지난 몇 년간 글로벌 경제를 강타했던 고금리 기조와 인플레이션은 부동산 시장뿐만 아니라 이를 기반으로 하는 리츠(REITs) 시장에도 적지 않은 부담으로 작용했습니다. 한때 안정적인 배당 수익과 시세 차익으로 투자자들의 관심을 받았던 리츠 상장지수펀드(ETF) 역시 얼어붙은 투자 심리 속에 조정을 겪어야 했는데요.
하지만 최근 국내외 경제 지표가 점차 안정화되고 주요국 중앙은행들의 금리 인하 사이클이 가시화되면서 리츠 ETF 시장에 다시금 활기가 돌고 있습니다. 여기에 더해 정부의 적극적인 부동산 시장 활성화 정책과 세제 지원 방안까지 더해지며 리츠 ETF가 새로운 성장기를 맞이할 준비를 하고 있습니다.
최홍석 우리자산운용 ETF운용실 실장은 “현재 기준으로 국고채 3년 기준으로도 대략 한 2.5% 정도 되는 미국 금리의 절반밖에 되지 않는 저금리 환경이라고 오히려 생각을 할 수도 있는데 리츠 투자를 하기에는 굉장히 적합한 시기라고 생각한다”고 봤습니다.
<투자의 재발견> '미다스의 손'은 투자 시장의 흐름을 주도하는 상품을 만들고 직접 운용하는 주인공을 만나 상품 설계 아이디어와 투자 인사이트를 들어봅니다.
Q. 리츠 ETF 출시 배경과 핵심 전략은?
최근 고배당 투자에 대한 투자자들의 관심이 많아지고 있고 은퇴 자금에 대한 운용 수요도 많이 늘면서 인컴을 기반으로 한 리츠 상품은 굉장히 장점이 있는 자산이라고 생각을 하고 있습니다.
시중에 나와 있는 리츠 ETF들은 기본적으로 시가총액 가중 방식으로 구성되는데요. 종목을 특별한 방법론으로 선별해내기보다는 시장을 있는 그대로 투자하는 전략을 갖고 있어서 전략의 차별성을 갖기가 좀 어려운 부분이 있었습니다.
저희 리츠 ETF는 정교하게 설계된 종목 선별 방법론을 기반으로 국내에 상장된 리츠 중에서 우량자산을 선별해 투자할 수 있는 투자 솔루션을 투자자들에게 제공해 드리기 위해서 출시 하게 됐습니다.
Q. ETF 편입종목과 섹터 비중 설계 기준은?
국내 상장 리츠 중 한국 부동산을 기초자산으로 보유하고 있는 리츠들만 투자합니다. 한국 부동산을 편입하고 있는 리츠를 1차적으로 선별한 다음, 퀄리티, 그리고 밸류에이션 기반으로 상위 10개 종목을 선별하게 됩니다.
탑 3 종목으로는 먼저 맥쿼리 인프라 자산이 들어와 있습니다. 신한알파리츠와 물류 리츠인 ESR켄달스쿼어리츠, 이지스밸류리츠 같은 시장에서 퀄리티가 높고 현재 기준으로 저평가 매력이 생긴 종목들을 최상위 종목으로 편입하고 있습니다.
Q. 리츠 ETF만의 장점과 투자 포인트는?
부동산을 임대해서 나오는 임대료가 리츠의 주요 수익입니다. 그 수익의 임대 수익의 90% 이상을 투자자들한테 배당을 해줘야 해서 임대 수익은 예측 가능한 부분이 있습니다. 주식 시장이 떨어지더라도 리츠는 어느 정도 정해진 인컴 수익이라는 실물 자산을 갖고 있는 그런 투자 회사이기 때문에 시장의 변동성과는 좀 별개로 움직이는 부분이 있습니다.
현재 국고채 3년 기준으로도 대략 한 2.5% 정도 되는 미국 금리의 절반밖에 되지 않는 저금리 환경이라고 오히려 생각을 할 수도 있는데, 그런 환경이라고 하면 사실 리츠 투자를 하기에는 굉장히 적합한 시기라고 생각합니다.
만약에 고금리가 된다고 했을 때는 대출 이자 비용을 좀 줄여야 됩니다. 주택담보대출(LTV)이 낮은 리츠들을 선별해 배당 수익을 확보하는 전략이 필요합니다.
저희 리츠 ETF는 타 리츠와 다르게 투자자들한테 일정 수준 예측 가능한 배당 수익을 제공해 주기 위해 매달 동일한 수준의 배당을 지급하려고 노력을 하고 있습니다. 현재 기준으로 연평균 6% 정도의 꾸준한 인컴 수익을 매월 지급하고 있다는 점이 타 리츠와의 차별점입니다.
Q. 최근 상업용 부동산 시장이 침체라는 평가도, 상품 리스크는?
국내에 상장돼 있는 리츠가 편입하고 있는 부동산은 100억~200억원 정도의 부동산을 담고 있는 게 아니라 최소 1천억 이상, 많게는 조 단위가 넘는 부동산을 편입하고 있기 때문에 상업용 부동산의 침체 리스크를 걱정하지 않으셔도 된다고 말씀드리고 싶습니다.
저희 리츠 ETF는 시가총액 가중 방식으로 투자하는 리츠가 아니고 우량 리츠와 저평가된 리츠를 선별하는 방법론을 갖고 있기 때문에 내부적으로도 리스크를 한 번 걸러낼 수 있는 시스템이 마련돼 있습니다.
Q. 리츠 관련 세제 인센티브 확대, 규제 완화가 미칠 영향은?
세제 인센티브가 도입되면 투자자들의 실질 수익률을 높일 수 있어 리츠 시장이 활성화 되는 데 분명히 도움이 될 것이라고 생각합니다.
현재 규제 측면에서도 아직까지 막혀 있는 부분들이 있습니다. 예를 들면 리츠는 재간접 상품이기 때문에 투자를 자유롭게 할 수 없는 부분이 있는데, 그런 부분이 향후에 개선되고 규제가 완화가 된다면 시장에 유동성이 더 공급될 수 있는 여지가 훨씬 더 늘어나게 될 것으로 보입니다. 그런 환경이 만들어진다면 투자자들도 리츠를 좀 더 적극적으로 투자할 수 있을 것이라고 생각합니다.
Q. 리츠 ETF 시장 성장 트렌드는?
샘 올트먼 오픈AI CEO가 오고 나서 한국을 AI 데이터센터의 핵심 거점지로 만들겠다고 언급해 관련 보도가 많이 나왔습니다. 또 이커머스 비즈니스가 점점 활성화되면서 최근 물류 창고에 대한 수요가 크게 늘고 있습니다. 물류 창고 같은 리츠를 담는 ETF나 물류 창고에 특화된 섹터 리츠가 향후 지속 성장 가능한 한 축이 될 수 있다고 생각합니다. 그 종목들이 저희 ETF에 추가돼 비중이 더 높아질 수 있는 여지도 충분히 있습니다.
관련뉴스
