상속을 고민하는 개인 임대 사업자라면 당장 법인전환을 검토하라

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입력 2021-07-28 18:43  

상속을 고민하는 개인 임대 사업자라면 당장 법인전환을 검토하라

최근 임대 사업자에 대한 과세가 한층 강화되었으며, 앞으로 정부는 임대 사업자에 대한 세제혜택을 대폭 축소하거나 축소할 예정에 있습니다. 작년부터는 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 자도 종합소득세 신고 대상에 포함되었고 주택임대소득자의 사업자등록이 의무화되면서 이를 위반할 경우 수입 금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 하는 상황에 놓였습니다. 더욱이 개인 임대 사업자는 종부세와 더불어 최고 45%에 달하는 종합소득세를 납부해야 하기에 소득이 높을수록 더 큰 부담을 느끼는 상황입니다.

순천에서 임대업을 하는 소 대표는 상속 및 증여에 대한 부담감을 크게 느껴왔습니다. 주변인들은 건물이 번화가에 위치하고 있어 경기 변동에 큰 영향을 받지 않을 것이며, 큰 금액의 임대수익이 고정적으로 들어오고 있기에 걱정할 것이 없다고 이야기하고 있습니다. 하지만 은퇴시기를 한참 지난 소 대표가 자녀에게 재산을 물려주기 위해서는 약 40억 원의 상속세를 납부해야 하기에 큰 부담인 것입니다.

부산에서 꼬마빌딩 두 채를 가지고 있는 김 대표는 3년 전부터 앓고 있던 지병이 악화되자 상속세에 대한 고민에 빠지게 되었습니다. 그동안 알고 지낸 부동산 전문가는 계획 없이 건물을 상속한다면 건물이 쪼개져 남의 것이 될 수 있다고 예견하며 김 대표의 걱정은 더 커졌습니다.

위의 두 대표가 상속 및 증여세 부담을 덜기 위해서는 어떤 결정을 내려야 할까요? 바로, 법인 전환을 하는 것입니다. 개인사업자가 법인으로 전환한다면 10~25%의 법인세를 적용받으며, 대표의 급여와 퇴직금 등을 비용으로 인정받을 수 있습니다. 만일 법인 설립 시 가족을 주주로 구성한다면 근로소득, 퇴직금, 배당 등을 통해 대표의 소득을 분배할 수 있기에 세금 절감이 가능하고 자녀의 자금 출처를 명확하게 해둘 수 있는 이점이 있습니다. 과세소득에서도 개인사업자는 간주임대료를 산정하지만, 법인은 산정하지 않습니다. 또한 상속 및 증여 시 개인사업자는 부동산 자체의 가치를 두고 증여재산가액을 평가하지만 법인은 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산 가치와 수익가치를 가중평균하여 증여재산가액을 평가하기에 세금이 절감됩니다. 이외에도 정부 지원 제도를 활용할 수 있어 합법적인 세금 절감을 통한 상속 및 증여가 가능합니다.

이 같은 이점으로 인해 법인전환을 검토하는 개인 임대 사업자가 많아지고 있습니다. 물론 개인사업자도 대출받은 이자비용, 감가상각, 인건비, 수리비, 재산세, 종합부동산세, 복리후생비 등을 통해 세금을 절감할 수 있고 부부간 증여, 부담부 증여 등으로 증여가 가능하며 소유 지분을 자녀 또는 배우자의 명의로 나누어 소득세를 줄일 수 있습니다. 그러나 그동안 변화된 세법을 보면 개인사업자의 세금은 꾸준히 증가하고 있고 세금 절감을 위한 방법에 한계가 있기 때문에 눈에 띄는 효과를 보기 위해서는 법인으로 전환하는 것이 좋습니다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.



다음으로는 일반 사업 양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업 자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.



세 감면 사업 양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업 자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업 양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.



임대 사업자의 경우에는 이월과세 등 세 감면 효과와 함께 세 부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대 사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치 평가가 명확하게 이뤄져야 합니다. 더욱이 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용적인 측면에서 많은 차이를 보이므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원퇴직금 중간 정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명 보상 제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.

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작성자 : 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이일형

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