재건축 규제 완화 예고에 노원·양천·1기 신도시 반색

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입력 2022-01-28 17:34   수정 2022-01-28 17:35

재건축 규제 완화 예고에 노원·양천·1기 신도시 반색

    <앵커>

    이재명, 윤석열 두 대선 후보 모두 대규모 공급에 대한 방안 중 하나로 정비사업 규제 완화를 내세우고 있습니다.

    관련 내용 부동산부 임동진 기자와 얘기 나눠보겠습니다.

    안전진단 기준이 완화되면 재건축 속도가 빨라질 텐데요. 특히 어떤 지역의 수혜가 예상되고 있습니까?

    <기자>

    아무래도 노후 아파트 단지가 많고 또한 재건축 추진 주체가 많은 곳일 텐데요.

    먼저 전문가의 의견부터 들어보겠습니다. 임병철 부동산 114 리서치팀장입니다.

    [임병철 부동산R114 리서치팀장 : 안전진단 기준 조정과 함께 용적률 상향 조정 등 재건축 관련 규제가 완화될 경우 목동이나 노원을 비롯해 1980년대 만들어진 아파트에 대한 기대감이 높아질 것으로 예상됩니다.]

    전문가들과 시장에서 가장 안전진단 완화 수혜지로 평가 받는 곳은 노원구인데요.

    서울에서 가장 노후주택의 비율이 높기 때문입니다.

    2020년 기준으로 노원구에 지어진 지 30년 이상 지난 공동주택은 46.5%에 달하는데요.

    노원구 아파트의 절반은 안전진단 대상인 셈입니다.

    이재명 후보가 지난 13일 노원구 상계동을 찾아 재건축 정책을 주제로 주민들과 간담회를 진행한 것도 사실 가장 상징적인 곳을 찾은 것이라고 볼 수 있습니다.

    양천구와 송파구 역시 노후 아파트가 밀집해 있어 수혜가 예상되고 있습니다.



    <앵커>

    구체적으로 주요 단지들을 한 번 꼽아본다면 어디가 있을까요?

    <기자>

    재건축 안전진단 절차는 예비안전진단, 정밀안전진단, 적정성검토 순으로 이뤄지는데요.

    안전진단 통과의 가장 큰 난관은 적정성검토입니다.

    2018년 3월에 적정성검토가 도입된 후 안전진단을 최종 통과한 단지는 지금까지 5곳에 불과합니다.

    지난해의 경우 총 14개 단지가 신청했지만 통과한 곳은 단 1곳도 없었습니다.

    그런데 이 부분을 차기 정부에서 완화해 줄 경우 아무래도 현재 적정성검토 만을 남겨 놓은 단지들이 바로 수혜를 볼 텐데요.

    노원구의 상계 주공 6단지의 경우 지난해 4월 정밀안전진단을 통과했지만 현 정부에서는 적정성검토 통과가 어려울 것이라 판단하고 대선 이후로 연기했고요.

    송파구의 풍납미성, 강동구 명일우성, 마포구 마포현대 등도 신청을 미뤄놓은 상태입니다.

    목동의 경우 신시가지 아파트 14개 단지는 예비안전진단은 물론 정밀안전진단도 2020년부터 지난해 3월까지 모두 통과한 상황입니다.



    <앵커>

    용적률 완화도 공약으로 내세운 상황인데요. 주요 대상지는 분당, 일산 등 1기 신도시죠?

    <기자>

    분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 재정비에 대한 특별법을 만들겠다고 두 후보가 모두 밝혔습니다.

    1기 신도시는 지난 1989년 부터 입주에 들어가서 재건축 안전진단 신청 연한인 30년이 하나 둘씩 도래하기 시작했는데요.

    2026년이면 1기 신도시 모든 단지가 30년 이상 노후 주택이 됩니다.

    현재 1기 신도시의 용적률은 200% 내외입니다.

    이 정도로는 재건축이나 리모델링을 해도 경제성이 낮다는 것이 그 동안의 정비업계의 분석이었습니다.

    하지만 후보들의 공약처럼 용적률이 500%까지 높아지고 리모델링 시 세대 수를 늘릴 수 있는 수직증축이 쉬워지면 얘기가 달라집니다.

    부동산 시장에서는 용적률이 400% 까지만 높아져도 1기 신도시에 15만 가구를 추가 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

    3기 신도시 5곳의 전체 공급물량이 17만 가구니까 1기 신도시 규제 완화 만으로 비슷한 규모의 공급이 이뤄질 수 있는 겁니다.



    <앵커>

    하지만 안전진단 완화만으로는 실제 재건축 추진에 한계가 있다는 지적도 있죠?

    <기자>

    안전진단 통과만으로 재건축으로 가기 위한 산을 다 넘은건 아닙니다.

    또 하나의 장애물은 재건축 초과이익 환수제인데요.

    이 제도는 재건축 단지 조합원이 오른 집값으로 얻은 이익의 최고 50%를 국가가 환수하는 규제입니다.

    반포주공1단지 3주구의 경우 재건축 부담금으로 총 5,965억원을 통보받아서 조합원 한 사람당 4억원이 넘는 돈을 부과받기도 했습니다.

    공동주택의 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 분양가 상한제 역시 정비사업 추진을 더디게 하는 걸림돌입니다.

    한 예로 광명뉴타운 첫 분양가상한제 적용 단지인 광명2구역의 경우 지난해 11월 시세의 절반 수준으로 분양가가 책정돼서 분양 일정을 미루기로 한 상황인데요.

    조합은 올해 새 공시지가가 확정되면 택지비 감정평가부터 다시 진행할 예정입니다.

    전문가들은 대선 후보들의 안전진단 기준 완화에 대해서는 긍정적으로 평가하지만 추가적인 보완책이 뒷받침되지 않는 한 포퓰리즘 공약에서 그칠 수 있다고 지적하고 있습니다.



    <앵커>

    하지만 규제 완화에 따른 부작용 우려도 있지 않습니까?

    <기자>

    결국 가장 큰 부작용 우려는 집값 상승입니다.

    공급을 늘려서 집값을 안정시킨다는 것은 긍정적이지만 그 과정에서 단기적으로는 집값이 오를 수 밖에 없다는 겁니다.

    따라서 토지거래허가구역 지정 등으로 투기 수요를 차단하면서 장기적인 시장 안정에 더 초점을 맞춰야 한다는 것이 전문가들의 조언이고요.

    1기 신도시의 경우 용적률 높여서 정비사업이 진행될 경우 사업 수익성은 높아질 수 있지만 일조권 침해 등 주거 환경이 열악해질 수 있기 때문에 기반시설에 대한 대책도 함께 추진돼야 한다는 지적입니다.



    <앵커>

    임 기자, 수고했습니다.

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