# "근무지를 서울로 발령받아 전셋집을 구하고 있습니다. 최근 언론을 통해 전세 사기 피해가 급증한다는 소식이 자주 들립니다. 전세 사기를 당하진 않을까 막막하기만 합니다"
최근 전세 사기 피해가 늘면서 전세매물을 찾는 세입자의 한숨이 깊어지고 있다. 법조계에선 전세 사기 피해를 최소화하기 위해선 계약 전 3가지 사항을 확인해야 한다고 분석한다.
3일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "전세가가 매매가를 추월하는 이른바 '깡통 전세' 현상으로 전세금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 수두룩 하다"며 "계약 전부터 3가지 사항을 체크 한다면 어느 정도 피해 예방이 가능하다"고 조언했다.
먼저 엄 변호사는 주변 부동산의 매매가와 전세가 확인이 필수적이라고 설명했다. 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 깡통전세가 될 가능성이 높기에 계약을 피하는 게 좋다.
가장 보편적인 방법은 인근 부동산 공인중개사를 찾아 시세를 확인하는 방법이다. 다만, 공인중개사 말만 믿고 덜컥 계약하는 것은 피해야 한다. 최근 전세금 피해 사례 중에는 공인중개사의 말만 믿고 계약을 서두르다 피해를 보는 사례가 나왔기 때문이다.
세입자가 주변 시세를 알아보는 방법에는 국토교통부에서 제공하는 '실거래가 공개 시스템'이 대표적이다. 국토부 실거래가 정보는 스마트폰 앱으로도 찾아볼 수 있어 접근성이 좋다. 이외에도 한국부동산원에서 제공하는 자료를 찾아보는 방법도 있다.
주변 시세 파악이 끝났다면 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등 '집주인의 채무 상태'를 확인해야 한다. 엄정숙 변호사는 "집주인의 채무 상태가 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우 낙찰금이 변제 순위에 따라 배당된다"며 "전세금보다 근저당권이 앞선다면 전세금 변제에 악영향을 미칠 수 있기에 집주인의 채무 상태확인은 필수"라고 강조했다.
집주인의 채무 상태를 확인하려면 '등기부등본'을 발급해 보면 된다. 가까운 등기소나 인터넷등기소 또는 무인민원발급기를 이용하면 해당 주택의 근저당 확인이 가능하다.
전세권 확인도 필수다. 건물 전체가 한 명의 집주인으로 이뤄진 다가구주택은 다수의 세입자가 있기 때문에 본인보다 순위가 우선하는 보증금을 확인해야 문제 발생 시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있다.
마지막으로 전세 사기 방지의 가장 핵심인 '집주인의 세금체납 사실' 확인이다. 엄 변호사는 "전세 사기사건 중 상당수는 집주인 세금체납 사실을 세입자가 알지 못해 발생한다"며 "집주인의 세금체납이 무서운 이유는 세입자가 전입신고를 빠르게 했더라도 나중에 생긴 세금체납이 변제 순위에서 앞선다는 사실"이라고 말했다.
지난 3월까지는 집주인 동의가 없다면 등기부등본만으로 집주인 세금체납 사실을 세입자가 알 길이 없어 피해를 더 키웠다. 하지만 올해 4월부터는 세입자가 집주인의 동의 없이도 세금체납 사실을 확인할 수 있다.
엄 변호사는 "집주인의 세금체납 확인 방법은 국토부 홈페이지나 전국 세무서 등에서 확인이 가능하다"며 "다만 집주인 동의 없이 이뤄지는 세금체납 확인의 경우 임대차 계약서가 필요하다"고 설명했다. 그는 "결국 임대차 계약을 한 후 세금체납 조회가 가능하기 때문에 세금체납으로 인한 계약해지가 가능하도록 하는 법 개정이 필요해 보인다"고 지적했다.
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