아파트 공시가 18.61% '역대 최대 하락'…감세도 역대급

올해 공동주택 공시가격이 18.61% 내려간다. 지난해 상승분(17.2%)를 모두 반납하고 재작년 수준으로 떨어진 것이다. 공시가 하락과 맞물려 윤석열 대통령 공약에 따라 보유세를 대폭 깎아주면서 '부자 감세' 논란도 예상된다.

○ 2005년 조사 이후 최대폭 하락

국토교통부는 22일 지난해보다 18.61% 하락한 '2023년 공동주택(아파트, 연립·다세대주택) 공시가격(안)'을 발표했다. 지난해 공시가격이 17.2% 올랐던 것을 감안하면 사실상 2021년 수준으로 돌아간 것이다. 정부가 공시가 현실화율을 71.5%에서 69.0%로 낮춘 것도 추가 하락 요인으로 작용했다.

하락률 18.61%는 공동주택 공시가를 산정하기 시작한 2005년 이후 최대 하락폭이다. 공시가는 2014년 이후로 상승해왔고, 집값이 급등한 2021년(19.05%), 2022년(17.2%)에는 두자릿수 상승률을 기록했다. 이번에 10년 만에 하락 전환했다.

지역별로 모든 시도의 공시가가 하락한 가운데 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 하락률이 컸다.

올해 공시가격의 중위값은 1.69억원으로 지난해 1.92억원보다 2,300만원 떨어졌다. 지역별로는 서울 3.64억원, 세종 2.71억원, 경기 2.21억원 순이다.

공시가격 안은 23일 0시부터 열람이 시작된다. 다음달 11일까지 소유자 의견 수렴을 거쳐 28일 결정될 예정이다.



○ 보유세 부담 대폭 완화

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 각종 세금의 기준이 된다. 이번 공시가 하락폭이 역대급인데다 정부의 종부세, 재산세 등 '부동산 세제 정상화' 방침에 따라 세부담이 대폭 낮아질 전망이다.

정부는 종부세 기본공제금액을 6억원에서 9억원(1세대 1주택자 11억원→12억원)으로 올렸고, 종부세율도 2주택 이하는 0.6~3.0%→0.5~2.7%, 3주택 이상은 1.2~6.0%→0.5~5.0%로 낮추기로 했다.

공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정할 때 국토부는 "올해 보유세 부담은 2022년 대비 크게 줄어들고 2020년 수준보다 줄어들 것으로 예상된다"고 밝혔다.

정부가 1세대 1주택자의 보유세 변동을 추정한 결과 작년 공시가격 10억원 주택은 올해 공시가가 8억원으로 내려가 보유세 부담도 203만원에서 125만원 수준으로 줄어든다. (공정시장가액비율은 재산세 45%, 종부세 60% 적용)

작년 15억원 주택(올해 12.5억원)은 403만원에서 280만원, 20억원 주택(올해 17.3억원)은 647만원에서 472만원, 30억원 주택(올해 26.7억원)은 1,279만원에서 960만원 수준으로 세부담이 줄어들 것으로 추정됐다.

작년 공시가 1억원 주택을 제외하면 사실상 모든 가격 구간에서 세부담이 지난해보다 20%~30%씩, 2020년 대비해서도 20~30%씩 줄어드는 것으로 나타났다.

다만 개별 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정되며 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표될 예정이다.

한편, 공시가격 하락으로 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입 등의 부담도 크게 줄어들게 된다. 건보료는 세대당 월평균 3,839원, 부동산 거래 등기시 국민주택채권 매입부담은 연간 1천억원 가량 줄어들 것으로 정부는 예상하고 있다.