초유의 무차별 규제...서울 전역·경기 12곳 토허제로 묶었다

서울 25개 자치구 전체와 경기 과천, 분당 등 12개 지역이 3중 규제지역으로 묶인다. 무주택자나 집을 처분할 예정인 1주택자가 해당 지역의 주택을 매매할 경우 주택담보대출비율이 40%로 낮아지고, 토지거래허가구역으로도 지정돼 갭투자도 막힌다. 그동안 일부 지역을 규제하면 다른 지역으로 과열이 확산되는 양상을 보인 만큼 전방위적 규제를 통해 풍선 효과를 전면 차단하겠다는 취지로 풀이된다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 이 같은 내용의 '주택시장 안정화 대책'을 15일 발표했다. 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 규제한 6.27 대책에 이어 주택 공급 확대 방안을 담은 9.7 대책을 내놓은 지 약 40일 만이다.

우선 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 현재 서울 강남, 서초, 송파, 용산에서 서울 전역과 경기도 일부 지역까지 확대한다. 경기도에서는 과천과 광명을 비롯해 성남(분당, 수정, 중원), 수원(영통, 장안, 팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남까지 12곳이 포함된다. 규제지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 강화된다. 1주택자가 추가로 집을 사면 취득세 중과로 세금 부담도 커진다. 해당 규제는 오는 16일부터 시행된다.

이들 지역은 토지거래허가구역(토허구역)으로도 함께 묶였다. 토허구역으로 지정되면 전세입자를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'가 금지되고 2년 이상 실거주 요건이 생긴다. 토허구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 한시적으로 적용된다. 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 "필요시 토지거래허가구역 지정 기간을 연장하는 방안도 적극 검토하겠다"고 말했다.

수도권과 규제지역의 대출 문턱도 높아진다. 주택담보대출 한도는 기존 6억 원에서 15억~25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 스트레스 DSR 금리도 1.5%에서 3%로 상향된다.

특히 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 처음으로 실시된다. 과도한 차입을 통한 갭투자를 차단하기 위한 조치다. 이억원 금융위원장은 "전세대출의 DSR 적용 대상을 단계적으로 확대해 나갈 것"이라고 설명했다. 아울러 은행권 주담대 위험 가중치 하한 상향(15%→20%)을 내년 4월에서 1월로 3개월 앞당겨 시행하기로 했다.

이런 가운데 국세청은 서울 강남 3구와 용산구 등지의 고가아파트 취득자에 대한 자금 출처 조사를 대폭 확대한다. 30억 원 이상 초고가 주택을 비롯해 외국인과 청년층 거래를 전수 검증 대상으로 지정했다. 임광현 국세청장은 "서울과 수도권 등 일부 지역에서 시세차익을 노린 투기성 거래와 부의 이전을 위한 편법적인 자금조달이 꾸준히 확인되고 있다"며 "시장 과열이 나타나는 지역의 불법·편법적인 자금 흐름을 철저히 차단해 가수요와 투기 수요를 진정시킬 것"이라고 강조했다.

정부는 수요 억제뿐 아니라 공급 확대에도 속도를 낼 방침이다. 국토부는 지난달 7일 발표한 주택공급 확대방안(9·7 대책)의 후속 조치를 이행하기 위해 1차관을 단장으로 하는 공급대책 점검 TF를 신설하기로 했다. 김윤덕 국토교통부 장관은 "주택시장의 불안은 서민 주거 안정을 위협할 뿐 아니라 근로의욕 저하, 소비 위축 등으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해할 수 있다"며 "정부는 주택시장 불안을 조기에 차단하고, 보다 생산적인 부문에 자본이 투자될 수 있도록 선제적으로 대응해 나갈 것"이라고 전했다.

한편 이번에 종합부동산세(종부세) 인상이나 종부세 공시가율 상향 등 보유세 강화와 같은 세제 개편은 빠졌다. 정부는 세제 개편의 구체적 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평 등을 감안해 추가 검토하겠다는 입장이다.