[마켓인사이트] '준공 후 미분양'이 무서운 건설사

이 기사는 03월14일(09:17) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다.
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건설사에게 준공 후에도 미분양으로 남은 아파트는 골칫거리다. 분양가는 떨어지고, 분양수입으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 상환하지 못해 이자비용만 늘어나게 된다. 부동산 경기 침체가 풀리지 않으면서 몇 년 묵고 있는 미분양 아파트는 대손충당금 부담도 크다. 결국 지난해 대부분의 건설사들이 예정 사업장의 분양을 다음으로 연기했다.

올해 분양을 하는 건설사들은 수익이 좀 줄어도 미분양 아파트를 확실히 해결할 수 있는 방법을 선택했다. 최근 롯데건설은 화성동탄 아파트 사업을 위한 PF대출 3500억원을 조달하면서 준공 후에도 남은 미분양 아파트는 공매절차로 처리해 자금을 회수하겠다는 조건을 걸었다. 대우건설도 위례신도시 PF 1780억원을 조달할 때 같은 조건을 걸었다.

이 방식은 이전의 PF대출처럼 건설사가 일정 시기까지 준공을 마치고, 시행사의 대출채무에 대해 이자지급 보증을 서면서 신용보강을 한다. 여기에 더해 건설사는 준공 후 잔금 미납세대에 대해서는 분양 계약을 해지시키거나 미납된 분양대금을 대신 내주면서 권리 관계를 깨끗이 정리하는 의무를 진다. 그 뒤 남은 미분양 아파트를 부동산신탁사에 넘기고, 부동산신탁사는 공매절차를 통해 1개월마다 한번씩 공매절차를 진행한다. 매번 공매가 진행될 때마다 아파트 가격을 5~10%씩 할인해 매매율을 높인다는 계획이다.

이로 인해 건설사는 분양을 직접 진행할 때보다 수익은 줄지만 '준공 후 미분양'에 대해 홀가분해질 수 있게 됐다. 한 금융권 관계자는 "기존에는 수분양자들과의 형평성 때문에 건설사가 미분양을 해결하려고 할인분양을 진행하면 각종 소송과 항의에 시달렸다"면서 "이 구조는 부동산신탁사에 넘겨 공매로 진행하는 만큼 할인분양에 대한 명분이 생긴다"고 말했다. PF대출도 궁극적인 상환재원으로 아파트를 내놓으면서 차환에 대한 우려없이 2~3년짜리로 이뤄졌다.
 
보릿고개를 넘고 있는 건설사들이 더 큰 분양수익을 포기한다는 것은 준공 후 미분양 아파트에 대한 부담감이 얼마나 큰지를 보여준다. 실제 지난해 건설사들의 당기순이익을 하락시킨 가장 큰 요소는 미분양 아파트에 대한 대손충당금이었다. 여기에 향후 부동산 경기 회복을 장담할 수 없다는 불안감도 엿볼 수 있다. 한 건설사 관계자는 "올해 신정부가 내놓을 부동산 정책이 얼마나 경기에 긍정적인 영향을 미칠지는 미지수"라면서 "신규 사업으로 큰 수익을 내 재무구조를 개선하려는 기대보다 더 많은 미분양 아파트 부담을 늘리지 않는데 집중하고 있다"고 설명했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com



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