2030년 이후나 공급 확대 "당분간 상승 흐름 불가피"
현 정부 들어 부동산 대책이 두 번 나왔지만, 과연 대책의 효과가 얼마나 지속될지 궁금하다.
6·27 대책은 대표적인 수요 억제책인 대출 규제로, 한마디로 ‘집은 한 채만 소유하라’, ‘다주택자는 집 사지 마라’ 즉, 결론은 부동산으로 재테크하지 말라는 정부의 강력한 경고였다. 대책이 나오자마자 시장은 즉각 반응해 거래량이 급격히 줄어들고, 매매가 상승 폭이 줄어드는 효과를 보였다. 그러나 필자가 강의 시 누누이 얘기해 오지 않았는가. 대출 규제의 효과는 짧으면 3개월, 길어야 6개월을 못 넘긴다는 것을.
역대 정부에서 시장을 규제할 때 가장 먼저 내놓는 대책이 바로 ‘대출 규제’다. 왜냐하면 대출 규제의 효과는 시장에 강하고 빠르게 작동하기 때문이다.
부랴부랴 정부에서는 9·7 대책을 추가 대책으로 야심차게 발표했다.
9·7 대책은 대출 규제 강화(규제지역 LTV 50~40%)와 공급 대책(135만 호 공급), 두 가지를 엮어서 내놓았는데 시장의 반응은 싸늘하다. 오히려 대책 발표 이후 규제지역에서 빠진 선호 지역들은 신고가를 갱신하며 거래량을 늘려 가고 있다.
수요 억제와 공급이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 정부의 발상은 왜 시장에 영향을 주지 못할까. 바로 LH가 주도하는 공급 대책이라는 점 때문이다.
첫째, 부채가 160조가 넘어서는 LH가 직접 시행하는 공급이 제대로 진행될 수 있을까 하는 의심의 눈초리고,
둘째, 공급은 수요가 있는 곳에 이뤄져야 하는데, 가장 선호도가 높은 서울에는 LH가 공급할 만한 땅이 없다는 것이다. 오직 소규모의 공급만 가능할 뿐이다.
셋째, 정부의 바람대로 질 좋고 값싼 주택이 나올 수 있을까 하는 의문이다. 정부는 저렴한 가격에 최대한 빠른 공급을 목표로 하지만, 수요자가 원하는 품질 좋은 브랜드 민간 아파트가 가능할까? LH가 택지 제공, 설계, 시공을 민간 건설사에 맡겨 브랜드 아파트로 짓겠다지만 원자재 값, 인건비, 각종 규제로 사업성이 안 나와 민간 건설사 참여가 가능할지 의문이다.
이런 와중에 서울시 오세훈 시장이 9·29 공급 대책(신통기획 시즌 2)을 발표해 시장의 주목을 받고 있다. 기존 정부의 공공 위주의 공급이 아닌, 민간 위주의 공급 대책이기 때문이다.
내용은 사실 간단하다. 2031년까지 총 31만 가구를 서울에 공급하겠다는 것이고, 그중 사람들이 선호하는 지역에 총 19만 8천 호를 착공하겠다는 것이다.
강남 3구에 7만 5천 호, 한강벨트에 3만 호를 공급하는데, 민간이 주도하고 공공이 지원해 민간 주도 정비사업을 활성화해 총 정비사업 기간을 18.5년에서 12년으로 앞당기겠다는 것이다.
지난 7·24 주택 공급 촉진 방안에서는 정비구역 지정부터 사업 시행, 착공부터 준공까지 모든 기간에 규제 철폐 등을 통해 속도를 높인다는 것이었고, 이번 9·29 대책에서는 인허가 절차를 줄여 공급을 촉진하겠다는 것이다. 한마디로 각종 규제 철폐를 통해 빠르게 진행하겠다는 것이다. 여기서 긍정적인 점은 강남 3구를 비롯한 주요 지역에 충분한 공급을 하겠다는 인식이다.
지금껏 강남의 집값을 잡기 위해 규제 일변도의 정책만 쏟아냈는데, 이번에는 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 것이다. 시장의 판단은 누구의 손을 들어줄지 모르지만, 수요 있는 곳에 공급을 늘려야 한다는 것은 분명한 사실이다.
그러나 정부든 서울시든 당장 공급을 늘릴 방법은 없다. 최소 2030년 이후나 공급이 가능할 것으로 보여진다. 따라서 당분간 시장은 전셋값 상승, 공급 물량 절대 부족, 금리 인하 기조와 맞물려 상승 흐름으로 이어질 것이 명확하지 않을까 싶다.
한편 부동산 무료세미나는 매주 수요일 오후 2시 선착순으로 진행되며 유튜브 채널 부동산디제이를 통해 신청할 수 있다.
<기고=미래가치투자 연구소 한정훈 대표>
한국경제TV 박준식 기자
parkjs@wowtv.co.kr관련뉴스
