"서울 집값 지금처럼 상승하면..." 2030년 '종부세 시뮬레이션' 나왔다

앞으로 4년간 지금처럼 집값이 상승하고, 정부의 종합부동산세(이하 종부세) 개편까지 맞물릴 경우 서울 전역에서 종부세 과세 대상 아파트가 크게 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다.

서울 25개 자치구별 시세 상위 5개 단지를 기준으로 현재 종부세 과세 단지가 있는 지역은 19개구지만, 2030년에는 비거주 기준 22개구로 확대되는 것으로 추산됐다.

강북·금천·도봉구를 제외한 서울 전 지역에서 종부세를 내게 된다.

6일 국회 정무위원회 소속 국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석한 결과다.

분석 대상 중 올해 종부세가 부과되는 곳은 시뮬레이션상 19개구 78개 단지다.

여기서 서울 아파트값이 지난 1년(2025년 6월∼2026년 5월)과 같은 상승률(11%)을 유지한다고 가정하면, 2030년에는 비거주 기준 22개구 101개 단지로 늘어난다.

현재 표본 5개 단지 모두 종부세를 내지 않는 관악·노원·중랑구에서도 과세 대상이 생기면서, 강북·금천·도봉구를 제외한 대부분 자치구로 과세 범위가 넓어진다.

현재 비과세인 47개 단지 중 23곳이 2030년까지 새로 종부세를 내게 된다. 강서·관악·구로·은평구 각 4곳, 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구 각 1곳이 추가된다.

예를 들어 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세가 없지만, 2029년부터 비거주 기준 종부세가 발생해 2030년에는 약 113만원을 내는 것으로 계산됐다.

과세 대상은 세제 개편 직후 잠시 줄었다가 집값 상승이 누적되면서 다시 늘어나는 것으로 분석됐다.

비거주 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 2027년 68곳으로 감소한 뒤 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 계속 증가했다.

세 부담 증가 폭은 더 컸다.

125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5천262억원으로 8.9배로 늘어나는 것으로 추산됐다.

실거주 기준으로도 3천347억원으로 5.7배로 증가했다.

단지별 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1천338원에서 2030년 비거주 기준 842만8천401원(8.9배), 실거주 기준 554만9천778원(5.8배)으로 각각 뛰었다.

이런 증가세는 현재 종부세 부담이 작은 비강남권에서 상대적으로 가팔랐다.

은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구의 주요 단지 종부세 합계는 올해 약 72만원에서 2030년 비거주 기준으로 약 4천58만원으로 늘었다. 종부세 부담이 56.6배로 급증하는 것이다.

집값 상승률이 지난 1년의 절반 수준인 연 5.5%로 둔화한다고 가정하더라도 세 부담은 상당 폭 커지는 것으로 분석됐다.

이 시나리오에서 2030년 비거주 기준 과세 대상은 19개구 82개 단지로 나타났다. 현재 비과세 단지 중 새로 과세 대상에 포함되는 곳은 4곳으로, 모두 강서구 소재 단지였다.

125개 단지 전체 종부세는 2030년 비거주 기준 2천926억원으로 올해의 약 5배, 실거주 기준 1천719억원으로 2.9배로 증가하는 것으로 계산됐다.

대표적으로 강동구 고덕그라시움 34평형의 경우 올해 종부세가 약 57만원인데, 집값이 연 5.5%씩 오른다고 가정해도 2030년 비거주 기준 약 288만원으로 5배가량으로 불어난다. 연 11% 상승을 가정하면 2030년 약 659만원까지 높아진다.

집값 상승 속도에 따라 종부세 과세 지역이 어디까지 확대될지는 크게 달라질 수 있지만, 일정 수준의 상승세가 누적될 경우 기존 과세 대상의 세 부담은 상당 폭 커질 수 있는 셈이다.

이번 시나리오는 정부 세제 개편안과 수정안을 반영, 2027년 이후 기본공제는 실거주 14억원, 비거주 12억원, 공정시장가액비율은 70%, 세 부담 상한은 150%를 각각 적용했다.

신동욱 의원은 "정부 세제 개편안이 일부 수정되기는 했지만, 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다"며 "앞으로 종부세는 서울시에 내 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 '서울시민세'가 될 것"이라고 꼬집었다.