정당한 경매 절차를 통해 부동산을 매입한 매수자는 다음 날부터 부동산에 대한 권리를 바로 행사할 수 있을까.
그 전에 부동산 매수자는 확인할 것이 있다. 바로 ‘유치권’. 유치권이 있는 부동산에 임의로 손해를 입혔다가는 소송에 연루될 수 있다. 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 해당 물건이나 유가증권에 대하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다.
법률사무소 직지 윤한철 청주부동산전문변호사는 “유치권 성립 요건에 부합하는 부동산을 무작정 점유하는 경우 법적 처분을 받을 수 있으므로 주의해야 할 것”이라고 설명한다.
실제로 얼마 전, 대법원에서 관련한 판결이 있었다. 다른 사람이 유치권 행사 중인 건물을 법원 강제경매를 통해 매입한 업체의 관리부장이 출입문 잠금장치를 새롭게 설치하여 권리행사 방해죄 혐의가 인정된 것.
A사는 B사가 공사대금 채권을 받지 못해 유치권을 행사 중이던 한 건물을 법원 경매를 통해 낙찰 받아 2년 전 소유권 이전등기를 마쳤다. 이 후 A사 관리부장인 ㄱ씨는 해당 건물 출입문에 부착된 유치권 행사 공고문을 떼어내고, B사 측에서 설치한 전자열쇠를 부수고 새로운 열쇠를 설치했다. 이에 ㄱ씨는 권리행사방해, 문서손괴, 건조물침입 혐의를 받아 재판에 섰다.
해당 사안에 대해 1심은 공소사실 전부를 유죄로 보고 ㄱ씨에 징역 8월에 집행유예 2년을 선고했으나 2심은 권리행사방해 혐의는 무죄로 보고 다른 혐의만 인정했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. ㄱ씨가 A사의 관리부장으로, 법인 대표가 아니더라도 직무권한 범위 내에 타인이 점유하는 법인의 물건을 취거한 경우 대표기관이 한 행위와 법률적, 사실적 효력이 동일하므로, 권리행사방해죄가 규정하는 `자기의 물건을 취거한 경우`로 본다고 간주하여 혐의를 인정한 것이다.
윤한철 부동산변호사는 “이렇게 유치권은 강력한 법률 효력을 갖는 바. 유치권자는 물론 부동산 매수자도 유치권 성립요건과 효력, 소멸 및 연루될 수 있는 법률 소송 등에 대하여 사전에 확실하게 파악하고 신중하게 행동해야 할 것”이라고 강조한다.
유치권 행사는 곧 적법하게 부동산을 점유한다는 것을 뜻한다. 유치권을 행사하기 위해서는 해당 점유물에 대한 유치권 성립요건에 부합해야 한다. 민법상 규정된 유치권 성립요건은 ▲타인소유의 물건 및 유가증권일 것 ▲적법한 점유 (간접점유도 가능) ▲채권 변제기가 도래할 것 ▲유치권 배제특약이 없을 것 ▲채권과 목적물 사이 견련관계(牽連關係)가 있어야 한다.
예컨대 임대인과 임차인 간 건물을 명도 했을 때 권리금 반환 약정이 있었던 경우, 권리금반환청구권은 건물에 대하여 발생한 채권으로 볼 수 없으므로 해당 채권으로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. 즉 이때는 ‘채권과 목적물’ 사이의 견린관계라는 성립요건에 부합하지 않으므로 유치권을 행사하는 경우 불법한 부동산 점유가 되는 것이다.
윤한철 청주변호사는 “유치권 성립요건에 부합하여 유치권을 소유하게 된 유치권자는 채권을 변제 받기 위해 유치물을 경매할 수 있으며, 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다”고 설명한다.
또 유치권자는 채무자 승낙이 있을 때 유치물을 사용할 수 있으며 유치물 보존이 필요한 경우승낙 없이 사용 가능하다. 더불어 유치권자가 유치물에 관해 필요비를 지출한 경우 소유자에게 상환을 청구할 수 있다.
단, 유치권자는 권리를 행사할 때는 적법한 방식으로 채무자에게 통지해야 하며, 보존이 필요한 경우가 아니라면 채무자 승낙 없이 유치물을 사용하거나 대여 또는 담보를 제공하는 행위는 금지된다. 유치권자의 의무를 위반한 경우 채무자에 의해 유치권 소멸 청구가 가능한 바. 이 부분을 유념해야 할 것이다.
윤한철 부동산전문변호사는 “채권자는 유치권을 통해 본인의 권익을 확보할 수 있지만 성립요건에 부합하지 않거나 의무를 지키지 않는 경우, 피담보채권의 소멸시효가 완성된 경우 등에는 소멸될 수 있는 바. 유의해야 할 것이다”고 덧붙인다.
한편 조언을 준 법률사무소 직지 윤한철 청주변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사이자 상속전문변호사다. (사)한국전문기자협회 `청주지역-법률서비스` 부문 소비자만족 1위로 선정되는 등 청주, 충북 지역을 중심으로 부동산, 상속, 가사소송을 집중적으로 진행하고 있다.
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