자영업자 울리는 '상가 장기계약'
서울서 보증금 3억 넘으면 보호 못 받아
장사 접으려면 "대타 희생양 물어와라"
경기 불황기에도 상가를 장기로 임차하는 사람들은 자영업에 처음 뛰어든 장사 초보자들이 대부분이다. 이들은 예상 수익을 부풀려 얘기하는 주변 사람들의 ‘농간’에 휘말려 섣불리 장기 계약서에 사인했다가 낭패를 당하곤 한다는 지적이다. 뒤늦게 진실을 깨닫지만 현실은 냉혹하다. 장사를 하든, 안 하든 월세는 꼬박꼬박 내야 하는 탓이다. 여기서 빠져나가는 방법은 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 전대(轉貸)밖에 없다.
○장기 계약 따른 피해 사례 많아
상가 임대차 기간을 5년으로 못 박는 관행이 서울 강남에만 나타나는 것은 아니다. 경기 불황 때는 지방에서도 심심찮게 볼 수 있는 현상이다.
장사 초보였던 김민정 씨(42)는 경북 경산시청 인근에 2007년 8월 99㎡(30평)짜리 점포를 계약해 횟집을 열었다. 계약 기간이 5년이어서 조금 찜찜했지만 보증금 2000만원과 월세 150만원의 임차 조건과 입지가 좋아 보여 선뜻 계약서에 도장을 찍었다.
개점 초기 하루 20만~30만원을 오르내리던 매출은 1년이 지나면서 하루 10만원 안팎으로 떨어졌다. 김씨는 20개월을 근근이 버티다 문을 닫았다. 나머지 40개월은 장사 한번 못해보고 월세만 꼬박꼬박 냈다. 건물 주인은 “장사할 사람은 임차인이 찾아야 한다”는 말만 되풀이했다.
박금례 씨(55)도 2003년 8월 대전 만연동에서 396㎡(약 120평) 규모 점포를 얻어 음식점을 창업했다. 넓은 주차장이 마음에 들어 월세 1100만원에 계약을 맺었지만 월 매출 4000만원으로는 적자를 면할 길이 없었다. 70대의 건물 주인은 특약사항 100가지를 담은 8쪽짜리 임대차계약서를 들이밀었다. 특약에는 ‘계약 기간 5년에 2년마다 임대료 인상, 주차장 사용료 별도 부과(월 165만원)’ 등의 조항이 들어 있었다. 박씨는 3년을 버티다 타인에게 점포를 양도하고 빠져나왔다.
○상가임대차법은 ‘임대인 보호법’
건물 주인들이 마음대로 임대 기간을 설정하거나 임대료를 인상하게 되는 근본적인 이유는 ‘상가건물임대차보호법’의 허점 때문이다. 이 법의 보호를 받는 환산보증금 기준금액은 ‘임차보증금+(월세×100)’이다.
이 법 시행령에 따르면 법의 보호를 받을 수 있는 기준금액은 서울시 3억원, 수도권 2억5000만원, 광역시 1억8000만원, 중소도시 1억5000만원 등이다. 서울지역을 예로 들면 보증금 1억원, 월세 200만원을 한푼이라도 초과하면 이 법은 무용지물이다.
또 ‘보증금이나 차임(월세)의 9%를 초과해 인상하지 못한다’고 규정돼 있어 임대인이 임대료를 과다 인상하는 것이 불가능한 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않다. 현행법은 환산보증금 기준금액 범위 안의 금액으로 점포를 빌린 임차인에만 적용하고 있기 때문이다. 김기덕 부동산 전문 변호사는 “법이 정한 기준금액을 초과하는 점포에 대해서는 임대인이 임대료 증액청구와 계약 갱신 거절을 동시에 할 수 있으므로 임차인이 대항할 수 있는 방법이 없다”고 설명했다.
이처럼 임차인들이 장기 계약의 함정에 빠지지 않으려면 발품을 팔아 철저히 준비해 창업에 나서야 하지만 제도적으로도 개선할 필요가 있다는 지적이다. 강병오 FC창업코리아 대표는 “2001년 제정된 상가건물임대차보호법은 일본의 차지차가법(借地借家法)을 벤치마킹한 것이지만 현장에서는 정반대의 현상이 나타나고 있다”며 “한국에선 임대인이 법을 의식하지 않아도 될 정도로 법 규정이 미비하고 법정에서도 임대인에게 유리한 판례가 양산되고 있다”고 말했다.
강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com
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서울서 보증금 3억 넘으면 보호 못 받아
장사 접으려면 "대타 희생양 물어와라"
경기 불황기에도 상가를 장기로 임차하는 사람들은 자영업에 처음 뛰어든 장사 초보자들이 대부분이다. 이들은 예상 수익을 부풀려 얘기하는 주변 사람들의 ‘농간’에 휘말려 섣불리 장기 계약서에 사인했다가 낭패를 당하곤 한다는 지적이다. 뒤늦게 진실을 깨닫지만 현실은 냉혹하다. 장사를 하든, 안 하든 월세는 꼬박꼬박 내야 하는 탓이다. 여기서 빠져나가는 방법은 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 전대(轉貸)밖에 없다.
○장기 계약 따른 피해 사례 많아상가 임대차 기간을 5년으로 못 박는 관행이 서울 강남에만 나타나는 것은 아니다. 경기 불황 때는 지방에서도 심심찮게 볼 수 있는 현상이다.
장사 초보였던 김민정 씨(42)는 경북 경산시청 인근에 2007년 8월 99㎡(30평)짜리 점포를 계약해 횟집을 열었다. 계약 기간이 5년이어서 조금 찜찜했지만 보증금 2000만원과 월세 150만원의 임차 조건과 입지가 좋아 보여 선뜻 계약서에 도장을 찍었다.
개점 초기 하루 20만~30만원을 오르내리던 매출은 1년이 지나면서 하루 10만원 안팎으로 떨어졌다. 김씨는 20개월을 근근이 버티다 문을 닫았다. 나머지 40개월은 장사 한번 못해보고 월세만 꼬박꼬박 냈다. 건물 주인은 “장사할 사람은 임차인이 찾아야 한다”는 말만 되풀이했다.
박금례 씨(55)도 2003년 8월 대전 만연동에서 396㎡(약 120평) 규모 점포를 얻어 음식점을 창업했다. 넓은 주차장이 마음에 들어 월세 1100만원에 계약을 맺었지만 월 매출 4000만원으로는 적자를 면할 길이 없었다. 70대의 건물 주인은 특약사항 100가지를 담은 8쪽짜리 임대차계약서를 들이밀었다. 특약에는 ‘계약 기간 5년에 2년마다 임대료 인상, 주차장 사용료 별도 부과(월 165만원)’ 등의 조항이 들어 있었다. 박씨는 3년을 버티다 타인에게 점포를 양도하고 빠져나왔다.
○상가임대차법은 ‘임대인 보호법’
건물 주인들이 마음대로 임대 기간을 설정하거나 임대료를 인상하게 되는 근본적인 이유는 ‘상가건물임대차보호법’의 허점 때문이다. 이 법의 보호를 받는 환산보증금 기준금액은 ‘임차보증금+(월세×100)’이다.
이 법 시행령에 따르면 법의 보호를 받을 수 있는 기준금액은 서울시 3억원, 수도권 2억5000만원, 광역시 1억8000만원, 중소도시 1억5000만원 등이다. 서울지역을 예로 들면 보증금 1억원, 월세 200만원을 한푼이라도 초과하면 이 법은 무용지물이다.
또 ‘보증금이나 차임(월세)의 9%를 초과해 인상하지 못한다’고 규정돼 있어 임대인이 임대료를 과다 인상하는 것이 불가능한 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않다. 현행법은 환산보증금 기준금액 범위 안의 금액으로 점포를 빌린 임차인에만 적용하고 있기 때문이다. 김기덕 부동산 전문 변호사는 “법이 정한 기준금액을 초과하는 점포에 대해서는 임대인이 임대료 증액청구와 계약 갱신 거절을 동시에 할 수 있으므로 임차인이 대항할 수 있는 방법이 없다”고 설명했다.
이처럼 임차인들이 장기 계약의 함정에 빠지지 않으려면 발품을 팔아 철저히 준비해 창업에 나서야 하지만 제도적으로도 개선할 필요가 있다는 지적이다. 강병오 FC창업코리아 대표는 “2001년 제정된 상가건물임대차보호법은 일본의 차지차가법(借地借家法)을 벤치마킹한 것이지만 현장에서는 정반대의 현상이 나타나고 있다”며 “한국에선 임대인이 법을 의식하지 않아도 될 정도로 법 규정이 미비하고 법정에서도 임대인에게 유리한 판례가 양산되고 있다”고 말했다.
강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com
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