라면 건물매매 전문가와 상담하는 것이 좋다"라며 "근생 빌딩으로 옮기는 방법이나 용도 변경으로 주택 수를 줄이고 유지비용을 최소화 하는 방법도 고려할 수 있다"라고 설명했다.
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