변동형 주담대 한도 수천만원 준다…스트레스 DSR 도입

내년부터 주택담보대출 한도가 수천만원씩 줄어든다. 금융당국이 순수 고정금리를 제외한 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도를 시행하면서다. 금융기관·차주의 대출 행태와 부동산 시장에 미치는 파급이 상당할 것으로 예상된다.

▷전 업권·모든 대출 대상

27일 금융당국에 따르면 내년부터 DSR이 적용되는 모든 금융업권·대출에 대해 스트레스 DSR이 도입된다.

스트레스 DSR은 대출 한도를 정할 때 일정 수준 가산금리(스트레스 금리)를 적용하는 제도다. 한도 산정 과정에서만 가산금리를 적용하기 때문에 실제 대출금리가 오르진 않는다.

스트레스 DSR은 미래 금리변동 위험을 반영하지 못하는 DSR 한계를 보완하기 위해 설계됐다. 그동안 금리 상승기에 변동금리 차주들의 이자 부담이 커지면서 상환 능력을 초과하는 문제가 있었다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 최고금리와 현 시점(매년 5·11월 기준) 금리를 비교해 결정한다. 이때 금리는 한국은행이 매달 발표하는 ‘예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리’를 기준으로 한다.

다만 금융당국은 스트레스 금리에 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 각각 부여하기로 했다. 금리변동 위험이 금리 상승기에 과소평가되고, 금리 하락기에는 과대평가되는 경향을 보완하기 위해서다.

금리가 급격하게 널뛰지 않는 한 대부분 1.5%의 스트레스 금리가 적용될 전망이다.

▷내년부터 단계 도입…2025년 100% 적용

금융당국은 스트레스 DSR 도입에 따른 충격을 완화하기 위해 순차적·점진적으로 제도를 시행해 나갈 계획이다.

내년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%를 적용한다. 예를 들어 스트레스 금리가 1.5%라면 내년 상반기에는 0.375%만 적용한다는 뜻이다.

2025년부터는 스트레스 금리가 그대로 적용된다.


가령 연 소득이 5000만원인 차주가 금리 5%, 30년 만기 대출을 받을 경우 기존 한도는 3억2900만원이었다.

스트레스 DSR이 단계적으로 적용되는 내년 상반기에는 변동금리 대출 한도가 3억1500만원, 하반기에는 3억200만원으로 줄어든다.

스트레스 DSR이 100% 적용되는 2025년에는 한도가 2억7800만원으로 대폭 감소한다.

연 소득이 1억원인 차주가 같은 조건으로 대출을 받을 경우 기존 한도는 6억5800만원이지만 내년 상반기에는 6억3000만원, 하반기 6억400만원, 2025년 5억5600만원으로 감소한다.

▷1억원 초과 신용대출도 대상

금융당국은 업권·대출 종류에 따라 단계적으로 스트레스 DSR을 도입하기로 했다. 먼저 은행권 주담대는 내년 2월 26일부터 적용된다.

은행권 신용대출과 2금융권 주담대는 내년 6월부터, 2금융권 신용대출 등 모든 대출에 대해선 내년 말부터 시행할 계획이다.


변동금리보다 금리 변동 위험이 적은 혼합형 대출(5년 고정금리 이후 변동금리)과 주기형 대출에 대해선 다소 완화된 수준으로 가산금리가 적용된다.

예를 들어 연 소득 5000만원·금리 5%·30년 만기 대출을 받은 차주의 기존 한도는 3억2900만원이다. 스트레스 DSR이 100% 적용되는 2025년부터 변동형 대출의 한도는 2억7800만원, 혼합형 대출은 2억9700만원, 5년 주기형 대출은 3억1200만원으로 감소한다.

신용대출의 경우 전체 잔액이 1억원을 초과하는 경우만 대상으로 삼았다. 만기 3~5년 고정금리는 스트레스 금리의 60%를 적용하고, 만기가 3년 미만일 경우 100% 적용한다.

금융당국은 스트레스 DSR 제도 안착 상황 등을 보며 적용 범위를 점차 확대할 계획이다.

금융위원회 관계자는 “가계부채 관리를 위한 주요 정책수단으로 자리잡은 DSR 제도가 이번 제도 개선을 통해 차주의 금리변동 위험까지 반영하게 됐다”며 “제도가 신속히 안착할 수 있도록 시행과정에서 과도한 대출 위축 등이 발생하지 않게 세심히 챙겨나갈 것”이라고 밝혔다