권대중 "대한민국, 부동산 세금 선진국" [전효성의 시크릿 부동산]

집·도시·건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 모두 담지 못한 숨은 이야기를 가감 없이 전합니다. <편집자 주>
《최근 부동산세금 3법(종부세법·소득세법·법인세법)이 국회 문턱을 넘으며 부동산 세제 인상이 현실화됐다. 정부는 꾸준히 "우리나라의 보유세(재산세·종부세)는 선진국 평균보다 낮은 수준"이라며 "이를 대폭 인상해야 한다"는 입장을 언급해왔다. 우리나라의 부동산 세금은 과연 선진국 수준보다 낮은 것일까. 권대중 대한부동산학회 회장(명지대 부동산대학원 교수)을 만나 우리 부동산 조세정책의 문제점과 나아갈 길에 관해 이야기를 나눠봤다.》
Q. 정부는 치솟는 부동산 가격을 안정화하기 위해 꾸준히 세금 인상 카드를 꺼내 들었다.
"가장 먼저 살펴봐야 할 게 공시지가와 공시가격이다. 땅과 집에 부과될 세금의 기준이 되는 가격이다. 정부는 주택의 공시가격을 시세와 비슷하게 하는 `공시가격 현실화`를 추진해왔다. 공시가격이 높아지면 취득세와 보유세가 올라간다. 공시가격 현실화에 따른 세금 인상은 다주택자든 1주택자든 피해갈 수 없다. 특히 보유세는 집을 가진 사람이면 매년 내야 한다. 지속해서 반복적으로 내는 보유세가 높아진다는 건 아무래도 실수요자에게 부담이 될 수밖에 없다."
Q. 노무현 정부 때 처음 등장했던 `종부세`도 현 정부 들어 부활했다.
"2005년 5월 노무현 정부가 `종합부동산세`를 만들었다. 이른바 `부유세`다. 집값이 비싸면 별도의 세금을 내는 거다. 과거 고가주택의 기준은 9억 원(공시가격)이었다. 그런데 집값이 상당히 많이 오르지 않았나. 서울은 거의 2배 올랐다. 그런데 지금은 고가주택의 기준을 시세 9억 원으로 하고 있다. 사실상 종부세 부과 기준이 내려간 셈이다.
정부는 최근 종합부동산세법 개정을 통해 1가구 1주택도 종부세율을 올렸다. 0.5%에서 0.6%로 0.1%P 올렸다. 다주택자는 최고 6%까지 올렸다. 0.1%P가 커 보이지 않을 수 있지만 세금에 영향을 주는 또 다른 변수인 공시가격 인상, 공정시장가액비율 인상까지 따져보면 체감하는 세 부담 증가는 적지 않다. 지난 7월 말 기준 서울 아파트 중위가격은 9억2,727만 원이다. 이미 중간값이 9억 원을 넘겼다. 서울 아파트의 상당수가 종부세 과세 대상이 된 것이다."
*종합부동산세는 과세표준×세율로 정해진다. 과세표준에는 공시가격과 공정시장가액비율이 포함되는데, 정부는 이 둘에 대한 인상을 지속해서 추진해왔고 앞으로도 이를 높이겠다는 계획을 발표했다. 1주택자의 경우 종부세율이 소폭(0.1%P) 인상되더라도 공시가격과 공정시장가액비율이 높아지다 보니 세액 자체가 높아질 수밖에 없는 구조다.
Q. 정부는 우리나라의 부동산 보유세가 세계 선진국보다 낮아, 이를 높여야 한다는 태도다.
"경제협력개발기구(OECD) 가입국이 36개 국가다. OECD에서 발표한 자료가 있다. GDP 대비 부동산을 비롯한 재산에 부과되는 과세 부담률(Tax on property)이다. 2018년 기준 우리나라가 36개국 중 6번째다. 가장 높은 나라가 영국이고 그다음이 프랑스다. 우리나라의 조세부담률은 절대 낮지 않다.
물론 부동산 보유세만 보면 낮을 수 있다. 세금은 취득단계, 보유단계, 양도단계 모두를 합쳐서 따져봐야 한다. 하지만 정부는 보유세만 얘기한다. 보유세만 보고 부동산 세금이 낮다는 건 잘못될 여지가 크다. 2019년 부동산 가격이 많이 올랐고, 2020년에도 집값이 많이 올랐다. 특히 2021년부터 양도세율도 더 높아진다. 종부세도 오른 집값에 적용하기 때문에 총 조세부담률은 높아질 것으로 보인다. 2018년에 36개국 중 6위였는데, 예상컨대 3번째 수준은 되지 않겠나."
Q. 보유세는 적은데 총 세금은 많다. 취득세와 양도세가 큰 부분을 차지한다는 뜻이다.
"정부는 양도소득세를 `소득세`로 간주하고 있다. 수익이 발생했기 때문에, 소득이 생겼으니까 소득세라는 거다. 이게 문제다. 부동산 양도세는 부동산에서 발생한 거다. 이건 부동산에서 발생한 세금이기 때문에 부동산 세금이라고 봐야 한다. 양도세가 큰 부분을 차지하는데 이걸 소득세로 따지다 보니 부동산 세금이 적게 보이는 효과가 있는 거다."
Q. 일각에서는 부동산 세금에 있어서 `거래세를 낮추고 보유세를 높여야 한다`고 말한다.
"장기적으로 취득세와 양도세 부담을 낮추고 보유하는데 부담을 높이는 게 맞다. 하지만 보유세는 한 번만 내는 게 아니고 매년 낸다. 그래서 세 부담이 누적될 수 있다. 그래서 점진적으로 추진해야 한다. 취득세와 양도세를 점진적으로 낮추고 보유세를 점진적으로 높이는 거다.
최근 집값이 많이 올랐다. 집값이 오른 원인은 매물이 부족했기 때문이다. 지난 2017년 12월 정부가 `임대주택 활성화 방안`을 내놨고 다주택자의 임대주택 등록을 권장했다. 2020년 3월 말 기준 등록임대주택 수가 156만 9천 가구다. 1기 신도시 분당·일산·평촌·중동·산본을 다 합쳐도 29만 2천 호 정도다. 1기 신도시의 5배가 되는 156만 호가 묶여있다 보니 매물이 줄어서 가격이 올라갔다. 여기에 유동성 자금까지 많았다. 묶여있는 임대주택을 일반매각할 수 있도록 하는 방안은 양도세를 낮춰서 거래를 활성화하는 방법밖에는 없다."
Q. 부동산 세금을 둘러싸고 이곳저곳에서 불만이 많다. 부동산 조세제도, 어떻게 꾸려나가야 한다고 보나.
"1가구 1주택에 대한 취득세·보유세·양도세는 대폭 낮출 필요가 있다. 집을 여러 채 가진 다주택자는 어느 정도 중과세를 해도 된다. 하지만 다주택자를 갑자기 옥죄게 되면 전·월세 가격이 올라가는 문제가 있다. 따라서 중장기적인 계획을 세워야 한다. 일시적으로 다주택자를 없애려고 하면, 무주택자가 그 주택을 살 능력이 안 된다. 정부는 무주택자를 위한 공공임대주택을 늘리고, 다주택자에 대한 규제는 점진적으로 해나가야 한다.
1가구 1주택자는 집값이 올라 자산이 늘어났다고 해서 세금이 늘어나서는 안 된다. 손에 쥔 수익이 아니지 않나. 집을 팔더라도 어차피 다른 곳으로 옮겨가야 한다. 특히 소득이 적은 은퇴자는 집값이 올랐다고 해서 그만큼 세금을 다 낼 수는 없다. 즉, 보유세를 올리긴 올리되 점진적으로, 중장기적으로 올려야 한다고 생각한다."
Q. 최근 `집값이 더 오르기 전에 집을 사자`는 `패닉 바잉` 현상이 일었다. 내 집 마련 시기, 언제쯤으로 가져가면 좋을까.
"일차적으로는 내년 5월 말 전에 내 집 마련을 하는 것도 좋을 수 있다. 내년 6월 1일을 기준으로 양도세와 종부세가 부과된다. 세금이 많이 늘어나기 때문에 임대주택을 등록하지 않은 다주택자는 5월 말 전에 집을 매도할 가능성이 있다. 그러면 일시적으로 물량이 늘어나거나 급매물이 나올 가능성이 있다. 여력이 있는 이들은 그때 주택을 구매하는 것도 좋다고 본다.
여유를 갖고 기다릴 수 있는 이들은 4~5년 정도 뒤를 기다리는 것도 좋을 것 같다. 등록임대사업자는 4년 또는 8년의 의무 임대 기간이 있다. 2025년이면 의무 임대 기간이 끝나는 집들이 많다. 그러면 집주인들은 집을 내놓으려 할 거다. 이 시기는 3기 신도시 입주 물량과 맞아떨어질 가능성도 있다. 묶여있는 임대물량이 풀리고 3기 신도시도 입주를 시작해서 공급이 늘어나면 주택시장 가격이 안정화되거나 하락할 가능성이 크다."