전월세전환율 전격 인하…월세 초과분 안 내도 된다

주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 내려가면 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내게 된다.
집주인과 전세를 월세로 바꾸기로 했지만 월세가 전월세전환율을 적용했을 때보다 많이 책정된 경우 세입자는 계약을 무시하고 법적 전월세전환율 범위 내에서만 월세를 내면 된다.
월세 중 전월세전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없어 무효이기 때문이다.
세입자가 전월세전환율로 환산했을 때보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급한 경우 소송을 통해 반환을 청구할 수 있다.
일각에선 주택임대차보호법(주임법)상 `차임 등의 증감청구권`이 있어 집주인이 계약기간 중에도 조세 등 제도 변화에 따라 보증금이나 월세의 증액을 요구할 수 있다는 의견을 낸다.
이는 계약을 맺거나 임대료를 증액한 지 1년 내에는 하지 못하게 돼 있고 증액도 기존 계약의 5%를 넘지 못한다. 특히 세입자가 무조건 수용해야 하는 것도 아니다.

● 문답 형식으로 정리한 임대차 제도 관련 내용
-전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면 월세는 얼마나 낮아지나.
예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 하자.
전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6천여원이 월세다.
전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6천여원이 된다.
-계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 이에 응하고 계약을 맺었다. 그런데 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 이럴 때 어떻게 해야 하나.
전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효이기 때문이다.
이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 `초과 차임 등의 반환청구` 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다.
-전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세는 낮아지겠지만 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.
주임법상 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 전환할 때는 시중에서 통용되는 전월세전환율을 적용하는 것이 바람직하다.
-계약을 맺은 지 6개월밖에 안 됐는데 집주인이 주임법상 `차임 등의 증감청구권`을 내세우면서 임대료를 올려달라고 한다.
차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다.
그리고 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다.
-계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.
전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다.
(사진=연합뉴스)