초유의 공사중단 사태를 빚은 둔촌주공 재건축 아파트에 대해 정부와 서울시가 합동점검에 나선 가운데 "정부가 직접 개입하면 안된다"라는 지적이 나왔습니다.
서진형 경인여대 교수(공동주택포럼 공동대표)는 한국경제TV 유튜브 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 둔촌주공 공사중단 사태 관련 "(정부의)강제 조정은 구조적으로 불가능하다"며 "조합과 시공단이 서로 양보하는 협상안을 갖고 사회적 합의를 이끌어내는 게 현실적인 방안"이라고 밝혔습니다.
앞서 원희룡 장관은 "6월 초까지 합동점검을 진행해 조합 문제인지, 시공사 문제인지, 분양을 늦춰 이익을 확보하려는 것인지를 명확하게 가릴 것"이라며 "국토부가 분쟁이 시끄러워지면 나선다는 선례를 남길 순 없다"며 정부 개입에 선을 그었습니다.
서진형 교수는 또, 최근 집값폭락을 주장하는 일부 유튜브 방송에 대해 "부동산 가격에 영향을 미치는 요소들은 금리 하나가 아니라 복합적"이라며 "실제 폭락할 경우 국가경제 위기가 올 수 있기 때문에 현재 경제상황에서 폭락할 가능성은 없다"고 강조했습니다.
아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.
(질문)
새 정부 부동산 정책 큰 틀이 아직 나오지 않은 상황인데요. 현재 드러난 것들을 중심으로 여쭤보겠습니다. 원희룡 국토부 장관이 취임 일성으로 100일 이내 250만 가구 플러스 알파 규모의 주택공급계획을 공개하겠다고 밝혔습니다. 매년 50만 가구씩 지금도 주택공급을 하고 있어서 큰 무리가 있어 보이진 않습니다. 실현가능성에 대해 한말씀?
(답변)
새로운 정부에서 주택 250만 가구를 공급하겠다고 발표를 했지만 업계에서나 학계에서는 이런 것들을 분석을 해보게 되면 실현가능성에서 세부적인 계획이 존재하지 않기 때문에 실현가능성이 상당히 낮은 것으로 이렇게 분석이 되고 있어요. 왜냐하면 우리가 250만 가구를 공급하려고 하면 연도별로 수요를 예측해서 연도별 공급 계획표를 발표해줘야 되는데 그러한 구체적인 실현 계획이 부족하다 보니까 실질적으로 좀 어렵지 않겠느냐. 그리고 이제 지금 윤석열 정부에서 주택공급방안을 주로 공공위주보다는 민간위주의 공급을 하겠다라고 발표를 했는데 그러면 민간에서 어떻게 공급을 활성화 시킬 수 있도록 어떤 지원제도들이 나와줘야 되는데 그러한 구체적인 계획들이 나와 봐야만 알 수 있지 않을까. 이렇게 조금 판단을 유보해보도록 그렇게 하겠습니다.
(질문)
`민간에게 인센티브를 좀 줘서 공급을 좀 늘리는 방안이 좋겠다`라는 얘기이군요. 새 정부에서 앞으로 내놓을 규제완화책은 뭐가 있을까요?
(답변)
지금 윤석열 정부가 출범을 하면서 각종 부동산 규제완화 정책을 부르짖었지만 부동산 정책에 관한 규제들은 대부분 이제 법으로 규정이 돼 있거든요. 그러다 보니까 이제 지금 국회에서는 민주당이 다수당을 차지하고 있기 때문에 민주당과의 협치를 통해서 규제완화가 이루어져야 되는데 실질적으로 규제완화가 지금 이루어지기는 현실적으로 상당히 어렵다 보니까 규제완화정책을 구체적으로 실행하기에는 상당히 어려움이 있는 것으로 보여지고 그다음에 6.1 지방선거가 있기 때문에 지방선거에서 만약에 부동산 가격들이 급등하게 되면 지지율의 하락이라든지 그런 우려들이 있기 때문에 모든 규제완화정책들을 지방선거 이후로 좀 미루면서 민주당의 협치를 이루어내지 않을까 이렇게 보여집니다.
(질문)
시장에서 규제완화 목소리가 적지 않습니다. 15억 초과 주택에 대해선 대출이 막혀 있습니다. 2년 전 관련 위헌소송을 냈었죠. 올 하반기쯤에나 헌재에서 위헌 여부가 판가름날 것으로 보입니다. 또, 7월부터 강화되는 DSR 규제에 대해서 우려가 적지 않은데요. 이런 여러 가지 대출규제에 대해?
(답변)
지난 정부에서 대출규제를 통해서 수요억제 정책을 펴다 보니까 실수요자들이 내 집을 마련하는데 상당히 어려웠었기 때문에 새로운 정부에서는 대출규제완화를 통해서 무주택자나 실수요자들이 내 집 마련을 하기 쉽도록 규제완화를 할 것으로 이렇게 예측이 되지만 지금 현재 `LTV는 완화를 하지만 DSR의 경우에는 그대로 두겠다` 라는 정책들을 제시함으로 인해서 DSR을 사실 조정하지 않게 되면 실수요자들이나 무주택자들이 내 집을 마련하기에 현실적으로 상당히 어렵습니다. 그런데 정부에서는 전체적으로 가계대출 관리들을 충분히 할 의무는 있거든요. 가계대출 부실화를 어느 정도 예방하기 위해서 DSR까지는 규제완화를 하는데 좀 망설이는 기조를 보이고 있는 것 같습니다.
(질문)
최근 부동산 유튜브 방송에서 집값 폭락론자들이 많이 등장하고 있어요. 그분들이 내세우는 어떤 근거, 명분, 이유 이게 바로 금리인데요. 물론 이제 세계적으로 긴축 재정이 들어갔고 미국에서도 금리인상 기조로 돌아서면서 한은도 기준금리를 올렸고 계속 또 앞으로도 올릴 것으로 보입니다. 앞으로 주택담보대출 금리가 7%까지 간다. 이러면 이제 집값이 앞으로 이제 급락 또는 폭락하는 거 아니냐. 이런 시장의 목소리 그리고 부동산 유튜버들의 얘기가 많습니다. 어떤가요?
(답변)
부동산 가격에 영향을 미치는 요소들은 지금 조금 전에 얘기한 금리라든지 세계 경제의 상황 그다음 수요, 공급 이런 여러 가지 요인들에 의해서 영향을 받기 때문에 금리 하나로 전체적으로 폭락할 가능성은 거의 없다라고 보시면 되는 겁니다. 왜냐 하게 되면 금리가 상승하게 되면 부동산 가격이 하락한다라는 어떤 원론적인 입장이 있지만 금리 하나만으로 영향을 받는 것이 아니라 물가 인상률이라든지 전체적인 통화량이라든지 이런 것들에 영향을 많이 받게 되고 기본적으로는 경제상황이 어떻게 돼 있는지 그리고 이제 수요공급에 어떤 균형이 맞는지 이러한 것들에 영향을 미치기 때문에 이 폭락을 하게 되면 결국은 금융기관의 부실화, 국가경제의 어떤 위급상황 이런 것들이 올 수 있기 때문에 정부에서도 어느 정도 폭락을 예방하는데 상당히 노력을 경조하지 않을까 이렇게 보여지고요. 그래서 전체적으로 폭락한다는 것은 우리가 이제 뭐 1차 오일쇼크라든지 우리가 글로벌 금융위기라든지 이러한 특히 이제 외부의 어떤 충격에 의해서 폭락할 가능성은 있지만 지금 현재 경제상황에서 지금 유튜버들이 예측하는 것처럼 폭락할 가능성은 그렇게 많지 않은 것으로 이렇게 보시면 되겠습니다.
(질문)
둔촌주공 아파트로 시장이 시끄럽습니다. 공교롭게도 오늘 원희룡 장관이 또 국토부 출입기자단 간담회를 하면서 또 둔촌 주공아파트에 대해서 얘기가 나왔었는데요. 타워크레인 해체 작업이 들어갔고요. `공사 재개는 사실상 어려운 상황이다`라는 어떤 현실적인 판단들이 있고요. `새로운 시공사를 찾지 못하면 이제 경매로 들어갈 수 있다. 그래서 조합원만 피해를 볼 수 있다`라는 얘기가 많습니다. 오늘 원희룡 장관이 이런 얘기를 했습니다. 국가는 개입하지 않겠다고 선을 그었습니다. 이게 무슨 얘기냐면 `조합과 시공사 간 알아서 잘 풀어라` 이런 건데요. 어떻게 풀어야 되는 건지 좀 해법이 뭔가요?
(답변)
둔촌주공 같은 경우에는 사실 재개발, 재건축 시장에서 가장 큰 규모이고 공급의 측면에서 보게 되면 우리가 서울의 부동산 시장이나 지역 부동산 시장에 많은 영향을 미치기 때문에 정부에서도 여러 가지 관심을 가지고 합동 점검을 통해서 어떤 조정안을 내겠다고 얘기를 했지만 결국은 이거는 조합원의 어떤 집행부와 비상대책위원회 시공단, 이 3자의 관계거든요. 그런데 이 3자의 관계라는 것은 결국은 뭐냐면 조합과 시공단의 돈의 문제이거든요. 돈을 결국은 누가 많이 더 부담하고 누가 더 많이 받아내느냐의 문제기 때문에 정부가 개입을 하게 되면 정부에서 돈을 어떤 지원을 하거나 이런 혜택을 줘야 하기 때문에 현실적으로 어려운 상황. 물론 조정안을 내서 서로 이제 조정안에 대해서 의견을 낼 수는 있겠지만 강제조정을 하기에는 우리가 구조적으로 불가능하다 이렇게 보시면 되겠고요. 그다음 조합 측에서도 지금 보게 되면 공사, 공사비 인상 계약을 인정하지 않게 되면 실질적으로 다른 시공단을 끌어들여야 되는데 그것도 현실적으로 쉽지 않고 이제는 조합과 시공단 간의 좀 서로 한 발짝 물러서서 서로 양보하는 협상안을 갖고 서로 이제 사회적합의를 이끌어내는 게 우리가 이제 현실적인 해결방안이 아닌 가 이렇게 생각합니다.
(질문)
둔촌주공 논란을 두고 `분양가상한제가 낳은 폐해다` 이렇게 보시는 분들도 많이 계시더라고요. 오늘 또 원희룡 장관이 얘기했습니다. 다음 달 안에 분앙가 상한제 개편안을 발표하겠다. 그런데 축소나 폐지가 아니고 미세조정 하겠다 이렇게 또 나왔는데요. 분양가 상한제 어떻게 개편하는 게 맞는 거죠?
(답변)
분양가 상한제라는 것은 정부에서 분양가 상한을 규제를 하는 거잖아요. 그러면 이제 분양 받는 수 분양자들이 분양을 받게 되면 로또 청약이라는 이름으로 수요를 많이 얻게 되고 분양가를 자유로 하게 되면 시공사에서 권한을, 이익을 많이 가져가는 이런 구조이기 때문에 일부 이제 개발이익을 환수해야 된다는 논리도 있습니다. 그러다 보니까 분양가 분상제를 전면적으로 자율화 하기에는 정부에서도 어느 정도 부담이 있지 않을까. 이렇게 보여지고요. 그래서 이제 분상제를 시행함에 있어서 여러 가지 이제 장단점들을 충분히 검토를 해서 개발이익을 일부 우리가 환수하는 채권입찰제를 도입 하게 되면 어느 정도 채권입찰제로 조성된 자금을 가지고 그러한 어떤 개발이익들은 나중에 공공 영구임대 주택을 짓을 주거 복지비용으로 투입을 하게 되면 어느 정도 사회적 비용으로 어느 정도 감당할 수 있지 않겠느냐 이렇게 보는 겁니다. 그렇기 때문에 분상제 같은 경우에는 전면적인 분양가 자율화보다는 채권입찰제 도입을 통한 일부 개발이익을 환수하는 이러한 어떤 조정방안을 정부에서 마련하겠다는 것이 미세한 조정의 일부분이 아닌 가 이렇게 예측을 할 수가 있죠.
(질문)
둔촌주공 아파트 역시 재건축 아파트입니다. 재건축 얘기를 좀 더 이어가겠는데요. 재건축 안전진단 완화 이런 공약이 있었습니다. 그래서 보니까 7월에 구조안전성 비중을 30% 가량 낮출 것이다라는 기사도 나와 있고요. 재건축 규제 완화에 대해?
(답변)
문재인 정부에서 재건축 아파트의 규제를 위해서 구조안전성을 30%에서 50%로 높이다보니까 아파트 건물이 무너질 정도가 아니면 재건축을 하지 못하도록 하는 규제를 했었습니다. 그런데 이거를 그러다 보니까 이제 재건축 규제로 인해서 도심의 아파트들이 공급되지 않았기 때문에 도심의 부동산 가격의 급등을 가져왔다. 이런 분석을 기초로 해서 주거 안전성에 대한 어떤 평가비율들을 좀 낮추고 주거 환경에 대한 비율을 높여서 재건축이 가능한 아파트 단지들은 재건축이 될 수 있도록 재건축 기준들을 좀 완화하는 방향인데요. 이제 서울에서 보게 되면 40년, 50년 된 공동주택 아파트들이 많습니다. 그러한 것들은 주거환경들을 충분히 고려해서 재건축을 할 수 있도록 규제완화를 하는 것이 바른 방향으로 보여지고요. 왜냐 하게 되면 소득수준이 높아짐에 따라서 주거 수준의 욕구들이 상당히 높아졌거든요. 그래서 40, 50년 전에 지은 아파트에 계속 살고 싶어 하는 욕구보다는 새로운 아파트를 갖고자 하는 욕구들이 있기 때문에 그러한 욕구들을 충족시키고 도심 고밀개발을 통한 아파트 공급이 필요하기 때문에 당연히 우리가 재건축 규제완화는 필요한 방향이다. 그래야만 또 정부에서 얘기하고 있는 250만호 주택공급을 원활하게 공급할 수 있는 하나의 방안이 되기 때문에 그렇습니다.
(질문)
문재인 정부에서 사실상 부동산 정책이 실패를 했기 때문에 이제 새 정부에서는 실패하지 말아야 되지 않겠습니까? 그러기 위해서 끝으로 교수님께서 정책 제언을 부탁드리겠습니다.
(답변)
새로운 정부에서는 주택공급 방안을 연도별로 수요를 예측해서 연도별로 공급 방안을 마련하게 되면 어느 정도 국민들이 안심하고 본인의 자금 계획에 맞는 우리가 생애라이프에 따른 주택구입 계획을 수립하게 되면 부동산 가격 안정에 좀 도움이 되지 않을까 이렇게 보여지고요. 두 번째는 조세폭탄, 조세급등 현상들이 많이 일어났기 때문에 조세제도도 부분적으로 개편하는 것이 아니라 집권 초기에 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 방향으로 전면적인 개편이 이루어지는 이런 정책들을 좀 추진해서 우리나라 부동산 시장이 좀 안정화 될 수 있도록 이렇게 기초를 다졌으면 하는 바램입니다.
(질문)
`권영훈의 집중탐구` 윤석열 정부 부동산정책 방향과 집값 전망 그리고 여기에 더해 둔촌주공 논란까지 살펴봤습니다. 차별화된 부동산 콘텐츠로 인사이트를 공유하도록 더욱 더 노력하겠습니다. 구독과 좋아요 눌러주시고 시청해주셔서 감사합니다.
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