10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책은 강력한 ‘거래 차단’ 메시지로 시장에 충격을 안겼다. 서울 전역을 포함해 경기 주요 핵심 지역까지 규제지역으로 묶고, 고가주택 대출도 강하게 틀어막았다. 이번 조치로 과연 시장은 안정될 수 있을까, 실수요자는 어떤 전략을 가져야 할까? 한국경제TV는 부동산 전문가 5명을 대상으로 설문을 진행해 대책에 대한 평가와 전망을 들어봤다.
Q. 이번 10.15 부동산 대책에 대한 총평은?
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
이번 대책은 단순한 집값 안정 대책이 아니라, 부동산이라는 자산의 ‘기능’ 자체를 바꾸려는 시도입니다. ‘부동산으로 돈 벌지 말라’는 신호로 읽히며, 자산 이동성 자체를 막겠다는 강한 정책 의지가 느껴집니다. 특히 대출이 막힌 상태에서는 사실상 현금으로만 거래가 가능한 시장이 됐고, 이로 인해 중산층 이하 실수요자는 시장 진입 자체가 어려워졌습니다.
<박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원>
6.27 대책에 이은 이른바 ‘2차 충격요법’으로, 서울 전역과 수도권 인기지역까지 규제지역으로 묶으며 시장의 확산을 정조준한 모양새입니다. 토지거래허가구역 확대는 갭투자 차단 효과가 크며, 실거주 요건으로 무주택자의 상급지 진입 전략도 사실상 봉쇄됐습니다. 투자 수요 억제를 넘어서 실수요까지 관망세로 돌아설 수밖에 없는 구조입니다.
<함영진 우리은행 부동산리서치랩장>
규제지역 확대뿐만 아니라 스트레스 DSR 상향, 고가주택 대출 축소 등 복합적인 조치가 병행되면서 고가아파트가 밀집한 지역을 정조준했습니다. 이번 대책은 강남과 한강 벨트의 ‘포모(FOMO)’ 수요에 브레이크를 걸고, 4분기 거래량을 확연히 줄일 가능성이 있습니다.
<이은형 대한건설정책연구원 연구위원>
이번 조치는 사실상 거래 자체를 억제하겠다는 입장에 가깝습니다. 물론 단기적인 효과는 기대할 수 있지만, 언제까지 이 같은 방식으로 억누를 것인지에 대한 의문은 남습니다. 특단의 대책보다는 시장 기대를 흩뜨리는 ‘두리뭉실한 정책 기조’가 때로는 더 실효적일 수 있습니다.
Q. 실수요자, 1주택자들은 어떤 대응이 필요할까요?
<박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원>
지금은 ‘묻지마 매수’보다는 관망이 필요합니다. 특히 갈아타기를 고려 중인 1주택자는 반드시 ‘선매도 후매수’ 원칙을 지켜야 합니다. 규제지역에서는 매도 타이밍이 늘어질 수 있기 때문에, 무리하게 선매수에 나섰다가 기존 집이 안 팔리는 리스크를 감당하기 어려울 수 있습니다.
<이주현 월천재테크 대표>
강남3구, 용산구 등 이미 삼중 규제를 받고 있던 지역은 상대적으로 충격이 작고 회복도 빠를 수 있습니다. 그러나 새롭게 규제를 받은 지역의 실수요자는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 특히 전세 끼고 상급지 갈아타기 같은 전략은 불가능해졌고, 이르면 연말에 보유세 등 추가 규제도 나올 가능성이 높기 때문에 기존 거래 전략을 다시 짤 필요가 있습니다.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
지금 사야 할 이유가 명확하지 않다면 움직이지 않는 것이 낫습니다. 특히 대출 한도 축소와 토지거래허가제의 실거주의무로 인해 자금 계획이 복잡해졌기 때문에, 사전에 철저히 대출 가능 금액과 실거주 요건을 확인한 후 매수 여부를 결정해야 합니다. 핵심지역은 이미 현금자산 중심 시장으로 재편되고 있어, 가격 상승 가능성이 높더라도 무리한 진입보다는 ‘기대감 없는 지역’의 실거주 매물 중심으로 전략을 재조정하는 것이 현실적인 대응이라 할 수 있습니다.
Q. 전·월세 시장 불안에 대한 우려, 어떻게 보십니까?
<함영진 우리은행 부동산리서치랩장>
매매 수요가 억제되면 전세 시장으로의 수요 전환이 일어나고, 동시에 임대 공급은 줄어들 가능성이 큽니다. 특히 정비사업이 진행 중인 도심 지역은 이주 수요가 몰리는 반면, 임대 목적 매입이 사실상 막혔기 때문에 전세가 상승 압력이 커질 수 있습니다. ‘보증부 월세’ 또는 ‘반전세’ 형태의 증가가 본격화될 것으로 보입니다.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
실거주의무 조항으로 인해 민간임대 시장 자체가 축소되고 있어, 세입자의 선택지는 줄어들고 있습니다. 전세에서 월세로의 전환은 점점 빨라질 것이며, 이는 특히 서민층에게는 주거비 부담 증가로 이어집니다. 거래를 막고, 실거주를 강제하고, 임대도 제한하는 구조는 세입자에게 3중 부담을 안기게 됩니다.
<이주현 월천재테크 대표>
월세화는 이미 가속화되고 있으며, 전세가 상승 기대감은 전세대출 제한으로 일부 줄겠지만 임차인의 주거비 부담은 계속 커지고 있습니다. 이는 단기적이 아닌 구조적인 흐름으로 이어질 가능성이 크고, 세입자 보호 대책이 병행되지 않으면 불균형은 심화될 수 있습니다.
Q. 향후 정책 방향과 주목해야 할 변수는?
<이은형 대한건설정책연구원 연구위원>
지금과 같은 ‘전방위 억제’ 중심의 규제가 단기적 효과는 낼 수 있겠지만, 언제까지 이렇게 누르고만 있을 수 있느냐는 질문은 피할 수 없습니다. 자칫 시장을 왜곡시킬 수 있고, 거래 자체가 단절되면 회복 속도는 더뎌질 수밖에 없습니다.
<이주현 월천재테크 대표>
풍선효과가 예전만큼 크지는 않겠지만, 그래도 규제를 피해 비규제지역이나 외곽으로의 수요 이동은 감지될 수 있습니다. 다만 가격 상승 기대감이 없는 지역에서는 규제가 없다고 해서 연쇄적 상승이 이어지긴 어렵습니다. 중요한 건 기대감이 어디에 몰리느냐는 것입니다.
<함영진 우리은행 부동산리서치랩장>
유동성이 여전히 많고 기준금리 인하 기대가 남아있는 상황에서, 무주택자나 1주택 실수요자의 매수 심리가 언제든 살아날 수 있습니다. 이번 대책은 불장을 진정시키는 데는 효과가 있을 수 있지만, 불씨를 완전히 꺼뜨릴 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 합니다.
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