새 정부 출범 이후 두 번의 대책이 나왔지만 서울 집값 상승세는 멈출 줄 모른다. 언제 착공될 지도 모르는 135만 가구보다는 대출 한도 축소와 토지거래허가구역 확대 지정 등 규제 강화 움직임에 실수요자와 투자자 모두 민감하게 반응한 까닭이다. 한강벨트는 물론 분당 과천까지 연일 신고가 거래가 터지며 문재인 정부 시절 패닉바잉 재현 우려가 커지고 있는 상황에서 이재명 대통령이 끝까지 건드리지 않겠다던 세금까지 규제 테이블에 올라올 가능성이 높아졌다. 이재명 시대의 부동산 시장, 과연 폭등장의 서막일지, 역대급으로 긴 추석 연휴 이후 방향성은 어떨지, 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원과 진단해 봤다.
Q. 단도직입적으로 묻겠다. 현재 부동산 시장, '文 정부 어게인' 아닌가?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
(두 번의 대책 발표 이후) 레버리지 수요는 확실하게 제약되기는 했습니다. 그러나 이제는 현금 자산가들이 코어(상급지) 중심으로 밀집되고 있고요. 게다가 (최근 나온) 대책이 시장에서 원하는 그런 공급 대책도 아닙니다. 그래서 현재 수요자들이 원하는 정책 메시지를 정확하게 전달하지 못했다는 점도 있고요. 시장에서는 신규 분양도 부족하지만 기존 매물도 상당히 부족한 상황에서 금리가 인하가 될 것이라는 기대와 함께 학습 효과, 지금까지 어떻게든 집값이 올랐다는 그런 학습 효과까지 더해져 상급지 중심으로 수요가 몰리고 있다고 분석됩니다.
결국 지금은 광범위한 패닉바잉이라기 보다는 핵심 지역들, 핵심 사업지, 그리고 한강벨트 같은 곳들 중심으로 수요가 몰린다고 봐야 할 것 같습니다. 문재인 정부 때는 광범위하게 수도권 외곽 지역까지 패닉바잉이 나타났다고 한다면 현재 같은 경우는 국지적인 패닉바잉이라고 봐야 한다는 점에서 다르다고 볼 수 있습니다.
Q. 패닉바잉 양상 외에 文 정부 부동산 시장과 다른 점은?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
문재인 정부 때는 금리가 지속적으로 내리는 초저금리 시대였고요. 공급은 지금보다는 좀 덜 부족했다고 판단됩니다. 무엇보다도 갭투자가 가능했던, 전세자금 대출을 활용해서 (소액으로도) 갭투자가 가능했던 시기였습니다. 그런데 현재는 금리가 인하되고 있기는 하지만 전세자금 대출을 활용한 갭투자는 완전히 봉쇄가 됐다는 부분에서 (문재인 정부 때와는) 상황이 다릅니다.
문재인 정부 때도 내수라든지 경제 성장률이 지금보다는 덜하지만 좋지는 않았던 상황이었고, 그래서 경기를 부양하기 위해 금리를 내려야 하는 시기였다는 점에서는 지금과 비슷한 환경이긴 했지만 (일부 은행들의) 가산금리 (인상) 때문에 결과적으로 시장에서 체감하는 금리 인하 효과는 제한적이었습니다.
Q. 정부와 서울시가 현재 시장에 대한 엄중한 인식은 공유하면서도 전혀 다른 해법을 내놓았다. 이런 주택 콘트롤타워 간 불협화음이 시장 불안을 더욱 키울 것 같은데.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
긍정적으로 본다면 역할 분담, 상호보완적으로 (정책 효과가) 나타날 수는 있습니다. 그러니까 정부는 공공 그리고 PF 관리 이런 차원으로 대응한다면 서울시 같은 경우에는 인허가 절차 병목 제거라든가 아니면 민간 협업 이런 구조로 볼 수 있을 것 같거든요.그렇지만 결국 현장에서는 엇박자가 날 수밖에 없어요. 정책 메시지가 충돌되기 때문에 시장에서는 오히려 더 불확실성이 커지고 시장이 왜곡될 수가 있죠.
Q. 비록 개인의 생각이라는 단서가 붙었지만 국토교통부 장관에게서 '보유세' 이야기가 나왔다. 세금 인상 가능성과 추가 규제 수위 전망은?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
문재인 정부 때는 (종합부동산세에 적용하는) 공정시장가액 비율을 95%까지 높였거든요. 지금은 그렇게까지는 아니지만 현재 60%인 공정시장가액 비율을 85%까지 높이는 방안도 나올 수도 있을 것 같고요. 또한 현 정부가 갭투자를 차단하기 위한 노력이 눈에 보이잖아요. 그래서 전세자금대출에 대한 DSR을 전면적으로 시행을 한다거나 이런 규제도 나올 가능성이 있고요. 9.7 공급 대책 발표 당시 공급 뿐 아니라 수요 관리 강화 부분이 나왔었잖아요. 그때 토지거래허가구역 지정권자를 국토교통부 장관으로 확대한 이유가 마포라든지 광진이라든지 성동, 한강벨트 등을 규제로 묶기 위한 시그널을 줬다고 판단됩니다.
Q. 추석 이후 부동산 시장, 상승 부스터달까?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
정책이 발표됐다, 특히 규제책이 나왔다고 한다면 규제가 시행되고 한 계절은 지나가 봐야 효과를 분명히 알 수가 있거든요. 그런데 6월에 6.27 대책, (주택담보대출 한도를 제한하는) 수요 대책이 나왔잖아요. 이것이 지금 가을 이사철을 맞아 수요가 움직이고 있다는 거죠. 특히나 선호 지역들, 한강벨트 중심으로 가격이 많이 오르고 있기 때문에 (앞으로도) 규제보다는 시장의 외부적인 환경, 기준금리 인하 기조라든가 공급 부족의 영향을 많이 받는 상황이 지속될 거라고 봅니다.
Q. 그렇다면 내 집 마련은 언제, 어디서?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
핵심 지역이라는 전제 하에 내가 가진 자금이 가능한 범위 내에서 내 집 마련 시기는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 다주택자들이 여러 채를 가질 수 없는 환경이기 때문에 결국에는 그 지역 내에서도 똘똘한 한 채, 똘똘한 지역들에 계속해서 수요가 유입될 수밖에 없습니다. 여기에 정부가 공공 주도로 속도를 내서 공급을 하겠다는 메시지를 전달하고 있는 만큼 청약 통장을 오래 가입했거나 가점이 높으신 분들 같은 경우에는 3기 신도시를 기다려봐도 좋을 것 같아요. 그동안 공공 주도형이지만 민간이 참여했던 물량들은 상당히 높은 인기를 끌었었거든요. 그런 분양가 상한제 아파트들을 기다려봐도 좋다고 생각합니다.
Q. 단도직입적으로 묻겠다. 현재 부동산 시장, '文 정부 어게인' 아닌가?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
(두 번의 대책 발표 이후) 레버리지 수요는 확실하게 제약되기는 했습니다. 그러나 이제는 현금 자산가들이 코어(상급지) 중심으로 밀집되고 있고요. 게다가 (최근 나온) 대책이 시장에서 원하는 그런 공급 대책도 아닙니다. 그래서 현재 수요자들이 원하는 정책 메시지를 정확하게 전달하지 못했다는 점도 있고요. 시장에서는 신규 분양도 부족하지만 기존 매물도 상당히 부족한 상황에서 금리가 인하가 될 것이라는 기대와 함께 학습 효과, 지금까지 어떻게든 집값이 올랐다는 그런 학습 효과까지 더해져 상급지 중심으로 수요가 몰리고 있다고 분석됩니다.
결국 지금은 광범위한 패닉바잉이라기 보다는 핵심 지역들, 핵심 사업지, 그리고 한강벨트 같은 곳들 중심으로 수요가 몰린다고 봐야 할 것 같습니다. 문재인 정부 때는 광범위하게 수도권 외곽 지역까지 패닉바잉이 나타났다고 한다면 현재 같은 경우는 국지적인 패닉바잉이라고 봐야 한다는 점에서 다르다고 볼 수 있습니다.
Q. 패닉바잉 양상 외에 文 정부 부동산 시장과 다른 점은?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
문재인 정부 때는 금리가 지속적으로 내리는 초저금리 시대였고요. 공급은 지금보다는 좀 덜 부족했다고 판단됩니다. 무엇보다도 갭투자가 가능했던, 전세자금 대출을 활용해서 (소액으로도) 갭투자가 가능했던 시기였습니다. 그런데 현재는 금리가 인하되고 있기는 하지만 전세자금 대출을 활용한 갭투자는 완전히 봉쇄가 됐다는 부분에서 (문재인 정부 때와는) 상황이 다릅니다.
문재인 정부 때도 내수라든지 경제 성장률이 지금보다는 덜하지만 좋지는 않았던 상황이었고, 그래서 경기를 부양하기 위해 금리를 내려야 하는 시기였다는 점에서는 지금과 비슷한 환경이긴 했지만 (일부 은행들의) 가산금리 (인상) 때문에 결과적으로 시장에서 체감하는 금리 인하 효과는 제한적이었습니다.
Q. 정부와 서울시가 현재 시장에 대한 엄중한 인식은 공유하면서도 전혀 다른 해법을 내놓았다. 이런 주택 콘트롤타워 간 불협화음이 시장 불안을 더욱 키울 것 같은데.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
긍정적으로 본다면 역할 분담, 상호보완적으로 (정책 효과가) 나타날 수는 있습니다. 그러니까 정부는 공공 그리고 PF 관리 이런 차원으로 대응한다면 서울시 같은 경우에는 인허가 절차 병목 제거라든가 아니면 민간 협업 이런 구조로 볼 수 있을 것 같거든요.그렇지만 결국 현장에서는 엇박자가 날 수밖에 없어요. 정책 메시지가 충돌되기 때문에 시장에서는 오히려 더 불확실성이 커지고 시장이 왜곡될 수가 있죠.
Q. 비록 개인의 생각이라는 단서가 붙었지만 국토교통부 장관에게서 '보유세' 이야기가 나왔다. 세금 인상 가능성과 추가 규제 수위 전망은?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
문재인 정부 때는 (종합부동산세에 적용하는) 공정시장가액 비율을 95%까지 높였거든요. 지금은 그렇게까지는 아니지만 현재 60%인 공정시장가액 비율을 85%까지 높이는 방안도 나올 수도 있을 것 같고요. 또한 현 정부가 갭투자를 차단하기 위한 노력이 눈에 보이잖아요. 그래서 전세자금대출에 대한 DSR을 전면적으로 시행을 한다거나 이런 규제도 나올 가능성이 있고요. 9.7 공급 대책 발표 당시 공급 뿐 아니라 수요 관리 강화 부분이 나왔었잖아요. 그때 토지거래허가구역 지정권자를 국토교통부 장관으로 확대한 이유가 마포라든지 광진이라든지 성동, 한강벨트 등을 규제로 묶기 위한 시그널을 줬다고 판단됩니다.
Q. 추석 이후 부동산 시장, 상승 부스터달까?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
정책이 발표됐다, 특히 규제책이 나왔다고 한다면 규제가 시행되고 한 계절은 지나가 봐야 효과를 분명히 알 수가 있거든요. 그런데 6월에 6.27 대책, (주택담보대출 한도를 제한하는) 수요 대책이 나왔잖아요. 이것이 지금 가을 이사철을 맞아 수요가 움직이고 있다는 거죠. 특히나 선호 지역들, 한강벨트 중심으로 가격이 많이 오르고 있기 때문에 (앞으로도) 규제보다는 시장의 외부적인 환경, 기준금리 인하 기조라든가 공급 부족의 영향을 많이 받는 상황이 지속될 거라고 봅니다.
Q. 그렇다면 내 집 마련은 언제, 어디서?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
핵심 지역이라는 전제 하에 내가 가진 자금이 가능한 범위 내에서 내 집 마련 시기는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 다주택자들이 여러 채를 가질 수 없는 환경이기 때문에 결국에는 그 지역 내에서도 똘똘한 한 채, 똘똘한 지역들에 계속해서 수요가 유입될 수밖에 없습니다. 여기에 정부가 공공 주도로 속도를 내서 공급을 하겠다는 메시지를 전달하고 있는 만큼 청약 통장을 오래 가입했거나 가점이 높으신 분들 같은 경우에는 3기 신도시를 기다려봐도 좋을 것 같아요. 그동안 공공 주도형이지만 민간이 참여했던 물량들은 상당히 높은 인기를 끌었었거든요. 그런 분양가 상한제 아파트들을 기다려봐도 좋다고 생각합니다.
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