"공공재개발, 文정부 '구걸 임대' 정책" [전효성의 시크릿 부동산]

집·도시·건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 모두 담지 못한 숨은 이야기를 가감 없이 전합니다. <편집자 주>

《현 정부의 주택 공급 방향은 `공공성 강화`다. 공공기관이 개발에 참여하면 용적률 상향 같은 인센티브를 준다. 이후 이익의 일부를 임대주택으로 기부채납 받는 방식이다. 이런 정책은 집값 안정을 가져올 수 있을까. 최근 인터뷰를 통해 만난 김성달 경실련 국장은 "임대주택을 공급할 방법은 충분했다. 좋은 땅은 팔아치운 뒤 이제 와서 민간과 함께 사업을 추진하자고 하는 건 구걸해서 임대주택을 얻어내는 꼴"이라고 꼬집었다.》
Q. 집값 얘기부터 해보자. 최근 집값과 관련해 청와대에 공개 질의를 했다.

"대통령께서 2019년 국민과의 대화에서 `집값이 안정화됐다`고 말씀하셨다. 하지만 이미 집값은 크게 오른 상태였다. 어떤 자료를 보시기에 저런 말씀을 하실까 의아했다. 그래서 따져보니 현 정부 출범 이후 3년간 서울 아파트값은 53%가 올랐었다(KB국민은행 자료 기반). 그러자 국토부는 `아니다, 3년간 14% 올랐다(한국부동산원 자료)`고 했다. 그리고 2년이 지났다. 이번 신년 기자회견에서는 `특단의 조치`를 언급하셨다. 그렇다면, 특단의 대책이 필요할 정도로 집값이 올랐단 걸 인정하는 건지 궁금했다. 올해 살펴보니 현 정부 출범 이후 서울 아파트값은 80% 올랐다. 2년 새 더 올랐다. 그래서 공개 질의를 했다. 부동산 문제의 심각성을 인식하고 있는지, 어떤 통계를 보고 받는지, 집값을 원상복구 하겠다는 발언은 아직도 유효한지를 물었다."

Q. 이번 신년 기자회견에서 文 대통령이 집값 상승의 이유로 `저금리`와 `1인 가구 증가`를 꼽았다.

"저금리는 어제오늘의 일이 아니다. MB정부 이후 저금리 기조였다. 1인 가구도 꾸준히 증가해 왔다. 그러면서 인구수는 감소했다. 저금리, 1인 가구 증가는 계속돼 온 현상인데 그걸 집값 상승의 핵심 이유로 보는 건 정부 정책이 아무런 효과도 없었고, 무능력했던 걸 스스로 고백하는 꼴이다. 집값은 정책을 펴느냐가 훨씬 영향을 많이 미친다. 지금 정부는 집값이 오르는데도 `거품을 키우는 공급 확대책`을 쓰고 있다. 집값을 떨어트리는 공급이 있고, 집값을 띄우는 공급이 있다. 이 정부에서는 집값을 띄우는 공급 정책을 쓰고 있다. 분양가 상한제를 적용하지 않는, 바가지 분양을 허용하는, 투기수단이 될 수밖에 없는 공급책을 쓰고 있다."Q. 집값을 띄우는 공급, 집값을 떨어트리는 공급에 대해 자세히 말해 달라.

"정부는 지난해까지 `과거 정부의 규제 완화가 집값 상승의 원인`이라고 말했다. 현 정부의 정책 실패를 회피하는 변명이다. 현 정부가 과거 정부의 규제 완화를 문제 삼았다면, 과거 정부가 추진했던 집값 안정책은 왜 쓰지 않는지 묻고 싶다. 분양가 상한제, 공공이 저렴한 주택을 공급하는 것이 MB정부가 했던 집값 안정책이다.

지금은 공공기관조차 원가와 상관없는, 시세를 고려한 바가지 분양을 버젓이 하고 있다. `로또 청약이 우려돼 싸게 공급할 수 없다`고 변명하는데, 그건 공기업이 장사하겠다는 말이다. 또, 정부는 민간의 분양가 상한제를 의무화하기는커녕 공공재개발·재건축이라는 개발방식을 도입해 거기에다가는 분양가 상한제를 적용하지 않겠다고 한다. 이런 구조는 시세가 반영된, 원가와 상관없는 비싼 주택이 공급될 수밖에 없는 구조다. 기존 집값도 내려가기 어렵다."

Q. 원가를 고려한 공급을 해야 한다는 건가.

"공공은 장사를 하면 안 된다. 세계 어느 나라에도 없는 강제수용, 용도변경, 각종 독점권을 우리 공기업이 갖고 있다. 과거 주택난이 있을 때 빠르고 대량으로 주택을 지을 수 있도록 특권을 준 거다. 그 특권을 활용해서 저렴하게 공급을 늘리라는 의미다. 그런 공기업의 책무가 MB정부 때 강남·서초 반값 아파트, 강남·서초 토지임대부 아파트로 현실화했다. 획기적인 가격에 공급이 되니까 주변 집값은 내려갔다.

지금은 공공이 저렴한 주택을 공급할 의지가 전혀 없다. 최근 나오는 `지분적립형 주택`도 원가가 아닌, 주변 시세가 기준이다. 시세 수준의 분양가를 수십 년간 나눠 내는 거다. 분양가를 시세 수준으로 정하고, 수십 년간 분납으로 내고, 매각할 때 시세 차익이 생기면 공기업과 나눠 갖는다. 공기업이 장사하는 꼴이다. 이런 사업이 집값 안정을 가져올 수 있겠나? 공기업이 그 정도인데 민간이 분양가 상한제에 참여하고 싶겠나? 전혀 설득력이 없다."Q. 변창흠 장관이 집값 구원투수로 등판했다. `역세권 용적률 상향` 같은 대책도 언급된다.

"정부는 공공이 재개발·재건축·역세권 개발에 참여하면 분양가 상한제를 면제하고 용적률도 높여준다고 한다. 일단 공기업이 참여해서 고분양가 아파트를 판다는 게 서민 정책으로 읽히지 않는다. 또, 임대주택을 기부채납 받겠다고 하는데 임대주택은 그렇게 찔끔 늘리는 게 아니다. 공기업은 신도시 사업을 통해서 막대한 땅을 강제수용했다. 그 땅에서 임대주택을 충분히 늘릴 수 있었다. 그런데 그 땅을 민간에 팔았다. 마곡, 위례, 고덕 강일, 과천 같은 곳이다. 저소득층을 위해서 쓰라고 강제수용권 줬는데 땅은 민간에 팔고, 이제 와서 개인이 가진 땅을 개발해서 임대주택을 가져오겠다는 거다. 분양가도 풀어주고, 용적률도 높여주고, 더 많은 특혜를 줘서 임대주택을 찔끔 가져오는 거다. 이런 `구걸 임대`는 임대주택도 늘지 않을뿐더러 결과적으로 비싼 집이 시장에 나와서 주변 집값만 띄운다.

공기업이 들어가서 사업하면 공공재개발이 되나? 지금까지 공공 주도로 택지를 개발해서 장사만 했다는 걸 국민들이 다 안다. 공기업이 민간으로 들어가면 더하면 더했지 결코 공공성이 강화될리 없다. 만약 공공재개발을 제대로 하려면 공공이 그 땅을 직접 사야 한다. 역세권 개발도 100% 그 땅을 공공이 사서 무주택자를 위한 아파트, 장기전세, 장기임대같은 걸로 공급해야 한다. 청년도 살고, 무주택자도 살고, 저소득층도 사는 그런 아파트에 용적률을 풀어줘야지, 민간이 여전히 사업주인데 공기업이 숟가락 얹는다고 공공재개발이 되는 게 아니다."
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