![[장영한] 투자 북클럽 2기](https://img.wowtv.co.kr/MainManage_DAYADD/134266612450982761.jpg)
정부가 아파트 등록임대주택 사업자에 대한 세제 혜택 축소를 검토하고 있다. 세금을 더 물리면 '보유'보다 '매도'할 가능성이 높고, 이렇게 되면 시장에 주택이 추가로 공급되는 효과를 낳을 수 있을 거란 기대에서다. 이에 더해 정부는 전세를 집값 상승의 주된 원인으로 보고, 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증비율을 낮추는 등 대출 규제도 예고했다. 모두 서울과 수도권 집값 상승세를 잡기 위한 조치다.
그러나 부동산 업계에서는 임차인에 대한 주거 안정 방안이 병행되지 않은 채 규제할 경우 전세 불안을 더욱 키울 수 있다고 지적한다. 또 전세의 순기능을 무시하면 안 된다는 목소리도 나온다. 이번 주 우동집[우리 동네 집값] 인터뷰, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수를 만났다.
Q. 등록임대주택의 세제 혜택 줄이면 매물 나올까?
A. 우선 등록임대주택 자체는 매물을 굳이 당장 내놓지 않아도 양도세 중과에 대한 부담은 없기 때문에 급하게 당장 내놓을 이유는 크지 않고요.
그리고 문제가 뭐냐면 의무 임대기간이 있어서 그에 따른 기간을 채워야 되는 문제도 있고, 정작 아파트를 매도하려고 하게 되면 서울 같은 경우는 투기과열지구, 조정대상지역이에요.
특히 재건축 추진하는 단지 같은 경우는 조합원 지위양도 금지나 팔고 싶어도 팔 수도 없는 제약 조건들이 꽤 있기 때문에 당장 매물 확대로 이어져서 매물이 많이 출회되는 경우는 상상하기 어렵다고 봐야 합니다.
Q. 당장 세제 혜택을 줄이면 부작용은 없나?
A. 세제 혜택을 당장 줄이는 것은 상당 부분 소급 적용의 문제가 있기 때문에 현실에서는 바람직하지 않습니다.
왜냐하면 등록 임대 사업을 하려는 그 시점에서 이미 다주택자에 대한 양도세 중과 예외는 임대 기간 이후에도 지속적으로 보장되는 사안이었기 때문에 그것을 사후에 혜택을 박탈하는 것 자체는 소급 적용의 문제도 있어서 법적 안정성을 크게 해칠 수 있는 그런 문제가 있고, 세제 혜택을 축소한다고 하게 되면 지금부터 신규로 가입하는 그런 주택 임대사업자에 적용하는 것이 합리적입니다.
Q. 매도 유예 기간은 어느 정도가 바람직할까?
A. 유예 기간을 설정하는 것은 저는 그 자체가 바람직하지 않다는 주의자입니다.
이미 사후에 그런 매도 기한을 무한정 주던 이런 기한을 당장 1년이든 2년이든 축소하는 것 자체가 저는 바람직하다고 보지는 않고, 오히려 우리가 등록임대주택을 통해서 매물을 확대하는 이런 목적이 결국은 주택가격 안정이라는 거죠. 그만큼 물량이 많으니까.
그런 것들을 기존의 매물을 회전하는 것에 더 주안점을 두기보다는 전체적인 신규 공급 물량 확대에 주력을 하고, 특히 예를 들면 3기 신도시 물량을 용적률을 현재 200% 수준에서 1기 신도시, 노후계획도시 수준인 300~350%를 확대한다든가 이렇게 하게 되면 단기적으로 매물 확대 효과가 20만 호 이상 나올 수 있는 측면이 있습니다.
이런 것들을 충분히 활용한 후에 기존 제도를 개선하는 것이 필요하다고 보고 충분히 가능한 대안이 있음에도 불구하고 신규 매물 공급 확대에 주력을 해야 되는 이런 것에 방점이 찍혀야 된다고 봅니다.
Q. 전세 세입자가 살고 있던 집이 매물로 나오면 임대차 시장 영향은?
A. 우선 임대주택에서 우리가 고려해야 될 것은 원래 목적 자체는 기존 세입자의 주거 안정, 이 부분이 도외시되는 것이 가장 큰 거예요.
원래 주택 정책의 목적은 저소득층 주거 안정입니다.
임대주택 아파트를 매도하라고 할 경우에는 거기에 들어있는 세입자는 일종의 이제 안전 주택에 장기간 거주하는 거란 말이죠.
그렇게 본다 그러면 세입자가 토지거래허가구역에 들어서 새로운 매수자가 실입주를 해야 되기 때문에 2년 또 실거주 때문에 기존 매물에 있는 세입자는 밀려나야 되는 문제가 생기잖아요.
그러면 거기 살던 세입자는 또 신규 전·월세 시장에서 새로운 주택을 구해야 되는 이런 문제가 있기 때문에 주거 비용이 급등하는 그런 안타까운 상황에 처해질 수 있다.
결국 이제 주택 정책의 목적이 세입자의 주거 안정을 도외시한다는 것 자체가 다소 이율배반적인 문제가 생깁니다.
그래서 부동산 정책이라는 것은 매물 확대도 중요하지만 거기에 드러나 있는 세입자의 주거 안정도 무엇보다 중요하기 때문에 종합적인 관점에서 정책이 시행이 돼야 한다고 봅니다.
Q. 매물 출회 정책만으로 주택 가격 안정될 수 있나?
A. 주택시장의 매물은 두 가지가 있을 수 있는데 기존의 매물, 저량이죠. 있는 매물을 회전시켜서 물량을 증대하는 방법이 있고, 가장 전형적인 방법은 신규 주택을 통해서 공급 물량을 늘리는 방법인데 정상적인 시장에서는 두 개가 같이 병행되는 게 바람직합니다.
기존 매물의 회전도 중요하고 신규 물량 공급 확대도 중요하다. 그런데 지금은 기존 매물 회전에 좀 더 주안점이 있다고 보게 되면 신규 매물 확대에 대한 부분에 대해서도 보다 좀 정교하게 시장의 신호를 지속적으로 확대하는 것이 반드시 병행되어야 된다고 봅니다.
그렇지 않고는 기존 매물 확대만 가지고는 시장 안정을 이루기는 상당 부분 한계가 있다고 보여집니다.
Q. 신규 공급 측면에서는 아직 부족한 면이 있다고 보나?
A. (정부가) 수도권에 (연평균) 27만 호 (공급), (5년간) 135만 호 (공급) 로드맵을 발표했고, 올해 1월에 들어서도 6만 호 공급을 얘기하고 했습니다.
그러나 이런 것들이 구체화돼서 현실에서 매물이 실행되는 것을 체감하지 못하고 있기 때문에 시장에서 공급 불안을 우려하는 그런 사항들이 나타나고, 결국은 공급이 부족할 거라는 우려에 따라서 매수자가 실제 매수를 실행하는 이런 심리까지 나타나고 있기 때문에 주택시장이 그런 수급 불균형으로 인해서 불안한 거거든요.
선제적으로 공급에 대한 신호를 안정적으로 지속적으로 줘야 됩니다. 가령 공급의 주력인 신도시 공공택지에 대해서 3기 신도시 물량을 20만 호 이상 충분히 제가 제안하는 내용에 따라서 확대가 가능하다고 보고요.
두 번째는 재건축·재개발에 대한 제도 개선이에요. 도심 물량의 80% 이상을 차지하기 때문에 대부분의 규제 완화 그리고 전체적인 용적률 확대라든가 이런 걸 통해서 아니면 평형을 국민주택 규모로 축소한다든가 이런 식으로 해서 대폭 물량을 늘릴 수 있는 여지도 있습니다.
최근에는 역세권 사업에 대한 관심들이 모아지면서 서울시 같은 경우는 용적률을 고밀화해서 개발해서 물량을 늘릴 수 있는 이런 것들에 대한 집중적인 도심 공급을 위해서 재건축·재개발 이 부분에 대한 활성화가 필요하고, 세 번째는 민간 자체 개발이에요.
부동산 금융 PF 부실 문제 때문에 이 부분이 아직까지도 재개되지 않고 있는 그런 측면이 있어요. 그만큼 민간 자체 개발에 대한 것도 충분히 같이 갖춰야 되고, 마지막 네 번째 공급 수단은 비아파트 공급 확대예요.
정부가 이 부분도 발표를 했긴 했습니다만 일종의 도시형 생활주택, 주거형 오피스텔, 다세대주택 이런 부분에 대한 것도 얼마든지 방법론이 많이 있다고 보여지는데, 하나만 말씀을 드리면 이런 비아파트에 대한 전용 60제곱미터 이하의 주택에 대해서는 주택 수에서 한 3채 정도까지 제외해 준다는 이런 식의 관리를 통해서 진행을 하게 되면 충분히 여기에서도 물량을 확보할 수 있다고 보여집니다.
이런 것들을 어느 하나가 아니라 네 가지를 병행해서 시장에 공급 신호를 주고 하게 되면 충분히 안정되지 않겠나 예상을 해 볼 수 있습니다.
Q. 전세대출 보증 비율을 줄이면 전세 시장 영향은?
A. 전세 대출을 축소하는 것은 서민 주거 안정 차원에서 그렇게 바람직한 건 아닙니다.
왜냐하면 우리가 전세의 월세화가 과연 누구에게 도움이 될 거냐를 따져봐야 되는데 결국 전·월세에 사는 사람은 세입자라고 보게 되면 세입자 입장에서는 월세 사는 사람들의 최대 목적은 전세에 살고 싶다는 거예요.
왜냐하면 전세가 주거 비용이 상대적으로 제일 적기 때문에 그래요.
그래서 전세를 일종의 기반으로 해서 매입으로 가는 주거사다리 형태가 이루어지는 게 우리나라의 보편적인 상황이었다고 보게 되면 전세를 꼭 축소해야 될 이유는 그렇게 크지 않아요.
왜냐하면 소비자들 자체는 전세 살고 싶은 마음이 더 크기 때문에 아울러서 전세 대출을 축소하는 것은 일종의 주거사다리를 하나 없애는 결과로 다가오기 때문에 세입자의 주거 불안을 야기하는 결과밖에 되지 않는다고 보입니다.
전세 대출을 받는 이유는 주거비용을 줄이기 위한 거예요. 월세를 대는 부담이 더 크기 때문에 상대적으로 전세 대출을 받더라도 이자가 상대적으로 싸기 때문에 전세 대출을 받는 거라는 거죠.
그만큼 거주자 입장에서는 주거 비용 축소가 더 희망사항이 된다는 측면이 있고 그렇게 본다 그러면 정부 입장에서 보증비율을 축소하고 전세 대출 규모를 줄이겠다는 것은 누굴 위하여라는 문제가 생길 수가 있어요.
그러면 월세로 가야 되는데 월세는 이제 점진적인 소유자들도 보유세가 올라가게 되면 전세에서 월세로 전환하는 그리고 월세에다가 본인의 보유세, 종합부동산세를 전가하는 이런 흐름이 나타날 거기 때문에 최종 주체인 월세에 사는 세입자의 주거 불안이 더 확대될 수 있는 상당한 문제점이 야기될 수가 있습니다.
그러면 정부는 어떤 정책을 해야 되냐. 월세에 대해서 세액공제라는 이런 것들을 오히려 더 공제 폭을 늘려야 되고요.
지나친 비용이 나갈 수 있는 것은 저소득층에 대한 주택 바우처 제도라든가 이런 것까지 월세 보조 제도를 실시해야 돼요.
적절한 전세대출 비율을 유지하면서 선순환 흐름이 가게 하는 것이 오히려 더 시장 흐름이나 정부나 세입자 입장에서는 기존 제도를 유지하는 게 더 적절하지 않나 판단합니다.
영상취재: 양진성
영상편집: 조현정
CG: 김가영
그러나 부동산 업계에서는 임차인에 대한 주거 안정 방안이 병행되지 않은 채 규제할 경우 전세 불안을 더욱 키울 수 있다고 지적한다. 또 전세의 순기능을 무시하면 안 된다는 목소리도 나온다. 이번 주 우동집[우리 동네 집값] 인터뷰, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수를 만났다.
Q. 등록임대주택의 세제 혜택 줄이면 매물 나올까?
A. 우선 등록임대주택 자체는 매물을 굳이 당장 내놓지 않아도 양도세 중과에 대한 부담은 없기 때문에 급하게 당장 내놓을 이유는 크지 않고요.
그리고 문제가 뭐냐면 의무 임대기간이 있어서 그에 따른 기간을 채워야 되는 문제도 있고, 정작 아파트를 매도하려고 하게 되면 서울 같은 경우는 투기과열지구, 조정대상지역이에요.
특히 재건축 추진하는 단지 같은 경우는 조합원 지위양도 금지나 팔고 싶어도 팔 수도 없는 제약 조건들이 꽤 있기 때문에 당장 매물 확대로 이어져서 매물이 많이 출회되는 경우는 상상하기 어렵다고 봐야 합니다.
Q. 당장 세제 혜택을 줄이면 부작용은 없나?
A. 세제 혜택을 당장 줄이는 것은 상당 부분 소급 적용의 문제가 있기 때문에 현실에서는 바람직하지 않습니다.
왜냐하면 등록 임대 사업을 하려는 그 시점에서 이미 다주택자에 대한 양도세 중과 예외는 임대 기간 이후에도 지속적으로 보장되는 사안이었기 때문에 그것을 사후에 혜택을 박탈하는 것 자체는 소급 적용의 문제도 있어서 법적 안정성을 크게 해칠 수 있는 그런 문제가 있고, 세제 혜택을 축소한다고 하게 되면 지금부터 신규로 가입하는 그런 주택 임대사업자에 적용하는 것이 합리적입니다.
Q. 매도 유예 기간은 어느 정도가 바람직할까?
A. 유예 기간을 설정하는 것은 저는 그 자체가 바람직하지 않다는 주의자입니다.
이미 사후에 그런 매도 기한을 무한정 주던 이런 기한을 당장 1년이든 2년이든 축소하는 것 자체가 저는 바람직하다고 보지는 않고, 오히려 우리가 등록임대주택을 통해서 매물을 확대하는 이런 목적이 결국은 주택가격 안정이라는 거죠. 그만큼 물량이 많으니까.
그런 것들을 기존의 매물을 회전하는 것에 더 주안점을 두기보다는 전체적인 신규 공급 물량 확대에 주력을 하고, 특히 예를 들면 3기 신도시 물량을 용적률을 현재 200% 수준에서 1기 신도시, 노후계획도시 수준인 300~350%를 확대한다든가 이렇게 하게 되면 단기적으로 매물 확대 효과가 20만 호 이상 나올 수 있는 측면이 있습니다.
이런 것들을 충분히 활용한 후에 기존 제도를 개선하는 것이 필요하다고 보고 충분히 가능한 대안이 있음에도 불구하고 신규 매물 공급 확대에 주력을 해야 되는 이런 것에 방점이 찍혀야 된다고 봅니다.
Q. 전세 세입자가 살고 있던 집이 매물로 나오면 임대차 시장 영향은?
A. 우선 임대주택에서 우리가 고려해야 될 것은 원래 목적 자체는 기존 세입자의 주거 안정, 이 부분이 도외시되는 것이 가장 큰 거예요.
원래 주택 정책의 목적은 저소득층 주거 안정입니다.
임대주택 아파트를 매도하라고 할 경우에는 거기에 들어있는 세입자는 일종의 이제 안전 주택에 장기간 거주하는 거란 말이죠.
그렇게 본다 그러면 세입자가 토지거래허가구역에 들어서 새로운 매수자가 실입주를 해야 되기 때문에 2년 또 실거주 때문에 기존 매물에 있는 세입자는 밀려나야 되는 문제가 생기잖아요.
그러면 거기 살던 세입자는 또 신규 전·월세 시장에서 새로운 주택을 구해야 되는 이런 문제가 있기 때문에 주거 비용이 급등하는 그런 안타까운 상황에 처해질 수 있다.
결국 이제 주택 정책의 목적이 세입자의 주거 안정을 도외시한다는 것 자체가 다소 이율배반적인 문제가 생깁니다.
그래서 부동산 정책이라는 것은 매물 확대도 중요하지만 거기에 드러나 있는 세입자의 주거 안정도 무엇보다 중요하기 때문에 종합적인 관점에서 정책이 시행이 돼야 한다고 봅니다.
Q. 매물 출회 정책만으로 주택 가격 안정될 수 있나?
A. 주택시장의 매물은 두 가지가 있을 수 있는데 기존의 매물, 저량이죠. 있는 매물을 회전시켜서 물량을 증대하는 방법이 있고, 가장 전형적인 방법은 신규 주택을 통해서 공급 물량을 늘리는 방법인데 정상적인 시장에서는 두 개가 같이 병행되는 게 바람직합니다.
기존 매물의 회전도 중요하고 신규 물량 공급 확대도 중요하다. 그런데 지금은 기존 매물 회전에 좀 더 주안점이 있다고 보게 되면 신규 매물 확대에 대한 부분에 대해서도 보다 좀 정교하게 시장의 신호를 지속적으로 확대하는 것이 반드시 병행되어야 된다고 봅니다.
그렇지 않고는 기존 매물 확대만 가지고는 시장 안정을 이루기는 상당 부분 한계가 있다고 보여집니다.
Q. 신규 공급 측면에서는 아직 부족한 면이 있다고 보나?
A. (정부가) 수도권에 (연평균) 27만 호 (공급), (5년간) 135만 호 (공급) 로드맵을 발표했고, 올해 1월에 들어서도 6만 호 공급을 얘기하고 했습니다.
그러나 이런 것들이 구체화돼서 현실에서 매물이 실행되는 것을 체감하지 못하고 있기 때문에 시장에서 공급 불안을 우려하는 그런 사항들이 나타나고, 결국은 공급이 부족할 거라는 우려에 따라서 매수자가 실제 매수를 실행하는 이런 심리까지 나타나고 있기 때문에 주택시장이 그런 수급 불균형으로 인해서 불안한 거거든요.
선제적으로 공급에 대한 신호를 안정적으로 지속적으로 줘야 됩니다. 가령 공급의 주력인 신도시 공공택지에 대해서 3기 신도시 물량을 20만 호 이상 충분히 제가 제안하는 내용에 따라서 확대가 가능하다고 보고요.
두 번째는 재건축·재개발에 대한 제도 개선이에요. 도심 물량의 80% 이상을 차지하기 때문에 대부분의 규제 완화 그리고 전체적인 용적률 확대라든가 이런 걸 통해서 아니면 평형을 국민주택 규모로 축소한다든가 이런 식으로 해서 대폭 물량을 늘릴 수 있는 여지도 있습니다.
최근에는 역세권 사업에 대한 관심들이 모아지면서 서울시 같은 경우는 용적률을 고밀화해서 개발해서 물량을 늘릴 수 있는 이런 것들에 대한 집중적인 도심 공급을 위해서 재건축·재개발 이 부분에 대한 활성화가 필요하고, 세 번째는 민간 자체 개발이에요.
부동산 금융 PF 부실 문제 때문에 이 부분이 아직까지도 재개되지 않고 있는 그런 측면이 있어요. 그만큼 민간 자체 개발에 대한 것도 충분히 같이 갖춰야 되고, 마지막 네 번째 공급 수단은 비아파트 공급 확대예요.
정부가 이 부분도 발표를 했긴 했습니다만 일종의 도시형 생활주택, 주거형 오피스텔, 다세대주택 이런 부분에 대한 것도 얼마든지 방법론이 많이 있다고 보여지는데, 하나만 말씀을 드리면 이런 비아파트에 대한 전용 60제곱미터 이하의 주택에 대해서는 주택 수에서 한 3채 정도까지 제외해 준다는 이런 식의 관리를 통해서 진행을 하게 되면 충분히 여기에서도 물량을 확보할 수 있다고 보여집니다.
이런 것들을 어느 하나가 아니라 네 가지를 병행해서 시장에 공급 신호를 주고 하게 되면 충분히 안정되지 않겠나 예상을 해 볼 수 있습니다.
Q. 전세대출 보증 비율을 줄이면 전세 시장 영향은?
A. 전세 대출을 축소하는 것은 서민 주거 안정 차원에서 그렇게 바람직한 건 아닙니다.
왜냐하면 우리가 전세의 월세화가 과연 누구에게 도움이 될 거냐를 따져봐야 되는데 결국 전·월세에 사는 사람은 세입자라고 보게 되면 세입자 입장에서는 월세 사는 사람들의 최대 목적은 전세에 살고 싶다는 거예요.
왜냐하면 전세가 주거 비용이 상대적으로 제일 적기 때문에 그래요.
그래서 전세를 일종의 기반으로 해서 매입으로 가는 주거사다리 형태가 이루어지는 게 우리나라의 보편적인 상황이었다고 보게 되면 전세를 꼭 축소해야 될 이유는 그렇게 크지 않아요.
왜냐하면 소비자들 자체는 전세 살고 싶은 마음이 더 크기 때문에 아울러서 전세 대출을 축소하는 것은 일종의 주거사다리를 하나 없애는 결과로 다가오기 때문에 세입자의 주거 불안을 야기하는 결과밖에 되지 않는다고 보입니다.
전세 대출을 받는 이유는 주거비용을 줄이기 위한 거예요. 월세를 대는 부담이 더 크기 때문에 상대적으로 전세 대출을 받더라도 이자가 상대적으로 싸기 때문에 전세 대출을 받는 거라는 거죠.
그만큼 거주자 입장에서는 주거 비용 축소가 더 희망사항이 된다는 측면이 있고 그렇게 본다 그러면 정부 입장에서 보증비율을 축소하고 전세 대출 규모를 줄이겠다는 것은 누굴 위하여라는 문제가 생길 수가 있어요.
그러면 월세로 가야 되는데 월세는 이제 점진적인 소유자들도 보유세가 올라가게 되면 전세에서 월세로 전환하는 그리고 월세에다가 본인의 보유세, 종합부동산세를 전가하는 이런 흐름이 나타날 거기 때문에 최종 주체인 월세에 사는 세입자의 주거 불안이 더 확대될 수 있는 상당한 문제점이 야기될 수가 있습니다.
그러면 정부는 어떤 정책을 해야 되냐. 월세에 대해서 세액공제라는 이런 것들을 오히려 더 공제 폭을 늘려야 되고요.
지나친 비용이 나갈 수 있는 것은 저소득층에 대한 주택 바우처 제도라든가 이런 것까지 월세 보조 제도를 실시해야 돼요.
적절한 전세대출 비율을 유지하면서 선순환 흐름이 가게 하는 것이 오히려 더 시장 흐름이나 정부나 세입자 입장에서는 기존 제도를 유지하는 게 더 적절하지 않나 판단합니다.
영상취재: 양진성
영상편집: 조현정
CG: 김가영
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